市政协委员刘永梅：建议推广二手房“带押过户”政策 优化二手房交易规则

青岛新闻网12月29日讯 (记者 李丽涛 张力伟)无须提前还贷，无须垫付资金，二手房“带押过户”。2022年8月17日，新的二手房交易规则在济南落地。“这项新政策颠覆了我国执行多年的传统二手房交易流程和规则，能有效降低二手房交易成本，对于刺激和活跃楼市经济的作用与央行降息异曲同工，建议全省推广。”青岛市政协委员，青岛银行总行机构管理部经理、高级经济师刘永梅这样认为。

据刘永梅分析，按照原来的二手房交易流程，个人想把一套正在还按揭的房子卖掉，会面临一个问题——如何解押。首要条件就是银行同意。而银行同意解押的条件则是需要提前还款，按照原来流程：

第一步，提出还款申请。不同的银行同意还款申请的时间不同。一般来说大行流程很长，一个月到二月属于正常操作范围。小行可能会比较短，但也得半个月。另外，提前还款，可能还要有一定的损失，有可能银行还要收取提前还款补偿金。

第二步，开具资料。当完成了提前还款手续后，银行会给开具一个结清欠款的证明资料。这中间的时间大约一周。

第三步，注销抵押。当拿到了银行结清欠款的证明资料，需要去房管局注销按揭。

“走完这三步的流程，一般得两个月左右。但真正的问题并不是时间，而是钱。”具体来说，就是谁来垫付这一笔按揭款项用来提前还款。如果是提前二三十年的还款，动辄上百万到几百万，所以这笔钱对于普通人来说比较难筹。

大家一般就是两个选择：一是要求这套房子的准买家垫付。然而，这有个问题，就是风险。实际上在“提前还款”阶段，这套房子的准买家和这套房子还没有发生任何的法律关系，准买家垫付提前还款，从本质上来说就是买家借钱给卖家办了这个事(而且是无抵押状态)。这里面有个问题，提前还款完了，卖家不卖怎么办?现实中这样的纠纷层出不穷。所以，一般来说准买家是不愿意垫付的。

二是找第三方金融公司做过桥融资。就是金融公司出钱提前还款，他们负责操作手续，同时也监管自己资金安全。

风险倒是小了，但是费用却高了。一般一个月大约是1%-2%的过桥费用，大大超过了同期银行存款利息。而这是需要买房者承担的。可以说，对于二手房买卖，提前还款，是个很大的障碍。

“而济南推出的这项二手房新政，创新点就是修订了‘提前还款’流程。把最难最早的那一步放在最后走。”刘永梅认为，新政策的最大创新点就在于银行放款到的不是买方账户，更不是卖方账户，而是有公证机构设立的提存账户。这个账户由房管局监管，在交易未完成之前，所有资金均由该账户监管，确保资金安全。

根据新政策的步骤，二手房交易的第一步是办理转移、抵押双预告。二手房的买方和卖方，双方共同配合银行线上申请，登记后银行先行放款。公积金贷款、银行商业贷款、组合贷都可以实现。一旦交易发生风险或交易双方出现意外情况，交易失败，资金原路返还，避免发生资金纠纷。

第二步是办理房产过户转移登记。这个和普通的二手房买卖比较相似，首付款缴纳，签合同，做抵押，办按揭。当然钱还是要进提存账户的。

第三步是卖方归还贷款，解除抵押。在完成过户后，几方共同监督下提存账户直接归还卖方原先贷款，银行线上提交抵押注销申请登记，还贷到账后，在线解除抵押。

与原来流程相比，最大的改变一是设定提存账户保障各方利益;二是提前还款后置，避免过桥融资空挡。此举在保障抵押权人利益的同时，减少了卖方筹钱还贷产生的交易成本，降低了卖方撤押后不配合过户的风险，简化了程序。另外，减少了买房者和买房者来回奔波，提升了登记机构服务效能，实现了买方、卖方、银行、登记机构四方共赢。