问：为什么要对原《城市房屋拆迁管理条例》进行修改？

　 曹：1991年6月1日起实施的《城市房屋拆迁管理条例》，对于规范房屋拆迁行为，加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，发挥了积极作用。但是，随着改革的深入和社会主义市场经济的发展，原《条例》的不少规定已经明显不适应城市房屋拆迁工作的需要，主要有五个方面的问题：一是，原《条例》规定的对被拆迁房屋的所有人的补偿标准过低，房屋所有人的积极性不高，对拆迁房屋产生抵触情绪；二是，原《条例》规定的安置方式单一，对房屋使用人仅规定了实物安置一种方式，导致被安置人因对安置房屋地点等条件不满，迟迟不搬迁，影响拆迁进度；三是，原《条例》将户口因素作为确定安置面积的标准，在实践中被一些人所利用，以谋取不正当的利益；四是，原《条例》有关强制拆迁的规定不明晰，条件比较模糊，手续复杂，在实践中很难操作；五是，原《条例》对拆迁单位的拆迁补偿安置资金运用缺乏有效的监管，有的拆迁人取得拆迁许可证后抽逃资金，导致安置房不能及时建设、补偿安置资金不能及时到位的情况时有发生。

　 问：《条例》修改的主要内容是什么？

　 曹：《条例》修改的主要内容是：明确被拆迁人为房屋的所有人，拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置；保护房屋所有人的合法权益，将拆迁补偿的标准由被拆迁房屋的重置价格结合成新结算，修改为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额；进一步规范房屋拆迁的行政管理，明确管理程序；充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚力度。

　 问：为什么要确立对房屋所有人进行补偿，兼顾对使用人安置的原则？

　 宋：确立这样一个原则，主要有以下几点考虑：一是，适应了城镇住房制度改革的需要。近几年，我国城镇住房制度改革取得了很大进展，住房实物分配体制已经基本被住房货币化分配体制所取代。存量可售公房的70％以上已经销售给个人，商品房销售中个人购房的比例达到90％以上。城市住房的产权结构已经从原来公房为主体转变为个人拥有住房为主体。实行对房屋所有人补偿，兼顾使用人安置的原则，就是适应了以个人拥有住房为主体的实际，同时又兼顾了承租户的利益。二是，有助于理顺货币补偿条件下被拆除住房的财产关系，保护房屋所有人的合法权益。近年来，随着市场经济的发展，为了加快拆迁进度和适应老百姓不同的住房需求，相当多的城市开始实行货币化补偿安置。但有的城市将货币补偿安置资金的大部分给了房屋使用人，而房屋所有人却得到很少。实际工作中，一些拆迁人甚至不征求房屋所有人的意见，直接与房屋使用人达成拆迁补偿协议，使房屋所有人的利益受到损害。实行对所有人补偿，兼顾使用人安置的原则，可以保护房屋所有人的合法权益，理顺房屋拆迁当事人之间的财产关系。

　 问：在对房屋所有人进行补偿的情况下，如何保障房屋承租人，特别是目前大约30％尚未出售公房的承租人的利益呢？

　 宋：根据原《条例》规定，对于拆除出租住宅房屋应当实行产权调换，原租赁关系继续保持。这样规定，一方面，保护了承租人继续租住住房的权利，但另一方面，却限制了房屋所有人选择补偿方式的权利。因此，新修改的《条例》第二十七条第一款规定，拆除租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。这样规定有两层含义：一是，体现了对房屋所有人补偿的原则，保障了房屋所有人选择补偿方式的权利，可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换；二是，设定了拆迁人对被拆迁人给予补偿的前提，即被拆迁人必须妥善安置承租人或者双方协商一致解除租赁关系，才能获得补偿。房屋所有人不能拿到货币补偿款就弃承租人于不顾。如果房屋所有人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，为了保障房屋承租人的利益，《条例》第二十七条第二款进一步明确规定，对双方达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。这样，既保证了对房屋所有人的补偿，又使房屋承租人不会因拆迁而无房可住，防止产生社会不安定因素。

　 问：新的拆迁补偿方式、标准与原《条例》规定的补偿方式、标准有什么区别？为什么要这样调整？

　 宋：原《条例》规定，拆迁补偿实行产权调换、作价补偿，或者产权调换和作价补偿相结合的形式。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作价补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新结算。这样规定，是与原先以实物安置使用人为主的情况相适应的。但是，对于房屋所有人来说，作价补偿的金额往往不足以在市场上购买相应的房屋。新修改的《条例》第二十四条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”第二十五条规定：“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价”。根据上述规定，货币补偿和产权调换都要考虑到房屋的区位、用途、建筑面积等因素。可见，按照新的规定，货币补偿与产权调换实际是等价的。此外，新修改的《条例》在确定了新的补偿标准的同时，取消了原《条例》将户口因素作为确定安置面积的标准的规定。对拆迁补偿安置方式、标准作这样的调整，适应了各地推行货币化补偿安置的客观要求，为规范各地货币化补偿安置的做法提供了基本的法律依据。由于各地经济发展水平不平衡，房地产市场发育程度不尽相同，新修改的《条例》第二十四条规定，货币补偿的具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。新修改的《条例》对拆迁补偿安置的规定，可以避免住房实物安置中被拆迁人经常遇到的延期回迁与安置、过渡期太长、影响正常的生活、学习和工作等问题，有利于社会稳定；被拆迁人可以自行选择购房的标准、地点，有利于转换住房机制；有利于简化拆迁程序，便于对拆迁当事人的监督。

　 问：新修改的《条例》实施之前，拆迁补偿安置应当如何执行？

　 曹：新修改的《条例》实施之前，各地的拆迁补偿安置仍应当执行原《条例》，新修改的《条例》对实施之前的拆迁补偿安置行为没有溯及力。