住建部打壓樓市潛規則 認購後不得擅自改姓名

    住建部打壓樓市消費潛規則

    認購後不得擅自更改購房者姓名

    從當前樓市來看，潛規則的表現方式比較多樣，如銷售過程的捂盤惜售、開發用地長期閑置、精修房裝修標準虛高、公積金貸款買房難等等，這種現象或多或少影響了房地產業形象，或制約了行業的健康發展。近一個月來，房地產調控政策頻頻出台，打擊再度漲價的樓市。正當各界還在靜觀市場對政策的反應之際，住建部又發布了新文件，針對房產開發商銷

    開發商捂盤惜售及炒賣期房

    據了解，住建部針對開發商在銷售過程中的一些行為加以明確規範。業內人士普遍認為，通知中的許多措施對目前開發商捂盤惜售以及炒賣期房的現象將起到實質性的打擊和抑制。

    通知規定，今後未取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用。預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。同時，房地產開發企業應將取得預售許可的商品住房項目在10日內一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，並嚴格按照預售方案申報價格，明碼標價對外銷售。

    對已經取得預售許可，但未在規定時間內對外公開銷售或未將全部準售房源對外公開銷售，以及故意采取畸高價格銷售或通過簽訂虛假商品住房買賣合同等方式人為制造房源緊張的行為，進行嚴肅查處。同時，明確了房地產經紀機構和執業人員的各種違禁行為，包括炒賣房號，在代理過程中賺取差價，通過簽訂“陰陽合同”違規交易，發布虛假信息和未經核實的信息，采取內部認購、雇人排隊手段制造銷售旺盛的虛假氛圍等。

    此外，通知也再度明確商品住房要嚴格實行購房實名制，認購後不得擅自更改購房者姓名，以減少炒房者炒賣期房的可能。

    三種潛規則遭市消委會曝光

    不久前，東莞市消委會針對房地產行業的消費投訴問題，公布了三項涉及房地產行業的消費“潛規則”。如開發商無償佔用商品房所在樓宇外牆和屋頂的使用權，及由此帶來的營利性收入；業主支付律師費、保險費，服務和受益對象卻是開發商和銀行；《商品房認購書》的格式條款變相剝奪了消費者退訂和協商更改合同內容的權利等。

    記者在采訪中了解到，收“誠意金”的做法，中介在交易過程中完全不承擔任何風險，達不成交易，中介就沒收“誠意金”作為佣金，這往往使買方處于不利地位。

    對此東莞市消委會秘書長鄧國平表示，目前房地產中介公司在服務中收取買家“意向金”、“誠意金”等已經成為行業的潛規則。消費者與中介簽訂購房協議前，一定要看清楚協議內容以及協議中的權利與義務，分析那些可能對自己不利的條款並及時向中介公司指出。“如果一定要支付‘誠意金’，則要盡量和中介公司制訂附加條款，明確違約事實的認定，將可能產生的風險降到最低限度。對于不合理的費用，則完全可以拒絕，這是法律賦予的權利。”

    相關潛規則

    潛規1 精裝費十有九高

    隨著人們生活水平的提高，對居住質量的要求明顯提升。在一些城市，消費者開始偏好購買精裝房，市場供應精裝房的比重也越來越大。

    不過，在精裝房崛起的同時也延伸出一些問題，如精裝房貨不對板、裝修質量差、裝修標準不一、後期服務不到位等等。

    據了解，一些開發商為了追求高利潤，故意在精裝修上做文章，有意識對外報高裝修價，消費者時常可以看到每平方米動輒數千元的精裝房，這無疑提高了消費者的置業門檻和壓力。

    裝修行業人士表示，幾千元每平方米的裝修費是什麼概念，很多豪宅別墅都不用這個價。這所以出現“天價”精裝房，完全是開發商為了削弱高價房的負面影響，制造一個“高價房-高價裝修=房價不高”虛假錯覺，所以目前市場上的精裝房裝修報價十有九高。

    潛規2 “地王”曬地成常規

    近一年來，在土地交易市場經常可以听到“地王”兩字，然而許多“地王”在拍賣後卻默默無聞，根本原因就是地價過高，馬上規劃動工風險大。

    有業內人士表示，之所以出現曬地王現象，一方面是因為樓面價高于市場價，高成本開發不利了樓盤銷售，而通過閑置能夠很好地給周邊地價預留上升空間，從而降低地王進入市場後的銷售壓力；另一方面地王還存在炒作嫌疑。如果開發在拍賣用地旁邊有儲備用地，可以通過抬高拍賣地價實用其他用地的利潤最大化，即使地王被處罰也無所謂，因為開發商已從其他地塊賺取足夠支付罰款的費用。

    潛規3 不接受公積金貸款買房

    許多置業者都有這樣的經歷，銷售人員會問客戶用什麼貸款，如果是住宅公積金貸款，一些開發商會選擇拒絕。

    究其原因，一方面是開發商和貸款銀行此前已達成共識，即銀行借錢給商家開發樓盤，而商家需要引導客戶選擇該銀的商業貸款，否則不貸款給開發商；另一方面，個別開發商的流動金額不充裕，或急需回流資金。由于消費者選擇住宅公積金貸款，必然會拉長回款周期，所以開發商喜歡通過手續相關簡單、放貸速度比較快的商業銀行進行按揭。

    東莞消委會公開22條潛規則

    潛規則，是相對于“明規則”而言的，就是那些看不見的、明文沒有規定的、放不到台面上的，但卻得到廣泛認同的、實際起作用的、業內普遍“遵循”的一種規則。“潛規則”普遍存在于消費領域的各行業。目前，東莞消委會向社會公開征集的消費領域潛規則共有56條。東莞消委會將對篩選出的明顯侵害消費者公平交易權、知情權、選擇權等合法權益的，且與消費者日常生活密切相關的22條潛規則進行公開。

    潛規則

    1.最低收費、開瓶費等服務性收費。（餐飲）

    2.消毒餐具另收費，謝絕自帶酒水。（餐飲）

    3.憑小票，一個月內換發票。（零售）

    4.家電退換貨，包裝必須完好、附件齊全。（零售）

    5.特價不退換，贈品不“三包”。（零售）

    6.商場用糖果代替零錢。（零售）

    7.藥品、珠寶產品，售出不得退換。（零售）

    8.貨物先簽收並付清費用才能開包驗收，簽收後拒不賠償。（快遞）

    9.數字電視，預存一年電視費，送機頂盒，未滿5年內取消，需補700元機頂盒費。（有線電視）

    10.汽車保險，高投低保。即︰投保時，按購車價定價投保；理賠時，按市價不定價理賠。（保險）

    11.購車捆綁辦牌、保險費等。（汽車）

    12.汽車換配件，工時費另收。高檔轎車，保養維修高價工時費。（汽車）

    13.裝修公司自聘工程監理監管工程質量和進度，監理費則轉嫁要消費者另行承擔。（裝修）

    14.開發商，無償佔用商品房所在樓宇外牆和屋頂的使用權，及由此帶來的營利性收入。（房地產）

    15.業主支付律師費、保險費，服務和受益對象卻是開發商和銀行。（房地產）

    16.訂房簽訂的《商品房認購書》的格式條款，已約定“買受人知悉並接受《商品房買賣合同》內的所有條款”，變相剝奪了消費者退訂和協商更改合同內容的權利。（房地產）

    17.商業格式合同，經營者的違約責任總比消費者的違約低。（商業）

    18.未滿一年辦理銀行信用卡銷卡，要繳足一年年費。（銀行）

    19.旅游團，定點購物、消費。（旅游）

    20.停車費、物品寄存費，概不負保管責任，要求消費者在損害自負單上簽名。

    21.種子包裝標簽︰因種子本身具有復雜之遺傳因子，且氣候栽培管理條件對于栽培之結果影響甚大，故播種後結果恕不負種子價以上之責任。（農用生產資料）

    22.種子包裝標簽︰從購種之日起15天內請試芽，若出現芽率不夠，可攜帶包裝袋及所購種子的收據到所購處協調解決，過期視為合格產品，不承擔任何經濟損失。（農用生產資料）（記者 林馳勝 鄒柳洲）