房市調控新政效應初顯 買家觀望炒家加速逃離

    賣房掛牌激增　買房人突然“消失”

    房市調控新政效應初顯

    樓市調控政策持續發力。

    國務院17日再次下發關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，公布了更為嚴格的調控舉措。其中明確要求商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

    記者這幾天采訪發現，在力度持續加大的新一輪樓市調控政策影響下，北京、上海、深圳等地的二手房掛牌量急劇放大，買家出現了濃厚的觀望情緒，部分炒家出現加速離場的跡象，同時個別樓盤和二手房業主報價出現松動。業內人士認為，這一輪針對樓市展開的調控政策是近年來最嚴格的一次，將對高房價形成打壓，而與住房消費和房地產收益相關的稅收政策等將成樓市調控新的“殺手　”。

    聚焦京滬深二手房掛牌激增 觀望濃厚部分炒家離場

    “和前一段時間的‘恐慌性’購房明顯不同，最近這兩天買房人突然‘消失了’，與之形成鮮明對比的是，二手房房源有明顯的放量跡象，現在每天店里都能接到十幾套新房源。在此之前，每天的新房源不過一兩套。”北京東四環外一家房產中介工作人員告訴記者。

    據我愛我家對北京市所有400余家門店的統計顯示︰國務院關于房地產調控政策公布的當天，已經簽約的貸款客戶就開始紛紛給店面打電話，要求加急辦理過戶和批貸手續。同時，整體房源量上升15%，尤其是2005年以後的二手商品房房源量上漲三成。此外，部分炒家離場。

    我愛我家統計顯示，房貸新政和“新國十條”頒布後，快進快出的短期炒家迅速拋盤離場，通州、望京等前期炒作的熱點區域房源量增加了30%，而購房委托量則下降了25%，成交較4月初的周末下降了20%，成交價開始企穩，業主跳價和毀約現象基本消失。

    另據北京中原三級市場研究部統計數據顯示在14日到18日4天時間內，北京二手房市場新增客戶需求為2000組，僅相當于13號一天新增的需求，客戶需求新增下跌了8成。同時，在中原抽樣調查回訪的5000個從3月15日登記的購房客戶中 ， 明確表態短期內不再看房的比例達到了67%，僅有10%左右的客戶認為政策的實際效果還要再看看。

    一邊是購房者的觀望，另一邊卻是賣方掛牌房源明顯增加。同樣來自北京中原三級市場研究部統計顯示，在14日至18日短短的幾天內，北京二手房房源新增達到了3000套，相比之前市場平均水平上漲了40%，尤其是通州、望京、亦莊、大興、昌平等區域，環比房源上漲幅度達到了翻倍。個別區域甚至出現了單個項目單個業主一次拋售幾十套二手房。中原地產預計，燕郊、通州、望京、亦莊、房山等地是最有可能出現“拋售潮”的地方。

    北京發生的情況並非個案，上海、深圳等地也出現了類似的情況。記者18日從上海多家房產中介公司了解到，受二套房貸政策收緊影響，二手房掛牌量激增，不少賣家將掛牌價從“到手價”調整為“成交價”，而買家觀望氣氛則較濃，多是前來問詢，很少出手。

    上海中原研究咨詢部總監宋會雍告訴記者，從中原地產的統計數據來看，最近三天的掛牌量比正常水平激增50%左右。

    在浦東一家21世紀不動產門店內，購房者劉先生接受記者采訪時表示，提高二套房首付和貸款利率的政策對他影響很大，假設一套200萬元商品房，原先首付60至80萬元，現在首付要提高到100萬元；按100萬元貸款20年等額本息還款方式計算，原先可以享受到85折基準利率，累計利息590530元，按1.1倍基準利率計算累計利息則要793616元，相差203086元，成本增加10%以上。

    一家房產中介業務員告訴記者，最近兩天出現難得的忙碌，電話一直響個不停，不管是賣家還是買家，都紛紛打來電話，咨詢新政後的樓市走向、掛牌策略是否該作調整等，“最急的是賣家，擔心無法成交”。

    與京、滬出現的情況一樣，深圳樓市的觀望氣氛也再度濃厚起來，急于買房的人少了，持幣觀望的人多了。同時，部分炒家正加速離場。根據中原地產監控，深圳目前已有投資客一次性掛出上百套房源出售的情況。

    聚焦個別樓盤和業主報價松動 全面性降價情況尚未出現

    在持續加碼的調控政策作用下，個別樓盤和部分二手房業主報價開始出現松動，但全面性的降價情況並未出現。

    亞豪機構副總經理高姍向記者透露，新政已對部分中小房地產開發商產生了不小的震懾，特別是開發的樓盤前期價格上漲過快的區域，如北京通州區某項目，原計劃在4月17日加開新樓座時每平方米單價比上一期提高3000元，恰逢新政出台，該項目不僅沒有提高售價，反而對全款購房客戶下調近3000元/平方米，對貸款購房客戶也有額度不等的價格優惠。

    在個別樓盤價格出現松動的同時，部分二手房業主的報價也開始松動。據北京中原三級市場研究部14日至18日的統計顯示，在目前市場二手房2萬套存量中，抽樣調查顯示60%的房主表示不再漲價，更有20%的房主已經表示願意降價，特別是全款的購房者目前已經能夠優惠3%至5%。在中原地產登記售房的林女士就表示︰誰知道政策會這麼密集，現在只要有人願意全款，情願降價20萬。抓緊時間過戶了，省得提心吊膽的。

    北京“鏈家地產”市場分析師張月告訴記者，樓市新政出台後，部分買家急于成交和部分賣家開始主動讓價。她舉例子說，朝青區域的興隆家園當前售價為26000元/平方米左右，由于該樓盤價格上漲較快，很多業主對于不斷提價已經形成慣性心理，業主李先生幾天前將報價提為27000元/平方米，並且表示不具備讓價空間。但當時每天仍有至少五六組客戶看房，而16日新政後，客戶均表示價格偏高，看房意願大大降低，李先生也急于成交，最終將價格調回為26000元/平方米售出。

    張月說，北京典型區域業主讓價並不在少數，這主要取決于需求在二套房新政後對房價短期內快速上漲預期大大降低。

    宋會雍也向記者表示，根據上海中原統計，上海也有部分業主開始主動下調價格，“一套200多萬元的房子，差不多下調5萬元至10萬元”。

    雖然個別樓盤和業主報價開始出現松動，但全面性的降價情況尚未出現，部分開發商仍對房價走勢持樂觀態度。記者從上海幾個新開盤的樓盤了解到，目前購房需求沒有受到太大影響，各樓盤並沒有下調價格。中國房地產信息集團分析師薛建雄告訴《經濟參考報》記者，二套房貸收緊政策對樓市的影響主要還是反映在預期上，價格和成交量的漲幅或將減少，但市場的共識還是漲，開發商主動下調價格動力不足。

    記者從深圳個盤監測數據了解到，目前深圳全市一手房價格依然十分穩定，部分樓盤甚至還在繼續上調銷售價格。而一手房供應量不足，為價格上漲提供了支撐，特別是關內樓盤，價格依然十分堅挺。

    聚焦樓市將迎拐點聲音漸強 購房人期待“稅政”落地

    雖然全面性的降價情況尚未發生，但認為樓市將迎來拐點的聲音漸強。接受記者采訪的業內外人士普遍表示，新政是近幾年最為嚴厲的調控政策，無論是精準度還是可操作性較以往都有較大提高，如果能夠得到有力執行，將對高房價和市場形成有效作用。

    SO H O中國董事長潘石屹認為，最近出台調控房地產市場政策的密集程度和嚴厲程度都是近年來少有的，“新國十條”出台後，有人說是住宅市場的西伯利亞寒流來了，未來房價拐點有多遠，住房價格到底如何變化，相信未來一個月就可以見分曉，但住房的成交量會迅速降下來。對于高房價區域停止給第三套住房貸款，可以抑制一部分市場上的需求，對抑制住宅房價有好處。

    深圳房地產信息網新聞與研究部總監周學軍認為，新政的出台提高了投資客的入市門檻，同時也將大量改善型二次置業者拒之門外。接下來成交量會大幅減少，市場進入觀望期，如果政策實施的力度也是非常強硬，將對市場的“高燒不退”殺傷力非常大。一段時間成交量持續萎縮，下一步市場就會出現開發商降價促銷急于銷售的局面。

    21世紀不動產分析師齊凡接受記者采訪時說，調控嚴厲出乎意料，房價下跌無可避免。她預計，短時期內，可能會有一批投資者將其房產拋售到二手房市場，導致二手房價格先行下跌，然後傳遞到新房市場，新房價格下跌再影響二手房市場。

    深圳市社科院城市營運中心主任高海燕在接受記者采訪時表示，國務院這一重拳出擊能真正打擊到持續高漲的投資、投機需求。但並不能強有力地扼制大富豪們的購買欲望，反而會將大量剛性需求拒之門外。引導房地產市場健康穩定的發展，不僅僅要從收緊信貸入手，更應該在稅收方面加大調整力度。

    記者了解到，在國務院最新下發的通知中，明確提出，要發揮稅收政策對住房消費和房地產收益的調節作用。財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。

    記者采訪發現，購房人期待相關的稅收政策盡快落地。多數購房者向記者表示，國家遏制高房價的決心已經表露無遺，目前已在信貸、土地等方面出台了一系列的調控政策，但如果能夠盡快在稅收方面再出台相關的調控政策，無疑會對高房價形成全面打壓。

    一位房地產開發商私下里對記者表示，如果與住房消費和房地產收益相關的稅收政策出台，那無異于“雪上加霜”。業內人士認為，下一步，與住房消費和房地產收益相關的稅收政策等將成樓市調控新的“殺手　”，遏制高房價的“利器”。