中央調控成效初顯 一線城市樓市成交全面回落

    對中國房地產市場來說，2010年4月是一個頗不平靜的月份。面對部分城市房價的過快上漲，中央果斷推出調控“組合拳”，要求在全國範圍內實行嚴格的差別化住房信貸政策。而在上周，即新政出台後首周，樓市已經明顯感受到政策壓力，主要城市一、二手房買賣乃至土地交易市場普遍降溫。

    一線城市成交全面下跌

    昨天，來自中國指數研究院的一周監測數據顯示，在其跟蹤的35個主要

    從商品住宅成交情況來看，盡管成交量普遍下挫，但成交均價並未明顯松動。一些城市的房價反而出現上漲。佑威房地產研究中心昨天提供的數據顯示，上周上海商品住宅成交面積17.3萬平方米，環比下跌50%，但成交均價高達26096元/平方米、環比上漲11%，成交均價創下歷史新高。佑威房地產研究中心副主任陸騎麟指出，新政密集出台，直接打壓需求，但恐怕對普通住宅市場影響更大，“上周上海均價低于2萬元的中低端樓盤成交量僅為7萬平方米，環比大跌60%；而單價5元萬以上的高端樓盤成交量反而環比增加5%，也因此推高了一周均價。可見資金有限、只能投身中低端市場的投資者乃至剛性需求對政策更為敏感。”

    又如北京新開樓盤也仍沒下調房價。據北京中原地產統計，下月北京商品房開盤均價預期可達28520元/平方米，比本月以來的開盤均價上漲35%。“開發商不差錢，實行大幅優惠的少。”北京中原三級市場研究部總監張大偉告訴記者，目前大部分開發商依然堅持高價開盤。SOHO中國董事長潘石屹也認為，一些開發商特別是上市房企去年的住房銷量大增，短期內還是會硬挺著不降價。

    二手房價格明顯松動

    在二手房市場，新政出台後的最大變化就是“放盤”意願增強而“接盤”意願減弱。如昨天來自中原地產的統計顯示，比較新政出台前、後一周的數據，中原地產在北京、上海、廣州、深圳、天津5個城市的二手房掛牌量均快速增加，增幅分別達到49%、33%、24%、24%和20%；購房者方面，由于普遍預期市場將轉入調整，所以並不急于買進，新政出台前、後一周，北京、上海、深圳三地的新增客源量顯著下降，降幅分別達到80%、40%和80%。

    從價格來看，中原門店調研結果顯示，各城市不同區域二手房源均有不同幅度的議價空間，部分板塊掛牌價格出現明顯下降，幅度超過10%。中原地產研究中心經理瞿安新表示，業主掛牌價格降低已經較為普遍，主要原因是去年房價的快速上漲，使得多數業主的前期投資獲利頗豐，適當降價並不妨礙他們的投資收益，並且按照目前的市場形勢來看，對于擁有多套房的業主來說，尤其是純投資者，降價套現將比繼續持有待漲更為合理。

    與一手房不同，業內預期二手房價格的議價空間還會擴大。瞿安新認為，由于各方估計價格不會再度上漲，因此購房者普遍采取觀望策略，預計隨後1個月內，供求分歧將逐步拉大，成交持續低迷，二手房價格亦會出現明顯下調，調整幅度可能會達到20%左右。瞿安新表示︰“與2008年的一手房帶動二手房降價不同，本次調整將會是二手房帶動一手房價格下跌，因為經歷了2009年的熱銷後，多數開發商資金相對充裕，降價動力不足。不過，二手房降價幅度也很難出現20%以上的調整，特別是一線城市，因為這些城市的需求較為充足，在價格出現一定調整後，將會有剛性需求和改善性需求跟進，成交即會恢復。”

    開發商拿地信心受影響

    另外，值得一提的是，新政的影響還已傳導到土地市場。上周，土地市場交易出現一定程度的波動。雖然各地的供地計劃已經紛紛出台，但是具體細則尚未明確，導致推出總量延續低迷狀態。

    中國指數研究院數據信息中心監測顯示，上周監測的20個重點城市共推出土地52宗，環比減少17%；推出土地面積236.6萬平方米，環比減少48%。其中，住宅用地共推出18宗，環比減少22%；推出面積72萬平方米，環比減少68%。

    數據還顯示，上周20個重點城市成交土地74宗，環比增加222%；成交土地面積234.2萬平方米，環比增加121%。新政在很大程度上對開發商的拿地信心產生影響，特別是住宅用地，上周住宅用地僅成交3宗，環比減少67%；成交面積2.8萬平方米，環比減少93%。上周一線城市無一宗住宅用地供應和成交。相比之下，二線城市中的青島和中山，分別有96萬平方米和99萬平方米的住宅用地成交，煙台和威海也各有13萬平方米和12萬平方米的住宅用地成交。分析師認為這與各大開發商紛紛入駐二、三線城市不無關系。 (記者 李和裕 于祥明 編輯 衡道慶)