链家事件金融始末：居间交易涉嫌违规

　　投资要点：

    事件：2月24日，链家上海公司被上海住建委调查，主要问题为：1）挂牌出售问题房源给客户；2）居间交易中涉嫌违规的金融操作。目前上海链家两家涉事门店已暂停网签，且链家自行决定对上海公司的金融业务暂停，对内部进行全面自查。

    挂牌出售问题房源给客户

    1、抵押房产可出售，但中介需向购房者履行签约前的尽职调查且不可隐瞒信息

    在涉事的两起事件中（具体事件请参考附录）有个共通点，就是庄先生和黄先生所要购买的房屋都是已被抵押出去的房屋。根据物权法的规定，房地产权利人是有权出售有抵押的房地产，但是在房地产权利人无法清偿债务的情况下，房地产交易中心的抵押登记是无法注销的，交易过户也将受到阻碍。对于房地产是否存在抵押，是可以在房地产交易中心公示的房地产产权登记信息中查询到的，因此中介机构是有义务向购房者提供房屋在登记机构中所显示的完整的信息情况。而且尽职调查以及披露的时间也很重要，因交易前往往存在定金交付的环节，因此中介机构的信息披露应当前置于交易双方签订居间协议、交付定金之前。

    2、由于地产数据库无法实时查询，需根据司法查封时间段来判定中介责任

    在黄先生案例中，所购房屋除了涉及贷款和抵押，还在交易过程中被告知所购买的房屋被司法查封。1）如查封发生在签订买卖合同之前，中介机构完全可以通过产权登记信息调查获取相关信息，避免定金交付可能产生的法律风险；2）如查封发生在签订买卖合同时，因二手房网上备案系统是无法完成买卖合同的生成的，买卖合同自然无法签订；3）如查封发生在交易过程中，则中介机构本身是无法判断交易是否存在安全隐患的，其也没有能力调查出卖方是否存在潜在的违约风险或隐性债务纠纷。因此买方要求其承担居间法律责任，显然过于苛责了。

    居间交易中可能涉嫌违规的金融操作

    1、P2P平台不能建资金池

    P2P目前是链家金融内部发展最快的核心业务，根据银监会下发的《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法（征求意见稿）》新规，明确划出了P2P平台的四条红线：禁止自身提供担保，明确P2P平台不能建资金池，不能非法吸收公众存款，要明确平台的中介性质（即不能经手资金）。按照链家理财官网易支付作出的资金托管声明，第三方支付平台要为投资人和借款人分别设立账户，用于提现投标和接收、归还借款。如果借出款项在投资确认前就由链家先行以员工个人名义预支，那么企业很可能为此备有专门用于收付款的资金池。

    2、中融信担保不具备放贷资质，没有小贷牌照

    按照链家理财官网介绍，用户资金由第三方支付平台“易支付”托管，北京中融信设立资金池为投资交易提供担保。资料显示，中融信由北京链家房地产经纪有限公司投资设立，链家董事长左晖为该公司法人代表，该公司经营范围为合同担保，并不包含融资担保。而非融资性公司如果出借资金，其实就相当于变相发放贷款。

    3、风险提示

    监管机构对中介机构从事金融业务的监管变严。

    4、附录

    从人民日报2月26日在“民生调查”栏目刊发题为《好好的增值服务，链家跑偏了》的文章中摘抄出来：

    案例之一：今年1月，上海市民庄先生计划给儿子买一套二手房作为婚房。庄先生通过链家门店，签订了房地产买卖居间协议，协商价格370万元，定金为80万元。庄先生交了定金，却无法交易。他被告知，出卖方在售房过程中，由于要购买另一套房子而向他人借了钱，庄先生所购房屋成为这笔借贷的抵押物。

    更离谱的是，借钱给卖房人的，正是上海链家的一个经纪人。而所有的这些情况，出卖方并没有事前通报购买方庄先生。出卖方是在2015年12月30日向上海链家借钱的，而经上海链家介绍将其房产卖给庄先生一事，则发生在今年。

    于是，庄先生要求上海链家解除房屋的抵押，继续交易。但他却被告知，上家没钱偿还欠款，只有将这套房屋卖掉之后，才有足够资金解除抵押。链家方面建议庄先生，先帮上家还清这笔欠款。不得已，庄先生不买房了，要求链家还清80万元的定金，但上海链家还是不同意。

    案例之二：购房人黄先生也在不清楚房屋条件的情况下交了定金，之后才被链家告知该房屋除了贷款还有抵押。当时，黄先生硬着头皮签下了房屋购买合同，并交了剩余的近七成房款，共计280万元，也同意了合同上“该款必须用于先偿还银行和个人抵押”的规定。

    黄先生把钱分两批转给了房东，第一批打到房东的账号之后，发现房东根本没有把这个钱用于解除抵押，而是挪做他用。这就造成了280万元无法弥补银行和个人的全部抵押贷款。而链家方面则认为问题不大，贷款部的人员签订了三方协议，垫资110万元把这个交易继续进行下去。

    此时，黄先生认为交易可以正常进行了，但紧接着，情况更糟了。黄先生发现，2015年11月2日、11月10日、12月10日，该房产分别被浦东人民法院和市二中院查封，因为售卖方经营失败曾欠了相关银行1.5亿元信用贷款。