订立定金合同或条款时购房者，你该注意什么？

    订金，是指为了担保合同的履行，一方当事人预先向对方交付一定数额的金钱。其特点在于，交付订金的一方不履行合同的，无权要求返还订金；收取订金的一方不履行合同的，应当双倍返还订金，这就是所谓订金罚则。

    在目前的城市私有房屋买卖和商品房销售中，经常出现的订金合同或条款，大体有两种情况：一是买卖双方在房屋买卖合同订立之前，先达成一个购买房屋的意向或协议，约定购买方先向出卖方交付一定数额的订金。如房地产开发商在取得商品房预售许可证之前，先与购房者签订商品房定购协议，并收取购方人一定数额的订金，作为双方日后签订商品房买卖合同的担保；二是双方在房屋买卖合同中订立订金条款，约定一方在合同签订时先向对方交付一定的订金，日后一方违约的则适用订金罚则。

    上述两种情况前者称为立约订金，后者称为违约订金。购房者在订立订金合同或条款时，应该注意哪些问题呢？记者采访了中诚信律师事务所的于向东律师。

    对这个问题，他的解答如下：一是要理解订金的性质和作用，在签订订金条款订金合同和交付订金前，对房屋出卖人和房屋的有关情况作准确的了解，防止日后反悔出现被动或被人骗取订金。

    二是明确订金和保证金、订金、押金、封金等金钱质押行为的区别。订金虽然也是金钱质押担保方式的一种，但其性质和作用（订金罚则）均有法律的明确规定。只要双方在合同中就订金的性质作出明确的规定，并实际交付订金，在一方违约时，就可适用订金罚则。而其它金钱质押行为在我国目前尚无明确的法律规定，一般只能按照双方在合同中的规定进行处理。如有的开发商在签订商品房买卖合同之前，先收取购房人一定数额的订金或封金，并约定在规定的较短期限内如购房人不与开发商签订购房合同，则开发商有权另行出卖该房屋，并没收订金或封金。但对开发商不能在规定的期限内保留购房者的购买权如何处理，则往往没有约定。在这种情况下，就不能对开发商适用订金罚则，要求其双倍返还。

    三是应当知道订金具有实践性的特点。也就是说，订金合同或条款的生效，以订金的实际交付为条件。购房双方虽签订了订金合同或条款，但未实际交付订金的，则订金合同或条款不生效；实际交付的订金少于或多于约定的订金数额，对方接受的，视为双方对订金数额的约定进行了变更。

    四是应注意立约订金和违约订金的差别，立约订金只适用于一方悔约（不与对方签订房屋买卖合同）的情况；而违约订金则可适用于一方的部分违约行为，根据有关规定，一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分占合同内容的比例，适用订金罚则。还有就是将订金的约定作为购房合同的一个条款时（指违约订金条款），应注意购房合同本身的合法性，如房屋出买人是否有权出卖房屋，开发商是否具备预售、销售商品房的条件或资格，房屋本身是否是可以买卖的，是否取得了房屋共有人的同意等。如房屋买卖合同本身违法，则会造成订金条款的无效。

    五是要知道订金的数额限制，按照法律规定，订金的数额不能超过合同金额的20％，超过的部分无效。

    六是在购房合同中，如果既约定和实际交付了订金，又约定了违约金的，则只能选择其一适用，不可同时采用。在这种情况下，如出现出卖方违约时，购方人应比较利益大小轻重，选择有利于自己的一种方式向对方要求违约责任。

    以上应当注意的问题在私房买卖和商品房买卖中大体无异。只是在私房买卖中，多注意出卖人的信用情况和出卖资格（如是否合法产权人，是否经共有人或其同居住的成年人同意），在商品房买卖中应多注意开发商的售房条件（如五证，尤其预售或销售许可证是否具备）。本报记者