北京市政府加紧讨论33号令补充规定

　　本报记者李一戈北京报道

　　一年前，当国土资源部11号令(《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》)和北京市政府33号令(《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》)2002年7月1日开始施行的时候，房地产界一片惊呼：“土地革命了。”

　　然而，一年多过去，作为首善之区的北京，土地出让方式一如往日。近日，传出消息说，北京真正的土地革命酝酿良久，即将发力。风暴正在逼近。

　　一刀切还是不切？

　　北京市国土资源和房屋管理局局长苗乐如最近非常累，不是局里的工作累，而是一个又一个的会开得累。

　　2003年12月以来，北京市委、市政府及北京市国土房管局、北京市发改委、北京市建委、北京市规划委连续多次召开会议，专题讨论出台北京市政府33号令补充规定。

　　2003年12月3日，北京市政府召开市长办公会会议，讨论国家有关部门对北京市土地市场的督察结果及停止经营性土地协议出让等问题。12月26日，市国土房管局等四部门召开联席会议，讨论落实市长办公会议精神等问题。

　　12月30日上午10：00，苗乐如又一次主持召开专门会议，继续讨论修改33号令的有关事宜；当日下行，北京市政府主管副市长主持召开有关部门参加的专题会议，主题还是33号令补充规定。

　　1月2日，北京市委召开全体会议，再次讨论修改33号令的有关问题。直至目前，类似的讨论会议仍在召开之中。作为国土房管局的局长，苗乐如当然会很辛苦。

　　有关修改33号令的每一次会议，争论相当激烈。譬如12月30日下午的会议，一直开到夜里，苗乐如局长仅以两个面包充饥。

　　争论的焦点在于，修改33号令，停止经营性项目国有土地使用权协议出让，是一刀切还是不切，是从紧还是从宽？

　　这并不是一个简单地可以说“YES”或“NO”的问题。不过，与其说这个问题是在考验苗乐如，不如说是在考验北京市政府。

　　突击批地1亿平方米？

　　在北京市的土地出让诸多问题上，绝不只有苗乐如一个人在承受着巨大的压力。

　　11月底结束的5部委对全国土地市场的督察结果，北京市的得分甚低。据国土资源部一位不愿意透露姓名的人士说，北京市土地市场出现的问题，在全国数一数二。这位人士说，据检查，北京市协议土地出让的比例占98%以上，而其中50%涉嫌违规。因为该督察结果直接上报国务院主要领导，北京市政府领导感觉到的压力可想而知。

　　虽然国土部认为北京市大批协议出让的土地有违规之嫌，但在北京市看来，他们的协议出让的土地都是合法的，因为北京市在贯彻国土资源部11号令时，给协议出让土地开了几个口子。

　　北京市政府33号令第一条开宗明义提出，“自2002年7月1日起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续”。

　　但文件对“在2002年6月30日前，已经取得市计划主管部门的立项批复和市规划主管部门的规划意见书或审定设计方案通知书、规划用地许可证，但尚未办理土地征用手续或国有土地使用权出让手续的经营性项目用地”，指出了几条迷津。按照这些出路，这些土地均可在2002年10月31日、12月31日或最迟在2003年3月31日以前，获准办理土地使用权证。由于非典的影响，办理土地使用权证的截止时限甚至被一再后延。

　　北京市发改委一位官员曾在私下里透露，33号令出台以来，北京市协议出让的土地估计达1亿平方米。这个数字未经官方证实。

　　1亿平方米土地是什么概念？2003年1-11月，北京市商品房竣工面积为1740万平方米，这是历年来最高的，但全年不会超过2000万平方米。以平均容积率为1计算，2003年土地开发面积约2000万平方米。1亿平方米土地足够北京市现有开发商大干5年。

　　这还不算。33号令还为以后的土地协议出让开了几个大大的口子：“绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地，因和其他非经营性项目确实不可分割，而不能进入市土地交易市场公开交易的”；“属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的”；“市政府批准的其他经营性项目用地。”

　　“不要说开了五六个口子，就是只开一个口子，也够开发商用。”北京市某知名地产商对本报记者说。而33号令的这几个口子，可以说无所不包，足以将所有房地产开发项目装进去。

　　北京华远集团总裁任志强则向地产商们传授了在11号令之下获取土地的几条真经：除了资本市场中的几种运作情况外，还可以通过与拥有土地资源的企业合作、与拥有土地资源的项目合作、与拥有开发土地的公司合作，来获得协议出让土地。

　　这就是2002-2003年，北京市协议出让土地的比例高达98%以上的原因。

　　现在，到了不得不正视并且坚决解决这个问题的时候了。

　　“谁也躲不过去”

　　“现在的核心问题是，中央作出的决定，地方必须坚决执行，谁也躲不过去，”任志强对本报记者说，“停止经营性项目协议土地出让，必须先砍了这一刀再说。”

　　没错，北京市已经先砍了一刀。1月9日，北京市国土房管局、北京市发改委、北京市建委、北京市规划委联合发出《关于经营性项目暂停受理审批的通知》称，“根据2003年12月3日市长办公会会议精神和2003年12月26日市发展和改革委员会、市建设委员会、市规划委员会、市国土资源和房屋管理局等四部门会议意见，经报市政府批准，自2004年1月9日起，市各级发展改革、建设、规划、国土房管等部门暂停受理审批开发建设单位申报的经营性项目立项、规划审批和国有土地使用权协议出让，今后按市政府发布的相关规定执行”。

　　在北京市政府发布新的规定以前，由四部门先砍一刀，经营性项目暂停受理审批；与此同时，新规定的讨论正在紧张进行。

　　本报记者从有关渠道获悉，北京市政府及有关部门讨论修改33号令的其中一个版本相当严格。它规定，33号令为协议土地出让开的几条口子，即“绿化隔离带项目用地、小城镇建设项目用地、经市危改办确定的成片危改区内的经营性项目用地、非生产加工型高科技项目用地”，全部堵上，决定停止办理协议出让手续，这些项目用地必须通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行。该补充规定还提出，凡符合协议出让条件的项目用地，必须按国土资源部和北京市有关规定进行公示，同一地块只有一个意向用地者的，按规定办理协议出让手续；有两个或两个以上者的，在意向者中竞价确定用地者。

　　这一准备于今年1月1日起施行的补充规定，由于多方的激烈反对或争论而搁置。

　　“如果真的出台这样的规定，对北京房地产市场尤其是土地市场将会产生重大的影响，真正革命性的影响”，SOHO中国有限公司董事长潘石屹在听到本报记者透露的这一消息时表示，北京土地市场的利益格局面临重新调整，有许多正在开发建设中的地块可能被迫要拿出来公开交易。“你知不知道，有些项目，楼都盖了好几层了，但根本没有拿到土地证。”

　　任志强说，33号令开的几条口子，“不是你我说要不要堵上的问题，而是必须堵上的问题”，但是，新规定的出台必然遭致强烈反抗。一如对央行121号文件的批评，任志强认为，北京市对33号令的修改，实质上是中途改变游戏规则，而这并非是一种很好的选择。“譬如说，有的危改项目，房子也拆了，地也平了，钱也花了很多，突然说，这地要拿出来拍卖，用掉的那些钱怎么办？要政府退是不可能的。”

　　据业内专家说，对33号令的修改问题，开发商中间基本分成两大派，强调房地产市场要稳健发展、反对土地政策一刀切的一派，以老国企如天鸿集团、城市开发集团为代表。城市开发集团总经理赵康前不久在一次论坛上说，停止协议出让土地对该公司影响很大。支持停止协议出让土地、认为协议出让土地造成了最大的国有资产流失一派，以新生的民营开发企业为代表。其中甚至有开发商认为，停止经营项目协议出让土地，将会带出大批腐败案件。

　　现在看来，对33号令的补充修改，是过紧还是过宽，是一刀切还是再根据情况开几个新口子，“两种情况都有可能”，任志强对本报记者说，“也许过一些日子，新规定出台了，有人会说‘不过如此’，因为没什么大的改变”。