樓市再陷行政調控怪圈 二套房認定知易行難

    原標題︰樓市調控泥沼

    聲勢浩大的調控，由于其濃郁的行政色彩和固有的內在矛盾，並未擺脫此前房地產調控過程中存在的頑疾

    4月15日國務院要求提高二套房貸款首付比例的要求一出，實質性拉開了新一輪中國房地產緊縮調控的序幕。短短半個月來，各部委紛紛出台相關部門政策，各地方政府也表示將根據地方實際情況出台細則。

    在密集的調控政策攻勢下，主要城市的房價看起來停止了狂飆猛進，

    尷尬“二套房”

    4月14日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。這一收緊第二套房貸款的新政，被認為是本輪調控中最先采用且最具殺傷力的調控武器，但在現實中仍面臨著第二套房認定標準的尷尬。

    早在2007年9月27日，央行首次頒布規定，要求購買第二套住房首付比例不得低于40％。由于該調控政策沒有明確究竟以何種方式認定“第二套房”，使得各商業銀行對認定標準出現分歧。光大銀行和華夏銀行等中小銀行，以個人為單位界定“第二套房”。2007年底，四大商業銀行統一以戶為單位界定“第二套房”，隨後得到了監管部門的認可。

    在2008年金融危機之後，針對“第二套房”的貸款限制實際上在各地已漸淡出。直到2009年下半年以來，樓市再次“發燒”，國務院于今年1月頒布《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，再次重申2007年的規定︰“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。”

    中國銀監會銀行監管一部主任楊家才4月21日晚接受媒體采訪時表示，第二套房認定標準，“只認房不認貸”（即家庭擁有的房屋套數，而非此前執行的以貸款次數為限）。一天之後，這個說法被糾正為“既認房又認貸”（兩者互為參考，互不排斥）。

    一些業內人士認為，“只認房不認貸”表明監管部門鼓勵自住需求、精準打擊投機需求的意願，“既認房又認貸”很可能是考慮到前者的操作難度而作出的折衷妥協，其精準性大大減弱了，因為“認房”操作難度大，實際上還是倚重“認貸”。

    建行房貸部門一位人士即對本刊記者表示，“二套房的鑒定，我們現在實際執行的還是以貸款次數認定。以房屋套數認定現在不具有可操作性，除非住建部給我們接口，但是住建部各地的房管局內部是否聯網了還是個問題。”

    上一輪調控所面臨的種種難題，如今不但重現，且因“精準”之需變得更為棘手。要實現以家庭為單位的“只認房不認貸”的“第二套房”標準，至少需要四個部門擁有覆蓋全國的相關信息系統並實現互相共享︰由所有商業銀行提供個人信貸信息的央行征信系統；大部分隸屬住建部的個人住房信息系統；隸屬公安部門的戶籍登記系統；隸屬民政部門的婚姻登記系統。

    “目前住建部的個人房屋產權信息並不完整，而且各地之間是分割的。‘第二套房’認定如果以家庭擁有的房屋套數為限，目前操作難度很大。”一位前住建部官員對本刊記者說。

    4月17日頒布的新“國十條”特別提出，“住房城鄉建設部要加快個人住房信息系統的建設”，這被視為是政府未來對住房保有環節征稅的基礎。

    但是，個人住房信息系統建設的基礎是在全國範圍進行一次房產普查，多年來不少識者向中央提出過這一建議，遲遲不能落實。據上述前住建部官員解釋，一方面可能是工程浩大，投入不菲，另一方面也可能是這樣容易觸及某些人的特殊利益。

    盡管“第二套房”認定標準的難題未解，銀行上調利率的沖動已有所萌動。4月23日，中國銀行率先宣布，“根據與客戶合同約定，在利率調整方式到期時將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動比例分別調整至基準利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。”這意味著，之前部分中國銀行房貸客戶獲得的優惠利率，到期之後有可能按照更高的利率執行。

    一位資深的銀行業分析師向本刊記者表示，目前銀行同業采取觀望態度，因為存量按揭利率調整雖然有利于銀行，但是銀行也需要平衡公眾形象和社會輿論。

    復旦大學房地產研究中心教授華偉評價稱，中國房地產業需要一次專業、科學和系統的調控，但目前的調控措施不具有長期性，不能區分自住、改善還是投資層次的需要，根本不能 “精確制導”，還是部門政策代替宏觀政策，政策之間前後打架的現象也未杜絕。

    “地王”遮羞布

    4月15日房貸新政出台的同時，國土資源部公布了今年全國高達18萬公頃的供地計劃，比2009年土地供應高出2倍多。這試圖傳遞出兩個信號︰一方面抑制投機需求，一方面增加土地供給，調節市場的供需關系以平抑高企的房價。

    果然，新政甫出，3月還火熱的土地拍賣市場，一時變得出奇平靜。

    4月26日，北京市房山區竇店鎮居住項目（京南嘉園小區三期，下稱房山地塊）拍賣會，“破天荒”在北京土地儲備中心房山區分中心舉行。在此之前，北京市國有土地轉讓的拍賣會，幾乎從未在市郊的土地分中心舉行。

    房山地塊位于竇店鎮竇店村，總建築規模為4.32萬平方米，原定于4月15日現場拍賣，後因北京市土地“招拍掛”交易規則調整而延遲。此次拍賣開始前，根據土地中心掛牌公告，房山地塊共收到9次報價，最後一次報價為8125萬元。

    意外出現在拍賣會上。拍賣會開始約30分鐘後，當現場最新報價達到2.04億元、樓面地價達到4718元/平方米時，拍賣工作人員突然宣布拍賣中止。

    事後，一位北京市官員對本刊記者證實，突然停拍的原因是該地拍賣前已限定樓面地價4700元/平方米。但是，令參加這場拍賣的地產商郁悶的是，這條限價規定並未在土地中心的公告和掛牌文件中明確提出。

    2009年，萬科曾兩次競得房山長陽地塊，樓面價分別為5726元/平方米和6442元/平方米，均高于此次房山地塊4700元/平方米的限價。

    4月28日上午，北京市土地中心網站一則公告顯示，房山地塊以1億元的價格被一家名為“試發”的公司獲得。但是約20分鐘後，該公告被刪除，關于房山地塊的其他掛牌公告也一並消失。當本刊記者就上述公告向北京市土地中心負責人求證時，土地中心負責人表示並不清楚該則公告和試發公司的情況。

    無獨有偶，4月27日晚間，距離上海世博會開幕只剩三天，上海也上演了四幅土地拍賣臨時叫停的“鬧劇”。

    上海市規土局網站公告稱，“原定于4月28日組織掛牌截止活動，由于技術故障，需將掛牌截止時間順延至5月7日。”

    被緊急叫停的四幅土地中的三幅，位于世博園區六公里輻射範圍之內。截至27日晚，三幅地塊均有網上報價，其中溢價最高的中心河以南A-3號地塊已經歷四輪網上報價，溢價率達到82％，萬科、保利、綠地等大型房企都在競買人之列。

    北京和上海做法，無非是出于擔心再出現高價地，尤其是怕誕生“地王”，而被迫采取延期和退避方式。鑒于輿論及各方壓力，與北京和上海類似，目前不少地方政府都將熱點地塊蓋上“遮羞布”，欲低調處置。

    但是，一味推遲住宅與商業用途地塊的拍賣，與今年增加土地供給的計劃相悖，實際上相當于減少了土地供應，會為新一輪的報復上漲積蓄力量。而且，此前的種種經驗表明，“遮羞布”雖能避免價格信號對市場的刺激，但因遮蔽陽光，其滋生腐敗的可能性也大大提高。

    中房信分析師薛建雄則指出，在調控背景下，資金充裕的開發商也會開始感到壓力，並從之前的擴張變得保守，甚至暫停新項目的狀態，將使土地市場大幅降溫。這可能給一些擁有較好政策資源的投資者以廉價拿地的機會，應該引起相關主管部門的關注。

    值得注意的是，4月23日，上海嘉定南翔四宗商辦地塊出讓，其中二幅土地以底價成交。這是新政出台後首次出現的土地以底價成交。

    “中國式調控”困局

    輿論對于地方政府執行此次調控政策的力度，表現出格外的關注。

    4月30日，北京市政府公布了北京關于“國十條”的落實細則。相關規定的嚴厲程度並未超人們預期，其“臨時性”更引人注目。事實上，對于大多數的地方政府來說，在此次聲勢浩大的房地產調控中，所剩余的操作空間並不大。

    “這次調控仍未解決根本上的問題，地方政府靠賣地還債，調控就是調自己，執行難度大。”浙江大學房地產投資研究所教授趙杭生對本刊記者說。

    花旗集團大中華區首席經濟學家沈明高研究認為，2009年底中國地方融資平台債務估計達7萬億元，相當于當年GDP的21％和當年地方財政收入的210％。如果地方融資平台7萬億元負債的資金成本為5.31％，那麼年利息將達3700億元，相當于2009年地方財政收入的11.4％。3700億元似乎不是什麼天文數字，但考慮到很多地方財政實際為“吃飯財政”，僅靠財政收入仍然難以支付其高額負債所產生的利息。

    沈明高進一步分析說，地方政府向來以土地為借債的主要抵押品，並依靠賣地的收入獲得還貸所需的現金流。2009年，地方政府土地出讓收入總額達1.6萬億元，創歷史新高，相當于同期地方財政收入的近50％。如果房地產業繼續蓬勃發展，大多數地方政府或有能力償還利息和貸款。一旦房地產泡沫破裂，地方財政狀況將迅速惡化，導致地方融資平台的付息能力大幅下降。

    4月28日，香港恆隆集團主席陳啟宗向本刊記者表示，如果政府能夠嚴格執行此前公布的地產政策和規定，就可以避免目前地產市場中“很多不好的現象”。

    “有些基本的東西，我認為要是國家能夠注意一下的話，對市場的健康發展還是有幫助的。”陳啟宗說。他以打擊囤地為例稱，國家對于買地之後多久不建房有明確回收土地規定，但是過去十年間，這個政策從未得到認真執行。如果這個政策嚴格執行，地產商就不敢盲目地去拿地。

    “如果地產商買了就必須蓋，價格不可能這樣瘋狂上去。”陳啟宗說。 （記者 付濤 李慎 馮哲）