北京別墅成16萬富豪避風港 環比漲近百分之百

    環比上漲近百分之百

    北京別墅成16萬富豪新避風港

    嚴厲的樓市調控政策似乎看不到“終點”，于是，尋找能夠躲避“樓市調控風頭”的避風港，也便成了開發商們短期內的“要務所在”，也正是在此時此刻，一直不享受“寬松政策”的別墅，反倒成為如是一般的“避風良港”所在。據數據統計，相對于普通住宅在新政發布後的成交量應聲而落的情況，別墅市場卻依然保持平穩，成交量未有明顯變化。業內人士認為

    成交量保持平穩

    4月14日以來一系列的調控政策，讓火熱的住宅市場一度“冷水澆頭”———北京、上海相繼傳出投資客大規模陸續出貨的消息，甚至超過600套的集體出貨作為極端事件，亦被輿論無限放大。然而，別墅市場卻因自身的“平靜”，而在這樣“大氣大落”的樓市格局中，幾乎被人忽略。據北京市房地產交易管理網、搜房網等統計，3月京城成交破億的別墅有近10個，其中頤和園著成交近4億元、北辰香麓賣出3億多元、御園成交1億多元、億城西山華府近2億元。而中廣信房產經紀公司監測，在3月最後一周即3月22日—28日期間，北京共成交別墅120套，成交面積4 .08萬平方米，這一水平超過了2009年的周成交平均值118套。在整個3月份，北京別墅成交了320套，成交面積10.8萬平方米，環比上漲了近100%。

    在成交量攀升的同時，別墅類產品的價格也呈現上漲勢頭。近日，高力國際發布的《中國物業市場2010年第一季度報告》介紹，今年一季度，以別墅為代表的北京豪宅產品環比增長11 .4%，達到38338元/平方米。業內人士認為，由于長期以來別墅市場一直被政策從嚴控制，而本次對住宅市場的嚴厲調控政策———包括三套房禁貸、無納稅社保記錄外地人禁貸等政策，實際是將住宅與別墅受到政策嚴控的“門檻”拉平，也正是因為這一原因，別墅市場在新政的背景下，才得以平穩所在。

    供應將減少

    4月14日的樓市新一輪調控，實際上只是個起點，業界預計，各“涉房部委”將陸續下發本領域管轄內的文件通知，這其中亦包括國土資源部。而有專家分析認為，國土資源部下發的文件中，很可能對別墅用地，做出更為細致與細化的定義。此前，國土資源部多次強調，禁止供應別墅類用地，但對于具體的別墅用地的定性，卻始終沒有明確，市場曾有消息稱，國土資源部有意把連排、疊拼等類別墅形態的用地，一律劃入別墅“禁供”土地的範疇。據此，業界人士判斷，隨著調控口徑的進一步收緊，各類別墅供應的進一步減少，將成為定局，而這恰也恰是市場的價值所在，業內人士告訴記者，在這一點上，表現最為明顯的，便是在北京的潮白河、溫榆河別墅區。

    御墅項目副總經理周麗萍指出，從近年來價格走勢來看，潮白河區域的別墅價格漲幅一直不大，處于價格窪地，存在著較大的補漲空間，而且區域產品品質在整個別墅市場都處于領先地位。據周麗萍介紹，位于潮白河區域的純獨棟別墅區“御墅”，佔地33萬平方米共298戶，去年下半年北區開盤以來持續旺銷，最近幾個月月銷量均逾億元。據她介紹，近期御墅還將推出新品，預計均價25000元/平方米左右，每套總價逾千萬元。業內人士指出，無論是西山別墅區還是潮白河別墅區，獨棟別墅的成交額都佔到較大的比重。以西山別墅區為例，頤和園著一個項目的銷售額幾乎佔到該區域的二分之一，而御墅項目成交額在項目眾多的潮白河別墅區也佔到了四分之一，另外如獨棟別墅泰禾紅御在東部泛C B D別墅區也佔有較大比重。對此，亞豪機構市場總監郭毅表示，獨棟別墅供地控制較嚴，近來相關部門再次重申這一政策，供不應求的局面決定了獨棟別墅具有較大的市場空間。

    需求難受打壓

    “我認為相比于中低端的住宅產品，真正的別墅產品受到調控的影響會比較小，因為在整個市場需求中，一是使用按揭貸款的比例很低，二是真正用別墅投資的市場需求也很小，所以她和整個市場的走勢，還是沒有太大關聯的。”中原地產華北區董事總經理李文杰稱。郭毅分析認為，隨著對各類別墅產品包括大戶型限制供地，別墅市場的供應將更加稀缺，這將推動別墅普遍迎來放量上漲。從宏觀經濟來看，經濟走勢不斷向好，這將產生更多的財富人士，進而培育更多的市場需求。

    最近發布的胡潤排行榜顯示，截至2009年底，除港澳台之外，全國31個省、自治區、直轄市中，資 產 超 過千萬的富豪達到875000位，相比上年增加6.1%，其中資產超過億元的富豪數為55000位，較上年增加7.8%。其中北京千萬富豪為15.1萬人，億萬富豪9400人，呈大幅上升趨勢。該報告指出，千萬富豪主要分為四種類型︰商人、高收入人士、炒房者和職業股民。2009年以來房地產市場異常活躍，使得很多房產投資者成功晉級千萬富豪行列。上述人士也成了高端別墅市場的主要買家。“這部分人群中，只有炒房者可能受到相應的影響，而資本市場還可能在房地產的擠出效應下，向上推長的可能性甚至還在增加，而商人和高收入人士，並不是房地產調控的指標指向，因此，從需求一段的情況看，我甚至覺得別墅市場的安全性以及抗通脹性更好。”李文杰說。