统计数字略显滞后

　　从统计数字分析来看，去年我市市区的房价仍呈上涨趋势，商品房和二手房买卖总面积较上年同期增长49％，，但是交易金额同比增长却达到了75％，由此可见交易房屋单位面积的金额较前年有较大幅度增长。从商品房成交情况来看，成交面积同比增长45％，而交易金额同比增长达到了66％。二手房也存在同样问题，并且表现更为突出，成交面积同比增长56％，而成交金额同比增长95％。由此可见二手房去年的价格上涨幅度过大。从以上数据可以看出，去年商品房交易延续了前两年的增长势头，人们理财置业观念的加强，政府各项优惠政策的及时到位，城市化进程的不断加快，再加上海滨城市的优越地理位置和宜人的气候，造就了我市火爆的房屋交易市场。

　　但是，我们在分析这份数字的同时，必须认识到：由于从签定合同买房到办理房产证，这中间存在一个过程，而且这个过程从几个月到十几个月不等，因此，市房地产交易中心统计的数字只能代表发生过且已经进入办证程序的交易统计，并不能准确地反映当下市场交易。比如说，全年市内四区的商品房平均房价在3100元／平方米左右，这显然和市场真实情况有差距。而发生在2003年的交易统计，这个平均价格已经达到了3700多元，这个数据相对而言就比较准确。

　　抵押登记比例较高

　　从统计数字可以看出，去年我市市区房屋交易的另一大特点就是房屋抵押交易占据了整个交易市场的半壁河山。随着人民生活水平逐步提高，人们的消费观念发生了很大变化，用明天的钱圆今天的梦，已经成为很多人能接受的观念，因此也造成了我市房产抵押逐年增高。住房金融为房地产业的发展，为房产交易的持续升温提供了强有力的支持。去年总抵押金额95.7亿多元，同比增长29％；而去年全年房屋买卖交易的总金额为125.1亿多元，抵押已经超过了市场交易量的大半。通过以上数据说明，一方面楼市的繁荣过度地依赖贷款；另一方面也说明人们的消费意识在增强，这对拉动楼市的繁荣、推动经济增长，都具有积极意义。

　　二手房交易持续走高

　　去年的存量房交易，也就是我们常说的二手房交易仍旧沿袭上年的发展态势，成交量持续增长。据统计，2003年二手房交易登记24140户，同比增长56％；交易面积169.34万平方米，同比56％。交易额42.2亿元，同比增长95％。二手房交易显然已经成为整个房地产交易的重要组成部分。

　　专家认为，支撑青岛二手房交易的持续增长的动力，除了居民改善居住条件的需求十分巨大之外，很大程度上得益于政策环境的不断优化。房改取消福利分房之后，已购公房上市的放开，交易税费的不断下调都极大地激活了市场。另外，政府从信息发布、交易、贷款担保、证件办理等各个环节上的有效工作，也为交易营造了一个良好的市场环境。

　　从市场角度来看，二手房交易的持续繁荣对于促进整个市场的发展是非常有利的。增量市场与存量市场的互动发展并保持一个适当的比例，这是一个房地产市场发育是否成熟的重要标志。市房地产交易中心有关人士分析认为，存量市场的繁荣标志着房地产交易全新格局的形成，标志着青岛房地产二、三级市场联动已呈现良性势态。它将成为维持青岛楼市平稳、持续发展的重要力量。作为存量的二手房交易与商品房交易潜存着一种梯次关系，使得市场不同层面的需求可以在这两个梯次转换中得到相应的满足。也就是说二手房的交易在满足购房者的消费需求的同时，又产生了一批潜在的购房者，从而在一定程度上化解了市场风险。实际上，青岛商品房市场长久以来存在的结构性失衡问题，很大程度上就是因为二手房交易的持续增长才得以部分缓解的。

　　个人购买成为市场主体

　　统计数字显示，各类房屋交易中，个人已经成为绝对主体。在商品房交易中，个人交易住宅20518套，非住宅2002套，共计22520套，而单位交易总量仅为538套；在二手房交易中，个人交易总计达24012套，单位交易仅128套。

　　专家分析，个人投资购买住房成主流是我国住房体制改革深化的充分体现。1998年下半年以来，我国停止住房实物分配，绝大多数城市完善了住房分配货币化方案，开始发放住房补贴，为个人购买住房创造了条件。住房分配制度改革，切断了单位建房、分房的旧渠道，提高了职工住房支付能力，调动了居民住房消费的积极性。近些年来，住房公积金制度逐步走上法制化轨道。各地按照国家统一部署，从决策、管理运作、监督等环节加强了住房公积金管理。以住房公积金制度为主要内容的政策性住房金融体系初步形成。这一制度为个人购买住房提供了有力的资金支持。与此同时，为促进住房市场的发展，国家相继推出配套政策与措施。对房地产交易的相关税收政策进行了较大调整，对涉及居民购买、出售普通自用住房的契税、营业税、个人所得税、土地增值税实行了免征、减征政策，降低了住房租赁税负，这些优惠条件和利好消息对个人房屋交易具有明显的推动作用。本报记者白波