新政引發買房違約潮 合同解除困難需付違約金

    新政原因致合同解除

    中介索酬屬合理要求

    房產新政引發違約潮,律師詳解三方權利義務︰合同沒約定,看四種情況

    據《法制日報》報道︰房產新政頒布以來，一些城市出現買家違約退房潮。是信守承諾繼續交易，還是中斷合同停止買賣？如果違約，將面臨什麼法律風險，守約方又如何維護合法權益？買方、賣方、中介面臨極大困惑。浙江杭州市司法局日前組織了一場法律講座，邀請多位資深房產律師到

    俞大姐，一家三口住在50多平方米老房里。想買面積大點的改善住房條件，挑中一套面積90多平方米、總價在100萬元以內的。新政前，被視為首套，可享8.5折優惠利率。按揭分30年還清。4月14日，俞大姐支付10萬元首付款。新政一出，自家情況被列為二套住，首付比例提至5成，利率提至1.1倍。俞大姐買不起，只能不買了。可賣家認定俞家違約，不願退回10萬元，並要求繼續履行合同。

    首付提高、利息增加、貸不出款，是房產新政出台後卡在合同履行過程中3個最根本的問題。

    “合同有約定的，按照合同約定。”律師張震宇說，這是基本原則，即合同中若約定過，因政府或銀行政策發生變化，導致貸款審批或比率發生變化的，買方必須補差價的，須按合同約定處理。

    合同沒有約定的，要看具體情況。律師詳析4種情況︰

    問題一︰因國家政策原因，首付款增加、利率提高，可解除合同嗎？

    一般情況下適當增加首付、提高利率，不會導致買方不能繼續履行合同。如有條件而不願履行合同，需支付違約金。除非買方舉出證據，證明這會導致他無法正常生活，可提出解除合同。

    問題二︰因國家政策原因無法貸款而解除合同，是否需支付違約金？

    如“外地人、三套房”等，屬“不可歸責于雙方原因而導致合同無法履行”，無需支付違約金。

    問題三︰中介利益如何保障？

    由于新政原因導致買賣合同解除，但中介已促成雙方簽約，要求支付一定報酬亦屬合理。

    問題四︰合同中明確指定的銀行貸不出款怎麼辦？

    合同中已約定指定銀行，如因政策原因，導致買方在指定銀行貸不了款，如其他銀行能辦理，買方也不可主張解除合同。