北京出台十二條新政遏制炒房 已叫停三套房貸

    昨天，北京樓市新政出台，不但落實了“國十條”，甚至更嚴格，如一個家庭只能新購一套商品住房。“北京新政的含義就是四個字︰不讓炒房。”在市住建委及市房地產協會召開的媒體通氣會上，市房協副秘書長陳志直言，北京房地產市場存在泡沫是不爭的事實，沒有外來資金，單靠本市個人購買力，需求量不會那麼高，房價也不會那麼高。樓市新政的目的就是讓不合理的需求出去，讓市場健康。

    焦點•限購

    臨時

    規定

    采取臨時性措施限定新購房套數。規定自本通知發布之日起，暫定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

    假離婚倒房擬出規限制

    “在此之前有多少住房不予追究，但從《通知》發布起，一個家庭只能購買一套商品房。”陳志說，這個政策和“國十條”不沖突，並同時執行。意思就是說，在執行新政後，一個家庭只能購買一套房，如果這套房屬于二套房、三套房，將執行二套房房貸政策，三套房就不予貸款。

    陳志說，對于通過假離婚等手段買賣房屋牟利的特例，市政府將在該《通知》運行過程中不斷完善。對于出現的各種情況都可以隨時增加補充條款進行限制。

    孩子成年後算獨立購房

    陳志說，同一購房家庭分兩種情況認定，其一是︰夫妻雙方帶一個未成年子女，為一個家庭；另外一種情況是︰夫妻雙方帶一個成年子女，子女可以單獨立戶。成年子女即便沒有脫離父母的戶頭，只要戶口本上的年齡達到成年，就可以被視為獨立戶。也就是說，子女成人後要成家立業或結婚，還可以以自己為一個單獨家庭購買一套商品房。這一政策的目的是不打壓改善性住房需求和自住需求，而是充分考慮到了這部分人的購房需求。

    騙購被發現不辦房產證

    陳志明確表示，住建委將向銀行提供房屋交易的權屬數據，同時實現數據共享。這樣就很容易認定個人購房的數量。個人購房時都提供了身份證等信息，數據共享後，多次購房人在網簽、辦理按揭等過程中都會被鎖定。即便都通過了，住建委也不會辦房產證，因此購房者最好別存在僥幸心理。而且，購房合同和按揭合同分開認定，可能簽訂了購房合同，但貸款申請不能通過。購房者就得承擔毀約損失。今後，公安、民政、人社局的個人數據也都有可能共通共融。

    >>影響

    投機購買多套房已不可能

    陳志認為，新政策將執行相當長時期，至少要兩到三年，因為不能持續執行，投資投機購房還會反彈，而且估計下半年，還會有相應政策出台，如特別房產稅等。這些政策對房價都會有抑制作用，現在投機購買多套住房，已經不可能。“中國經濟環境都在向好，有能力擠破樓市泡沫。”陳志說，今年四環內房屋均價達到3萬多元，如果擠出60%水分，還是1萬多元。他相信北京房價降到2009年初的水平，市場不會崩盤。

    北京中原地產三級市場研究總監張大偉認為，限制購房套數不影響自住，但沉重打擊投資、投機。這是首次提及限制本地居民購房數量及貸款，政策嚴厲程度超過以往，目前北京本地擁有兩套以上房產的家庭比例已經超過10%，政策從源頭收緊了炒房，將使得購房人群立刻減少。針對二手房及商品房同時執行限購使得炒房客將繼續銳減，在限制了外地及本地的炒房客以後，市場將回歸商品房的原來居住屬性。樓市可能出現成交量暴跌。

    “鏈家地產”市場分析師張月認為，今後同一購房家庭只能新購買一套商品住房，至少將切斷30%以上換房者的需求，這其中不乏純自住性需求。長久下去，二手房流通率將大幅受到抑制。

    北京社科院研究員曹建海認為，一刀切政策有失公平，缺乏追訴制，沒有根據以往購房情況有針對性出政策，應該對已有多套住宅的人和無房戶區別對待。

    焦點•房貸

    暫停三套及以上住房貸款

    規定

    嚴格執行國務院關于首套及二套住房貸款首付款比例和貸款利率的要求，金融機構可以通過北京市房屋交易權屬系統數據等認定第二套住房。要求商業銀行根據風險狀況，暫停對購買第三套及以上住房，以及不能提供1年以上北京市納稅證明或社會保險繳納證明的非北京市居民發放貸款。

    “二套房”認房不認貸

    陳志明確表示，本市對于二套房將實行認房不認貸的政策。也就是說，如果你曾購買房產，已售出再買房時，以前購房記錄不計入認定二套房或三套房。此前，市場曾出現只要有過貸款記錄或有過房產的記錄，而現在沒有房，也被視為二套房或三套房，並執行更嚴格的貸款政策，或不予貸款。

    對于外地在京購房的人，如不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明就不能獲得購房貸款。同時，雖然全國房屋交易權屬數據還未聯網，但只要通過警方或房管部門查實，確屬購買多套房的，也都嚴格執行房地產新政。今年是政策性住房交房的大年，中低收入的大量百姓可以得到房屋。

    平衡供需比例抑制投機

    “偉嘉安捷”指出，如果購房人因改善居住條件想要更換房屋，依靠貸款的話，只有賣掉現有房產再買房才能算作是首套貸款享受相應優惠政策。一方面有利于自住改善換房的這部分人群，平衡北京房地產市場失調的供需比例；另一方面，貸款源頭上嚴控投機購房人群，從首付、利率以及實際貸款情況來看，這部分人群貸款購買二套、三套甚至以上房產將會難上加難，能夠有效抑制非理性上漲的北京樓市價格，平穩房地產市場發展。

    焦點•征稅

    售二手房或從重征個稅

    規定

    對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。個人售房在計征稅款時，納稅人不能提供原購房價款相關憑證和其他完整準確稅費憑證的，稅務部門可通過住房城鄉建設部門查詢相關信息資料，或者按照相關法律法規規定確定征收方式和應征稅款。

    打擊陰陽合同防止偷稅

    對漲價過快的項目稅收清算和稽查，明顯針對目前以通州為代表暴漲商品房項目，對提價行為將有很大的抑制作用。後一點則是二手房交易中存在的陰陽合同問題，以前售房者可能通過這種辦法，降低應繳納的稅費。現在，通過資料的查詢，很難避免偷稅，可能會影響目前很多指導價格過低的二手房交易。

    地稅將出操作實施細則

    市地稅局個人所得稅處相關負責人表示，這一新政主要是為調整二手房銷售所涉及的個人所得稅政策。我國規定，對于二手房銷售方，按該房屋（銷售款-原購房款）×20%，計算應繳的個人所得稅款。同時，我國也規定，對于二手房銷售方不能提供原購房價款相關憑證，或因年代久遠忘記房屋原值等情況，可對二手房銷售方，按銷售全款征收1%至3%的個人所得稅。此前，本市出于盤活二手房市場，活躍交易，增加房源，刺激經濟發展等因素，選擇按較低的1%稅率對房屋銷售全款征收個人所得稅。

    對昨天出台的新規定，市地稅局這位相關負責人認為，這意味著今後本市將取消按較低的1%稅率對房屋銷售全款征收個人所得稅的“優惠”政策，轉而執行第一個征稅政策。據此，以某人60萬元購房後，100萬元賣出為例。如按1%稅率對房屋銷售全款征收個人所得稅，其需要繳納的個人所得稅稅款只有1萬元。而按房屋的（銷售款-原購房款）×20%，計算應繳個人所得稅，應繳稅款為（100萬-60萬）×20%，其需繳個稅高達8萬元。

    因此，新政的實施，預計將會起到降低二手房銷售者收益額的作用，從而可從根本上抑制炒房者的積極性，並有利于逐步降低本市的房屋價格水平。

    據介紹，針對本市推出的新政策，預計市地稅局還將在近期推出易于操作的實施細則。

    其他規定

    房源三日內全公開

    【規定】對取得預售許可或辦理現房銷售備案的房地產開發項目，要在3日內一次性公開全部銷售房源，並嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。

    【解讀】“國十條”要求，開發企業在取得預售許可或者辦理現房銷售備案後，需在10天內公布所有房源。北京執行更嚴格的3天時限，且需以申報價格出售。如申報價格脫離現實，將不能被批準。全部房指的是所有房屋，不可以是一棟、一個單元，價格也要落實到每一戶，每一套房屋的價格是多少錢，都必須讓購房者清楚。

    建房屋租賃信息平台

    【規定】市住房城鄉建設部門會同有關部門完善房屋租賃管理政策，規範房地產經紀機構行為，搭建房屋租賃信息平台，進一步規範和發展住房租賃市場。

    【解讀】首次提及搭建房屋租賃信息平台，完善租賃管理，首次從政策上提及預示政府將對目前的北京租賃市場做重大調整。群租房、經適房出租集中的區域可能會成為市場調整的關注點。

    今年政策房增2000套

    【規定】確保完成2010年新開工建設和收購政策性住房13.6萬套，佔全市住宅新開工套數50%以上，竣工政策性住房4.6萬套的工作任務。

    【解讀】今年兩會前，北京公布要在全年開工和收購政策房13.4萬套。此次明確，今年新建和收購政策房增加2000套。竣工政策性住房4.6萬套沒有發生變化。

    社會單位可建公租房

    【規定】在符合城市規劃和土地利用規劃的前提下，支持國有企業、產業園區和社會單位利用閑置自用土地建設公共租賃住房，鼓勵集體經濟組織依照規劃、利用存量建設用地發展公共租賃住房。

    【解讀】此前北京提出鼓勵產業園區建設公租房解決自有職工住房需求，農村集體組織建設公租房解決外來務工人員的住房需求。此次將國企納入公租房建設行列，從中不乏出現“計劃經濟”的身影。

    有業內人士表示，這是政策可以利用非政府資源加大公租房供給。但在自有土地上建設公租房需要有規劃性，便于管理。考慮到有自有土地的單位畢竟是少數，可以考慮讓這些企業單位和沒有地的企業單位合作。

    反應

    投資客看淡樓市提前賣房

    對于樓市新政，不少開發商持審慎態度。一位開發商表示，中小開發商可能會擔心資金鏈斷裂，采取降價等措施回籠資金。大開發商資金雄厚足以觀望一段時間，房價短期內不會大幅下降，一定會有對峙階段，但此前一些房價過快上漲地區，如通州會更早出現降價。

    中國房地產聯盟秘書長陳雲峰說，北京炒房最嚴重，脫離了本地購買能力。煤老板其實不可怕，最可怕的是全民炒房。作為開發商，他認為，如此炒下去，開發商也無地開發。房價真的達到5萬元/平米、10萬元/平米，百姓真的買不起了。大部分市民對新政表示歡迎，認為房價會下降。準備購房的王小姐認為，一個家庭只能購一套房對自住的人沒有影響，自己的收入加上老人的積蓄也就能支付一套90平米房子的首付，不可能再買第二套。不過在當前的情況下，她準備觀望一段時間再購房。

    市民林先生在幾天前把投資的兩套房出手，“雖然不是在頂點拋的，但也賺了近兩百萬，關鍵是沒被套住。”林先生對未來樓市並不看好，認為樓市很可能會低迷較長時間。

    觀點

    調控房價是必須付出的成本

    北京社科院經濟研究所所長趙弘表示，“此次調整對經濟的影響是肯定的，但這是必須付出的代價，否則將會引發巨大的資產泡沫，引發嚴重的通貨膨脹，危害更大。”他認為這是“兩害相權取其輕”的不得已選擇，是掌握發展主動權的選擇，才能避免重蹈20年前日本經濟泡沫的覆轍。

    趙弘指出:解決房地產問題應標本兼治，最近的調控政策還是在治標，要治本必須理順中央和地方的財政體制，解決地方政府的“土地財政”，不能讓地方發展沖動依賴“土地財政”，而無約束的“土地財政”又刺激發展沖動；要建立信用體系，掌握公民資產、信用等信息，避免配置于低收入群體的資源被高收入群體佔用；確立住房是滿足人們基本居住功能的產品，而不是投資品，限制購置多套房，避免少數人對土地這樣的稀缺資源過度佔有。

    記者觀察

    連環重拳打壓房價漲勢

    近半年來的樓市如同過山車，在萎靡之後掉轉勢頭一路飆升。今年4月14日起，房產新政密集出台，樓市下一步究竟會如何走，尚待時間檢驗。

    房價驟然飆升

    在去年年底出台的系列政策下，進入2010年，樓市出現了明顯觀望，成交量一再萎靡。

    以二手房市場為例，去年12月，北京二手房市場出現了超4萬套的歷史紀錄，但今年1、2月二手房總成交量才為23123套。

    這兩個月房價漲幅明顯趨緩，部分項目的價格已經出現松動。但是，3月15日後，在三塊地王的刺激下，樓市大轉彎——成交量大幅上升，房價漲幅匪夷所思。

    據北京中原統計，二手住宅3月下半月達到17075套，相比半月上漲了96.9%。隨著交易量的上漲，二手房均價更是在半個月內由13775元/平米上漲到了14650元/平米。

    新房市場毫不示弱，一季度商品房均價達到21880元/平米，而去年同期房價11615元/平米，漲幅達88.4%。3月開盤的28個項目中，有15個項目在2009年一季度已有銷售記錄，開盤價相比去年同期全部翻番，最高上漲幅度達到130%。

    在一片鮮紅的房價漲幅中，通州最為扎眼。2009年10月，通州房價尚未超過1萬元，到今年3月，就飆升到2萬元，4月上旬，甚至出現了沖刺3萬元的趨勢。

    連環政策出台

    面對失控的漲幅，政府連出重拳。

    4月14日，總理溫家寶表示要嚴控房價過快上漲。

    4月15日，新國四條出台，購買二套房執行首付五成、利率1.1倍。同日，國土資源部公布2010年住房供地計劃，今年擬計劃供應住房用地總量同比增長逾130%。

    4月16日，北京土地掛拍政策大改革，推出首個“限房價”地塊掛牌式的項目。

    4月17日，新國十條出台，停發三套及以上貸款，限制異地置業，地方政府處置不力將問責。

    4月19日，住建部發文，嚴打捂盤現象。

    4月23日，中國銀行率先宣布上調存量房貸利率。

    4月30日，北京出台新政，明確限購一套房。

    一系列政策，如連珠炮般打在漲勢如虹的房價上，一道道政策宛如一道道令牌，目標只有一個︰遏制住瘋狂上漲的房價。業內驚呼此次調控的力度和準度。

    效果立竿見影

    史無前例的調控政策立刻在市場有了迅速反應，交易量大跌、客戶量驟降、放盤量猛升，房地產股全線飄綠。北京中原三級市場研究部統計數據顯示，從14日到18日，北京二手房房源新增3000套，比之前的市場平均水平上漲了40%，其中通州、望京、亦莊、大興、昌平等區域的二手房房源數量環比漲幅甚至翻倍，個別區域還出現了一次性近30套、總價上億元的拋售大單。但在這4天內，北京二手房市場新增客戶需求僅為2000組，下跌了八成。

    在價格上漲最猛的通州，不僅出現了成交量銳減的情況，而且八成以上的二手房業主表示願降價售房，短短半個月，通州的二手房價格下降13%，部分小區降幅高達25%。新房市場，也有項目推出大幅優惠。

    陳雲峰認為這是全方位的調控政策，從市場的消費行為到企業的開發行為，從限制需求到強制增加供應，“力度之大前所未有，對整個行業而言，不亞于一次西伯利亞寒流。”

    這樣的反應明顯不同于以往的調控，普通購房者對此次調控抱以極高的期望。但是，最終效果如何，尚需時間和執行情況檢驗。

    經適房五一後仍執行現行政策

    本報昨天報道了部分區縣房屋登記大廳出現“排長隊”辦理經適房交易過戶的現象。當天，昌平區住建委門口的“經轉商”隊伍大幅縮水，辦理流程也改為由戶主領取號碼，排期辦理。市住建委表示，目前本市經適房上市交易仍然按現行政策執行，沒有發生變化，業主不必集中在五一放假之前申請辦理相關手續。五一之後，仍可按現行政策辦理。

    4月26日，住建部發出通知，明確經適房的收回及使用等規定。隨後，很多經適房業主排長隊搶辦交易過戶手續。不少人反映自己是接到中介電話，稱政策有變，再過幾天就不能辦了，所以趕緊辦理交易過戶。對此，市住建委表示，政策未變，已要求各區縣做好政策解釋和服務工作，在經適房集中、交易過戶工作量大的區縣，相關部門應增加工作人員、加班加點、發放預約號，做好服務。加大對房地產中介機構違法違規行為打擊，一經發現其散布不實信息、出現違規代理行為，將堅決予以打擊。

    本版采寫本報記者翟 -- 魯歡 趙鵬 高晨 敖曉波 陳婷實習記者文姝琪