●今年8月，杭州市市长茅临生给全市居民一份万言长信《让杭州市民居者有其屋》。

　　●“居者有其屋”是杭州市政府为民解忧的实事工程，但解决2.9万困难户住房问题却决非易事。

　　●如何在发展房地产业和保障市民住房寻找最佳结合点，杭州市政府开出八字药方：“市场、居住、解困、救济”

　　真 没想到，在杭州市区还有住房那么拮据的人家。下城区今年七十挂零的王老伯一家七口，不，应该说是三家七口，就住在建筑面积仅30多平方米的屋子里。一室一厅，分别住着大小儿子两家五人，王老伯与老伴挤在室外零时搭建的小偏间里。这样的状况，王老伯已经住了五六年。

　　在杭州市老城区70多万户居民中，像王老伯家那样人均住房使用面积不到6平方米的家庭，已是极少数，但散居在没有厨房、没有卫生间、设施不配套的危旧房屋中的困难户，杭州市目前还有2.9万户。

　　住房困难户的冷暖，时刻挂在杭州市各级领导的心头。今年初，市政府公布今年要做的十件实事，第一件就是要切实解决市区1万户住房困难户的住房问题。今年8月15日，市长茅临生通过市政府门户网站的市民邮箱，发给全市居民一封1万多字的电子长信，题目就叫做：《让杭州市民居者有其屋》。

　　“房价太高”成“大合唱”

　　据来自国家统计局的调查，2002年第四季度，杭州商品房均价为5861.6元一平方米，远超过北京的4066.7元和上海的4553.8元。地价和房价一样持续走高

　　杭州居民中像王老伯家那样，住房条件多年得不到改善的，原因有多方面，但一个最直接的原因如浙江大学研究生袁华军所说的：近年杭州的房价像火箭一样往上窜，现在的商品房价格实在是太高了。

　　袁华军是外地人，读研究生前还工作过两年，家境也较为殷实。但他说，像他这样的状况，要在杭州买商品房，想都不敢想。

　　有资料分析，杭州城区一些楼盘的房价，近年来以每年接近1000元一平方米的速度飞速上涨，三年几乎翻了一番。城北地区拱宸桥一带的房价达到4800元一平方米，城西的蒋村商住区的房价超过了5500元一平方米，市中心的房价有的已经突破万元大关。据来自国家统计局的调查，2002年第四季度，杭州商品房均价为5861.6元一平方米，远超过北京的4066.7元和上海的4553.8元。地价和房价一样持续走高。最贵的地块拍卖价已经达到1800万元一亩、2.7万元一平方米。2003年上半年，杭州市区土地出让价格同比上涨33.2%。

　　杭州的商品房价为什么会那么高？杭州市政府办公厅一位负责人分析其中的原因说，杭州作为浙江省的省会城市，在全省经济快速发展的大背景下，随着杭州城市建设的日新月异和“住在杭州”品牌的打响，来自本省温州、台州、湖州、金华等地的购买者，来自上海、江苏等省市的购买者，以及全国和海外的一些购买者，共同成为了消化杭州房产的主力大军。据城建部门统计，近年来，外地区购买者在杭州购房的比例达到了近二分之一。去年，杭州市房地产交易面积达317万平方米，交易金额达93.44亿元，其中一半左右是外地购房户。

　　这位负责人说，正因杭州房产市场的需求是全省的、全国的，甚至是海外的，他们共同参与培育了杭州房产市场的发展，使得杭州的房地产市场超越了区域限制，带来了杭州楼市的繁荣和房产价格的节节攀升。

　　据资料反映，杭州市高档商品房住宅的业主，外地人更是占了绝大多数。杭州的房子中，价格最高的是西湖湖畔的“元华广场”，单价达到3万多元一平方米。据说，这里的购买者，多是外地人。

　　另外，由于杭州房产市场的迅速发展，也吸引了大批的房产投机商。据估计，目前杭州购房者中，投资性购房在五分之一以上。城西的一些房产从1999年来，由原来每平方米3000多元上升到了六七千元，一套150平方米的房子，三四年间增值达四五十万元。炒房者于是纷纷拥入，逐一追捧，这也促使了杭州房地产市场的快速发热。

　　外地购房者多是高收入阶层，几年甚至一年的收入，就可以在杭州购置一套上百万元的商品房。2002年度杭州市统计局公布，市区人均可支配收入为11720元，杭州商品房价每平方米达到了5000多元，也就是说，一个人不吃不喝一年下来，还买不到2平方米的商品房。在这样悬殊的房产价格与收入之比下，多数市民就很难购置商品房，实现居者有其屋的梦想。于是，抱怨杭州房价高，几乎成为了杭州市民的“大合唱”。

　　两全其美的八字药方

　　今年以来，杭州市政府已出台了经济居住房、经济解困房、廉租房等销售管理的实施细则和杭州市民居者有其屋的住房保障体系，正在做进一步的完善工作

　　近四五年来，以住宅为主的房地产业已经成为杭州市经济发展的一个重要支柱，杭州房地产开发每年的实际投资额以超过17％的速度快速增长。2002年房地产投资额达到了196.4亿元，比上年增长39.4％。其中完成商品房住宅建设投资148.3亿元，占房地产开发总建设投资的75.5％。2002年杭州房地产业对GDP的贡献率相当于11.6％。但是房价飞涨，也阻断了市民通过完全的市场经济获得改善居住条件之路。

　　因此，如何建立一套完善的既保持房地产市场稳定健康发展，又能切实保障杭州市民居者有其屋的双重目标体系，成为杭州市急待破解的一道难题。

　　根据一般的市场操作方式，房价高了，增加土地供应量，多开发商品房，使过高的价格降下来。情况也是如此，杭州市近年投放房地产开发的土地都在逐年增加，就2002年来说，市区商品房供地达2833亩，比上年增长17.5%。但是房价上涨依然走在全国的最前列。这引起了杭州市领导深层次的思考。

　　市长茅临生在发给市民的长信中说，“去年7月份左右，针对大家对房价高的呼声，作了一次调查研究，召开了包括专家学者、房地产业界人士等的座谈会”。“当时的结论是：房价上涨快是因为供求不平衡，要加大土地供应量，加快住房建设进度。于是当时提出了在远郊搞几个大型居住区，加大住房供应量”，“但至去年底今年初，杭州的房价依然猛涨。”

　　茅临生说，“我再次对住房问题作了调查思考，认识到，原来的认识还有一定的局限性：一是一般的供求平衡理论无法解释杭州现象，靠增加土地供应量也无法抑制房价的上涨，因为需求来自全国，土地资源有限，西湖资源独特；二是考虑问题角度只着眼于一个工作目标体系，即房地产业健康发展的目标，市民住房的目标体系设计不完善。只有两个目标体系同时考虑，才能完全兼顾，并找到一个合理的办法和有效的措施。”

　　据介绍，目前，针对杭州市民不同收入和需求群体的住房保障体系已基本形成，简单说来就是“市场、居住、解困、救济”八个字。市场，即鼓励高收入家庭，去购置商品房，改善住房条件。居住，即政府向约占百分之五六十的家庭供应经济适用房。解困、救济，是经济困难居民家庭，给予销售经济解困房和租给廉租房照顾政策。另外，从今年起筹建一批大学生公寓，各区还要规划建设民工公寓。今年以来，杭州市政府已出台了经济居住房、经济解困房、廉租房等销售管理的实施细则和杭州市民居者有其屋的住房保障体系，正在做进一步的完善工作。

　　杭州市民保障体系最有创意的是经济适用房的供给方式。经济适用房明年起建造面积要与商品房达到1∶1比例，大大增加经济适用房的开发量；其中经济居住房的每套面积以70―90平方米为主，体现保障性的本质。将土地出让金作为政府调控经济适用房价格的政策手段。经济适用房售价从目前的3000元每平方米，通过建设招投标，降低成本，降到2500元，与相同地段的商品房差价，定为政府贴的土地出让金。市民购买经济适用房，政府“借”给土地出让金，市民自己居住，土地出让金就可长期“借”用，5年后若要上市交易，只要把土地出让金“还”给政府，经济适用房也就转入了商品房的系列。

　　浙江省一位理论界人士对此评论：杭州市在近年房价飞涨、群众反应强烈的情况下，不是就事论事降房价，而是独辟蹊径，设计促进房地产业发展和保障市民住房两大目标体系，确是一个创新的工作思路。

　　这套创新的市民住房保障体系，也得到了建设部的充分肯定。9月19日，在国务院新闻办举行的新闻发布会上，建设部副部长刘志峰在回答记者提问时说，“杭州也是这几年房价上涨比较快的地区，杭州市政府领导很重视这个问题，经过调查提出，要增加普通商品房供应，特别是增加经济适用房供应，制定出一套严进严出的经济适用住房管理办法。因此，在这样一些地区，或者省或者市，对房地产市场的宏观调控，我是充满信心的。”

　　本月，杭州市推出北景园、都市水乡、九堡等地的经济适用房，价格最低价为每平方米2500元上下，“刷”出了新低。近日这批经济适用房已按房源数的1∶1比例和预登记人员《准购证》的顺序号，进行摇号销售，有1200位市民中标，拿到了选房权。浙江大学研究生袁华军听到这个信息后，在电话里高兴地对记者说，“这使我们看到了在杭州安居乐业的希望！”

　　探路住房保障体系建设

　　杭州市民人均GDP达到了3000美元，居全国副省级以上城市第三位；二是杭州市居民私房拥有率超过了86%，这与世界各城市比较，都可以名列前茅；三是居民的人均居住面积，从1998年的9.6平方米，上升到2002年的12.5平方米，大多数居民的住房条件得到了改善

　　杭州住房困难户现大多散居在尚未进行旧城改造的零星地段。记者在杭州城西新建住宅区文新街道了解时，街道工作人员就说，在该街道管辖的5平方公里、11个社区、11万居民中，没有住房困难户。王老伯所在的下城区永康苑街道的董书记也说，像老王家的住房困难情况，在他们社区里也是个别的现象。

　　同时，记者也了解到这么几个数据，一是杭州市民人均GDP达到了3000美元，居全国副省级以上城市第三位；二是杭州市居民私房拥有率超过了86%，这与世界各城市比较，都可以名列前茅；三是居民的人均居住面积，从1998年的9.6平方米，上升到2002年的12.5平方米，大多数居民的住房条件得到了改善。

　　根据这些情况，杭州也有同志认为，让杭州市民居者有其屋的政策，解决的是局部问题，涉及的面不会太大。

　　要让杭州市民居者有其屋的政策，它的意义应该怎么认定？市政府办公厅负责人坚定地说：这项政策具有前瞻性的意义，它关系着杭州发展的大局。对于少数住房困难户来说，它是一项为民解忧的暖民心工程；对于多数收入中等的家庭来说，经济居住房又能使他们达到居住奔小康的水平；而对杭州新创业者来说，更是为他们解决了最大的后顾之忧。

　　据他介绍，杭州市每年引进人才3万多人，绝大多数是年轻的大学生，同时，杭州的居民中每年也会分离出约1万户的新家庭，如果以人均需求8平方米的居住面积计算，每年需提供住房40万平方米。这些新创业者和新家庭成员，是杭州经济发展的生力军，但是他们一般都不具备购置杭州商品房的财力，如果政府不向他们提供居者有其屋的条件，他们就很难在杭州安居乐业，创业者就会流向他方。

　　目前，在杭州创业的大学毕业生约有10万人。他们绝大多数都是居住在各类出租房中，他们是杭州市没有进统计数据的最大“无房”人群。杭州月工资的水准一般为大专生1000元到1500元，本科生为1500到2000元。凭这点收入，要购置商品房基本无望。因此，杭州市制定让居者有其屋的政策，最受鼓舞的正是这群新生的创业者。

　　已经在杭州工作四年刚刚成家的郑小姐，按条件购置了经济适用房。她深有体会地说，在一个城市，能够购置自己的房产，就能更加增强创业的激情；已经拥有了自己的房产，就会更加热爱这个城市。

　　刘辉，是毕业于浙江一所名校的本科生。他认为，是否有可能购置住房，是目前大学生选择创业城市的一个非常重要的因素。单有一本空壳的户口，是留不住人的。他建议，购买经济居住房对象的单身年龄限定，应该从现在的“35周岁以上”，前移到30周岁以上，以更加安定人心。

　　毕业于浙江财政学院的单义勇对居者有其屋保障体系连声称好：经济适用房2500元每平方米，买套六七十平米住房不到20万元，首付父母支持点，自己多打份工，搞掂每月银行按揭。杭州，真成了创业天堂。

　　“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”。千古美好的心愿，在杭州市应该说已基本实现；但居住奔小康、创业有家园的市民住房保障体系的建立与完善，杭州市正在作着可贵的探索。（陈富国 李敏敏）