2001年底，重庆新东福花园老总携款潜逃；2002年1月，北京一批项目接连发生物管打人事件；2月，深圳万科遭业主投诉；3月2５日，北京京华时报记者采访时被物业公司殴打……一时间，房地产业受到了社会各方的关注。

　　年初，建设部、国家计委等７部委联合发文要求整顿市场秩序，近期，建设部部长汪光焘也特别点名批评四宗违规违法案例，包括未取得预售许可证即开始销售的深圳“山水居”、面积缩水的福州“东煌花园”等，由此传达并拉开了政府治理市场秩序的决心。

一、严惩此等劣迹

 ａ．无证建房使“招术”

　　近些年，全国房地产逐步升温，在甘肃兰州，楼市也同样火爆。据《焦点访谈》报道，2001年10月份，一心想买房的王晶煤等人看中了位于雁滩乡的一栋住宅楼。房子是兰州西部丝绸商贸城的，地段不错，价格相对便宜，很多像王晶煤一样的住户不加犹豫地就交钱买了房，圆了自己的住房梦。可是，搬进新家还没到半年，就出了件烦心事，当初买房时承诺负责办理房屋所有权证的商贸城，现在却根本不认账了。

　　房屋所有权证是对房屋行使占有、使用、受益、处分的合法凭证。对买房人来说，只有拿到了合法的凭证，房子才算真正属于自己。实际上，当初住户们也曾拿到过一本凭证，可是在房地产管理部门看来，那根本不管用。因为按照国家规定，房屋所有权证应该是由建设部统一制证，由地方政府授权的房地产管理部门颁发。也就是说，在兰州市，只有兰州市房地产管理局才可能发这个证。但在这些业主们的凭证上，盖的却是兰州西部丝绸商贸城的公章。

　　雁滩商贸城住户们花了一大笔钱，拿到手的产权证却是假的，这个消息带给他们的打击无疑是致命的。业主们说，如果早知道这样，打死他们也不会买这样的房。

　　很多住户以为交了买房的钱，拿到钥匙，就理所当然获得了该房屋的产权，其实这是误解。《中华人民共和国城市房地产管理法》对商品房的开发、建设、销售都有严格的规定。

　　“作为合法的房地产开发企业，首先它要合法取得土地，也就是我们常说的要取得《土地使用权证》，另外就是它的开工建设整个阶段，应该按照基本的建设程序来进行建设，还有就是在房地产销售的环节，要取得房地产销售许可证，或者叫预售许可证。”建设部住宅建设
与房地产开发处处长姜万荣介绍说。

　　按照规定，一个合法的商品房销售单位在进行销售时应持有五证：首先要有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》，这相当于商品房的准生证；之后要取得《商品房预期销售许可证》。

　　可怕的是，兰州西部丝绸商贸城不但没有取得五证，也未取得开发商的营业执照，根本不能从事商品房的开发，也不具备卖商品房的条件。而且，据规划土地部门了解，商贸城建设项目从来就没报审过，属违法建设。原来，这样一栋住宅楼，可以说是根本没有准生证的黑楼，售楼行为也是违法的。

　　兰州西部丝绸商贸城明知不具备开发资质，仍将五证不全的违法住宅楼推向市场，将所欠债务转给了买房人，这种违法事件在房地产开发行业中并不少见。

　　对此，建设部住宅与房地产业司副司长沈建忠介绍说：“最突出的大概有这么几个方面：一个是在集体土地上搞开发。第二个是不按规定搞开发。第三个是无证，它没有拿到规划的许可证、用地的许可证和施工许可证它就搞开发了，擅自开工建设，这个问题也很突出。还有一种情况就是无证销售，没拿到预售许可证，就进行销售了。这些都是违法建设的问题。”

　　针对房地产行业违规操作的种种问题，国家相继出台了一些政策法规。然而，令人费解的是，对这样的违法建设，当地主管部门却“缺位”了。据建设部的一项调查显示，在房地产开发中，未取得施工许可证擅自违法开工的比例高达20％以上。这种行为严重地影响了房
地产市场的秩序，损害了广大消费者的合法权益。

ｂ．面积上面做“文章”

　　目前房地产开发问题突出，主要表现在几方面：一是在容积率上做文章；二是改变用途；三是变相增加面积。不久前被查处的深圳山水居就存在变相增加面积问题，变相增加面积据说在某些地方还比较普遍。

　　所以到后期，在业主和业主之间，业主和开发商之间会引起很多矛盾。这一类项目出现的问题，为后期的查处整改增加了难度，且往往会连带业主，涉及到以后产权证发不了，验收过不了关，而产权证发不了，那么像入学，户口，还有像再转让等问题都解决不了，给后期引发纠纷留下了空间。

　　本报记者在浙江省调查采访时发现，的确有些开发公司专钻政策空子。比如，国家规定层高在2．2米以下的建筑是不算面积的。于是许多像阁楼、地下室、车库等配套就设计在2．2米以内。由于不算面积，就谈不上产权，开发商却将其转让出售给业主。而按法律规定，没有所有权的东西，是不能转让出售的。可这些设施又是业主十分需要的，所以别无选择。

　　如果消费者提出要产权时，开发商会告诉他，你要就要，不要别人会要。实际上大家都会要，因此开发商就有意识地多造2．2米以下的底层或屋顶。一方面，可以减少建筑面积，变相增加容积率；另一方面又有丰厚的利润。消费者需要储藏室、车库，阁楼也需要，2．2米的车库停小车没问题。所以看起来是两厢情愿，但消费者的权益没了保障，政府在税收方面也出现巨大漏洞。
　　一位开发商对记者说，我觉得这也需要规范，政府对这种情况应该给予确权。至于面积如何去定，可以合理作出规定。这位开发商还担心地预测车库问题今后可能引起更大争议。现在小汽车越来越多地走进了家庭，按照规划配套要求，小区里要建一定比例的汽车库。这些车库造好后都卖掉了。假如小区中建有20％的车库，现在50％的人有了车，就会存在30％的住户的车要停在马路上。而从小区配套的意义上讲，这些车库不是为了某个具体的住户服务的，而是为整个小区服务。开发商把车库卖给了某个人，小区的其他人就失去了这个权利。其他人也是这个小区的一分子，应该享有这种权利，这个问题值得业界重视。

ｃ ．招投标上下“功夫”

　　随着城市基础设施建设的加快和房地产开发的加速，房地产建筑业迅速崛起。然而，在这个新兴行业繁荣昌盛的背后，私自发包、越级施工、违规经营以及有关部门的管理混乱等等，也向人们展示着同行倾轧、不正当竞争的残酷现实。手里没有“金刚钻”却能揽到“瓷器活”。

　　据《市场报》披露：去年，成立仅一年半的青海协力爆破工程有限公司通过“活动”，在没有进行招投标的情况下，拿下爆破拆除西宁市一座7层商住楼的合同。在此之前，这家公司只爆破过两座锅炉房和一处景亭，根本没有拆除楼房的经验和实力，不具备公安部门认定的爆破工程设计资格。两次爆破之后，楼房依然是“不倒翁”。这家没有“金刚钻”的三级企业，揽到了应由三级以上资质企业才能做的“瓷器活”，根源是“活动”了“上面”。

　　协力公司总经理曹田广和总工程师邱建宁向媒体道出了真相，由于受到“压力”，在上次的工程被另一家同行公司“撬”走之后，某开发总公司补偿性地将这座本不在爆破拆除计划的7层商住楼压价发包给了他们。

　　“100多万元的工程，连招标都省了，全靠‘人工’操作。大家‘各显神通’，没想到我们最终捞到了这根倒霉的稻草……”

　　“百年大计，质量第一”。然而，一些管建筑、搞建筑的却另有所图。他们为了一个共同的目标――吃建筑吃房产。在一些地方，招标投标缺乏依法仲裁、依法监督，招投标流于形式，而旁门左道四通八达，搞权钱交易，“条子工程”、“关系工程”大兴其道，使得建筑和房
地产市场成为腐败的高发区。南方某市市长在短短四五年中，经其越俎代庖批准的工程达几百项，从中获利上千万元，给国家造成的损失难以估算。

　　以贿赂为尺度，挑选施工队伍，以至于只会砌砌平房的包工队竟然也能承建高楼大厦，一群乌合之众也登上“高楼”练手，工程质量从何谈起？

　　据悉，我国每年因建筑工程质量和决策失误造成的损失达５00余亿元之巨。特别是那些凭关系搞到工程的皮包公司，项目到手，不愁没人烧香，于是层层转包，不费吹灰之力，财源滚滚而来。时下，一个工程经两三次转包已不足奇，最多的一处工程竟然经过七八次转包，一次次的坐地分肥，还剩多少工程款用于工程建设！工程糊弄起来，惟有偷工减料。

　　值得指出的是，不少招投标活动中地方保护主义严重，主办单位设下道道难关，卡死外来企业。有些采取抬高进入门槛的办法对外地、外行业企业加以限制，有的通过在招标文件中规定保护性或奖励性条款给本地企业以优惠。一般来说，在投标中获得工程质量奖的单位在投标评分时要加分。国家级奖高于省市级这是合情合理的，然而有些地方的评分规则规定，投标单位不是在本地区获得的鲁班奖和省级优质工程奖的不予加分，在外地获得的优质工程奖要比本地的优质工程奖少加４分。如此地方保护主义，难免把优秀企业排斥在外。

　　虽然《招标投标法》被称为投资、建设领域的“阳光法案”，但是由于在项目建设中最终的决定权被少数人垄断，致使招投标工作相当一部分走了过场，一些地方出现的“豆腐渣工程”及由此造成的灾难性事故，从一个侧面印证了工程项目“暗箱”操作问题。一些建设、交通部门的负责人，同时又兼任工程建设公司的董事长，有的还顶着“评标委员会”主任的桂冠，这种集“运动员”和“裁判员”于一体的特殊身份，为他们随心所欲地滥用权力提供了极大方便。

　　建筑和房地产市场（尤其招投标市场）的违法之风不刹，将严重阻碍这一产业的健康发展，给产业发展和人民生活带来极为严重的影响。

    ｄ．税费繁多有“理由”

　　与房地产开发的种种混乱相比，当前房地产税费重问题也十分突出，并扰乱了房地产业健康发展。

　　全国政协委员、中国经济学家萧灼基在今年“两会”期间接受媒体采访时称，目前中国国内企业33％的所得税税率过高。记者在昆明采访时，不少开发商坦露：目前税费较多，总计占到了房价的很大一块。虽然建设部及国家有关部门一再要求各地取消不合理税费，尤其建设部去年还重点清理了不合理税费，但费用交叉、重叠仍相当严重。

　　据《经济日报》报道，北方某市房地产整个开发销售过程中相关的税费种类不下百种。以普通住宅为例，税费的数额占开发成本的总额至少在45％以上，有的要占到60％。商品房开发税费种类之多，数额之大，是其它产品无法相比的。

　　房地产税费多的主要原因又是由于重叠的税费种类太多。尤其是在房地产项目开工、建设、竣工阶段的各种市政配套费交叉重叠非常严重。开发商除了交市政公用设施建设费（大市政费）每建筑平方米100元外，还要交自来水建设费（每建筑平方米12元）、污水处理费（每建筑平方米10元）、供热厂建设费（每建筑平方米30元）、煤气建设费（每建筑平方米29元）、绿化建设费（每建筑平方米8元）、公园建设费（每平方米绿地40元）、绿化补偿费（每平方米绿地240元）、路灯维护费（每平方米用地面积8元）、环卫设施费（每平方米建筑面积1元）、电源建设集资费（用电权费，每建筑平方米40元）等。

　　有开发商抱怨，在房地产税费中，真正多的是“费”而不是“税”。100多项税费中，只有12项是真正的税收类项目，其它90多项都是各种各样的费。税种的设立和税率的高低是比较稳定的，不会经常变动，而费种的设置和费额的变动却是不稳定的，经常变动和调整。这种非税的增长过快反映了各部门在房地产业的收益中分一杯羹的现象非常突出。在这些部门中有经营性部门，也有行政部门。在诸多税费中，行政性收费种类不下20种。

　　税费繁多，税费种类交叉是房地产税费不合理的表现。这种表现的一个很重要原因，是税费种类的设置和调整跟不上市场的变化。有业内人士分析，税费种类的设置和调整跟不上市场的变化还表现在，直到现在有关部门还收取土地出让金、土地使用费、土地使用税，而这几个税种的课征对象、课征的标的完全是重复的。这种对土地使用行为征收税费混杂的现象，是过去土地使用制度改革过程中各阶段遗留的过渡性产物。这些收费项目没有及时调整，固然可以增加土地使用权出让的收入，但与基准地价调整停滞造成的土地收益的损失相比，可以说是捡了芝麻丢了西瓜。

　　再进一步分析，在开发商使用土地进行房地产开发时，所交各种费用最终都落在购房人身上。同时，开发商要重复地到各部门交费、盖章、办手续，大量人力时间用在与各部门的打交道上，开发的成本、管理费用自然难以控制。

　　如此收费，难怪开发商多有不满，可见现在谈论房价高低，不能泛泛地归结为开发商或政府哪一方，而是应仔细分析，对各环节进行清理，税费设置应根据市场状况的变化调整，该合并的合并，该降的降，该调的调。如若不然，不光国家土地收益受损失，房价难降，市
场红火不起来，百姓购房也得不到实惠。

    二、管理急需规范

　　和发达国家相比，我国的房地产市场目前的确还有点“乱”。北京太合地产公司总经理李长山说，这些年，我们的房地产业发展一直不够规范，表现在许多方面，有政策、管理、价格、市场定位、规划等等。

　　政策方面体现在我们政策在不断地完善、在逐步地建立，一边走一边往前看，政策还在不断地修订。房地产政策缺乏像发达国家房地产政策具有完整性和引导性，目前政策对房地产业的引导性能远远不够。

　　政策方面导致开发商的“乱”，大大小小的、国营的、民营的、外资的、合资的、个体的、家庭夫妻店的、假注册的、真注册的、弄一块地就搞开发，自己想盖什么样的房子就盖什么房子，想盖高层就盖高层，想盖板楼就盖板楼。许多开发商不一定按城市规划盖房子。

　　管理也比较“乱”。现在房地产业存在多头管理，李长山呼吁，主管部门要切实加强房地产业的市场管理，给广大产业大军一个导向。市场经济是在政府的导向和总体规划下来发展市场竞争，而不是无序地发展。

　　没有引导就会导致乱建，这是很大的浪费。今天建了明天拆，这对国家财力、物力都是一种浪费。我们缺少的是一个整体的规划，这些问题都是当前急需解决的问题。现在开发商不成熟，投资也不成熟。开发商哪来的钱投资项目？都是银行的钱，银行的钱都是老百姓的钱。如果房地产市场缺少指导思想，最后损失的还是老百姓。上世纪８0年代中期盖的筒子楼，现在不到20年就要全拆了。如果到2020年我们回过头来看，那些一梯10户、12户的塔楼是不是都要拆了？缺少管理和引导，房地产业就不能得到健康发展。

　　对于管理部门来说，重要的是要增加透明度，拒绝暗箱操作；审批要严，但要简化，不能复杂化，效率要高。

　　有法律专家撰文指出，从房地产开发过程中来看，承担监督任务的有建委、城建、土地、规划等几十个部门，但真正履行房地产开发监督制约职责的没有一家。房地产商出现不规范或欺诈行为，却无人过问，似乎与监督制约机关毫无关系，更没有责任可追究了。政出多门导致执法不严，难以遏制房地产开发中违法行为的发生。房地产开发市场哪些事该由政府管，哪些事应该推向市场，应该理清职责。要创造一个准入条件平等、办事公开透明的竞争环境，使房地产开发能有序地通过竞争求得发展

　　另外，国家对城市房地产开发已经制定了法律和法规，但在执行的过程中缺少相应的实施细则和统一的标准，房地产市场从准入条件到交付使用尚未形成一套严格规范的运作程序和衡量标准，留下了许多执法空间和矛盾。个别执法部门就是专钻法律法规的空隙。难怪建设部部长汪光焘怒斥：主管部门监管不严，查处不力，有的地方的主管部门以罚代法，使违规者受益；个别公务人员知法犯法，内外勾结，使违法者逃避法律法规的制裁。

　　毫无疑问，在规范开发商行为的同时，也要规范政府部门的行为，对房地产开发项目的审批、规划、设计、评估、审计、验资等环节中收受贿赂，徇私枉法和贪赃枉法的人员要严惩不代。

　　有业内人士呼吁，建设行政主管部门应主要通过制定市场规则来维护公平竞争，而不是通过行政审批来调节经济关系。为此，要最大限度地精减审批权，促进政府职能的真正转变。

机关工作人员应该从繁琐的日常事务中解放出来，审批事项该下放就下放，该委托就委托，抽出精力来调查研究有助行业发展的政策。并把利益执法、权力执法转变为责任执法、服务执法。

　　对于此次国家有关部门整顿房地产市场，有业内人士指出，目前房地产市场一些急功近利、不尊重市场的行为的确对房地产行业发展产生了负面影响。有一个问题值得注意，就是开发商要关心政策，这不仅关系到企业发展的思路，也关系到投资风险和市场策略。要具备这一点，部分开发商还要做很多，因为相当多的企业并没有真正理解在房地产行业和市场中应当怎样发展，应该做什么样的产品，正是缺乏这一点，才会出现目前的问题，这是市场出现诸多问题的真正原因。
 
(中国房地产报 米祖明 翁醉 何可信 春华）