成都市政府把城市扩张所需的新增土地、旧城改造置换出的土地均纳入政府管理之列，委托土地行政主管部门统一管理征用土地行为，使土地供应形成“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的良性循环局面，使国有土地牢牢掌握在政府手中，通过“阳光土地政策”将土地级差、土地增值及土地的隐性收入等都用于城市建 设，实现土地收益的最大化。

　　“阳光土地政策”

　　12月11日，成都市国土局拍卖中心拍卖4块地，受到热烈追捧。在36家开发商的激烈角逐中，4块地一共拍出4.3亿元的高价。

　　与以往不同的是，这4块地是政府廉租住房用地，以往都是由市属国有房地产开发企业独享的特权空间，现在成都市政府将其市场化：政府公布最高采购价，参与建设者则公开竞价，价高者得。

　　据介绍，今年成都的房地产销售额取得了全国第三的好成绩。其中97％以上卖给了个人消费者。成都置信等房地产商还大举向上海、绵阳进军，抢占外地房地产商由于资金链吃紧而空出来的市场。

　　成都地产逆势上行与其土地改革措施息息相关。

　　与其它城市“卖土地”的经营城市策略完全不一样，成都市认为，城市最重要的资源是土地，它是城市的依托，但土地本身并不意味着价值，重要的是政府通过市场无形的手，与自己手中的权力这只有形的手配合，提供合适环境影响着土地的价值，这才是政府经营城市的正确途径。

　　成都市主管城建和国土的副市长孙平认为，在经营城市中，政府要做的，只是创造和提供公平竞争的环境，这与计划经济完全不一样。而政府经营城市的目的一定不是为了赚钱，而是为了向市民提供更多的公众产品，让城市更人性化，让市民生活水平提高更快。

　　早在两年前，《成都市政府关于加快成都市投资体制改革的决定》就规定，市国土局土地储备中心垄断一级市场，设立6亿元土地收购储备专项资金，建立土地信息发布制度，在把土地投入市场前，对土地进行适度开发，负责向银行贷款进行所有的拆迁，负责向拆迁户进行补偿，保证拿给二级市场的是“七通一平”到位、环境绿化美化的净地、熟地。2002年，成都市成立了市土地储备管理委员会，首任主任是时任市长的李春城。土地收益则由市与区按6∶4比例分成。

　　而二级市场则在公开拍卖的基础上，进行规范盘活。以前，市属4家房地产企业和各城区政府，都有征地权，“从去年起，市属国有房地产企业和各区都不再能直接拿到土地了，要想拿土地，找市场要去。所有的企业应该一视同仁，公平竞争。”孙平认为。

　　成都市政府把城市扩张所需的新增土地、旧城改造置换出的土地均纳入政府管理之列，委托土地行政主管部门统一管理征用土地行为，使土地供应形成“一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水”的良性循环局面，使国有土地牢牢掌握在政府手中，通过“阳光土地政策”将土地级差、土地增值及土地的隐性收入等都用于城市建设，实现土地收益的最大化。据孙平称，过去平均每亩土地价格仅10万～20万元，现在已经翻了一番，土地收益由过去的几个亿变成了几十亿元。他认为，土地价格最大化，不仅把农民安置费解决了，把城市基础设施建设资金缺口解决了，而且也解决了土地资源的生存问题。

　　同时政府又规定，所有政府机构以及有政府背景的机构，均不得介入房地产。

　　2002年3月，成都著名的春熙路改造中，有10.75亩土地拆迁，开发商提出了土地储备金、规费减免等许多条件，开列了一长串开发成本清单，政府难以接受。后来政府改由市土地储备中心通过银行贷款开发，然后按城市规划要求提出的规划条件，将拆出的土地进行公开拍卖，平均每亩地价达到1400万元，最高卖到1520万元，这次拍卖吸引了18家房地产企业参拍。土地储备中心还清了银行贷款本息，补偿了拆迁安置费用后，不仅没有亏损，还净赚了3000多万元，政府少支出2000多万元。由此政府放言，成都现还有旧城529万平方米需要改造，至少需要投入200亿元，如果用好存量土地，通过土地收益，政府就可少花钱甚至不花钱。

　　副市长孙平坦言：“如果政府图省事，像以往那样把旧城拆迁什么的全部拿给企业，企业出于盈利冲动，一定会想方设法克扣拆迁户的利益，从而造成拆迁中的种种不公平行为，甚至违法行为。我经常说，要像爱护我们的眼睛一样爱护成都房地产市场。该管的没管住，会导致资源浪费；不该管的非要管，会导致权力寻租。”

　　“五大花园”的教训

　　成都市由市政府机构垄断一级市场和负责拆迁，是从自己和其他城市的经验教训中得出的。

　　孙平毫不讳言，成都房地产在成长过程中是走过弯路的。建设于上世纪90年代初的“五大花园”，就成了孙平的一个心病。当初五大花园开发热让人来不及挑剔小区的配套设施，许多刚刚修建好的楼盘就被一抢而光，于是原本用来搞公建或配套建设的地皮被占用来开发成一幢幢密密麻麻的商住楼、商品房，等大家反应过来时，住在这里的人上学难，买菜难，用水难，用电难……酿成的许多苦果已无法改变。孙平非常痛心地说，由于当初规划滞后，五大花园已成为成都居住和生活困难的典型。现在政府不得不重新规划和建设与之相适应的学校、医院、超市、商场、运动场、农贸市场等。“当初建设五大花园的收益加起来不会超过5000万元，但是现在如果要把它改造成为中心城的标准至少要投入5亿元以上。”

　　孙平介绍说：“去年我查了一下，10年前画的红线都还有，拆迁企业因为资金问题一直没动。我现在许多精力都被牵扯到处理那些遗留问题中去了。”

　　权力部门寻租空间被革掉了，政府的收益多了，老百姓的付出却少了。两年来，成都市土地储备中心从金融机构融资90亿元，投入资金40.7亿元，收购储备土地1.14万亩，对各种成熟土地进行拍卖，实现储备土地变现增值，今年1月～10月，成都市经营土地总收入达到107.78亿元，土地收益50.03亿元。

　　据调查，现在成都市对拆迁户的补偿相对全国其他地区是比较高的，这使成都市政府在旧城拆迁改造中实际贴了钱。“但是市民是我们的市民，如果你今天亏待他，以后他会报复你的。在这个问题上一定不能短视。不能拿市民的利益博取投资商的青睐。”

　　低谷期政府出手救市

　　今年非典期间，全国房地产市场一片低迷，“121”文件严控房地产信贷。在此背景下，正是出自于对自己所在城市房地产市场健康发展的信心，成都市政府却出台了两项激励政策，其一是政府出手向市场采购廉租用房，其二是市民买房，政府补给最高3％的现金补贴。

　　2003年9月30日，成都市政府《关于我市近期重大城建项目的实施意见》再次明确了成都向东向南发展的决策，并组建了成都兴南投资公司、兴东投资公司作为新区起步区域基础设施建设项目的投融资主体，负责多渠道筹集资金开发新区。在未来5年内，两大新区起步区总投资将达到139亿元，基本成为成都乃至中国西部基础设施完善、经济、社会、生态平衡发展的现代化新区。

　　据统计，2002年成都全年国内生产总值1663.2亿元，人均国内生产总值16239元，庞大的消费能力和消费群的存在，是房地产市场的基础。“这些措施取得了市场的信任，香港恒基集团、长江实业、嘉里集团等都明确表示愿意到成都来发展房地产。”

　　成都房地产企业中，林凤集团的张涌正是以房地产起家，因收购安然在华“遗产”热电厂一举成名，名列《财富》杂志中国六大年轻富豪之一；成都另一地产巨头成都置信在连续两年获房地产市场销售冠军之后，开始眼光向外，置信掌门人杨毫说：“现在因为信贷紧张，全国房地产正是低点，我们正好趁虚而入。”置信今年开盘的绵阳置信已成为绵阳最大的房地产楼盘，还斥资数亿元进军汽车，打造出了成都最大的汽车销售网络，并斥巨资与上海方面政府合作，联手开发上海数千亩大盘。（康庄何忠平）