青岛中小微企业“上楼记” 产权分割让土地效益倍增

五层高的楼中响起机器声，工人们在紧张忙碌，货物和原材料通过货梯上下运输……一栋栋多层联排式厂房在山东青岛即墨区国际服装产业城拔地而起，与过去低矮的平层厂房形成鲜明的对比。

而在相距二十分钟车程的城阳区联东U谷夏庄智造园，一栋更高的工业大楼正在开工建设，这也是全省首个工业楼宇项目，众多中小微企业将在这里拿到拥有自己产权的新厂房。

城市土地可谓“寸土寸金”，对中小微企业来说，工业用地更是稀缺资源。与用地指标紧张、拿地难同时存在的，还有部分企业闲置土地不能发挥效益的情况，供求不平衡矛盾突出。“工业上楼”、标准厂房分割转让，正是解决土地资源紧缺的可行之策。

但是由于既有国家政策并不明确，加上实践中产权分割操作复杂，中小微企业成功“上楼”并非坦途。

土地效益倍增

按照目前的工业用地出让、使用政策规定，工业用地上的产业用房一般按整栋的方式办理一个房产证，而允许产权的分割转让是一种政策的创新，可以为企业发展腾出空间，节省大量资金和土地，大大提高土地单位面积产出率。

以城阳区为例，高层工业楼宇要求占地30亩以上，容积率3．0左右。30亩土地一般只能建设一家2万平方米左右的工业企业，在同样的土地上建设高层工业楼宇，按每家工业企业3000平方米的规模来规划，可以建设30余家企业，实现土地效益倍增。而在即墨区国际服装产业城，285亩示范区内签约入驻了近200家服装及相关配套企业，促进了企业集中、产业集群、用地集约。

此外，中小微企业多数都是租赁厂房生产，很难有资金和实力自己拿地建厂。工业标准厂房的分割转让，有助于中小微企业根据自身发展需求及能力购入厂房，同时办理产权证后可以转让和抵押，破解融资难题。

青岛天迪曼服饰有限公司是一家代工牛仔服装起家的小企业，近年来随着服装行业出口形势变化，建厂打造自主品牌的愿望愈发强烈。2015年天迪曼入驻即墨区国际服装产业城，仅花了三百多万元就买下了一栋具备生产、研发、办公等多功能的总部式厂房。经理杨超介绍：“我们之前的厂房是租的，每年都有一大笔费用。现在一次性投入买下厂房，主要用于童装的小批量生产和研发，成本降低了，产权也已经办了下来。”

产权可分割还符合新兴业态的空间需求，随着产业转型，部分高新技术企业已经不需要大面积的厂房，分割后可为其摊薄厂房使用、购买成本，同时也减轻了产权所有者的转让压力。其中，城阳区联东U谷夏庄智造园项目以智能制造、电子信息、生物医药等战略新兴产业为主导产业，打造聚合生产制造、研发设计、中试成果转化、产品展示和生产配套功能于一体的都市型产业集聚高地，已有北京中鼎高科自动化技术有限公司等10个项目签约入驻。

历经三轮实践

其实早在2014年8月19日，市经信委等四部门就联合印发《关于优化小企业产业园工业标准厂房分割转让办理流程的通知》，为产权分割转让提供了政策依据。该政策规定小企业产业园单层标准厂房可以分幢、分跨转让，最小单元不小于500平方米；多层标准厂房可以分幢、分层转让，最小单元不小于300平方米。

在不到四年时间内，青岛对工业标准厂房分割转让的探索历经三轮实践，“工业上楼”也从单层发展到多层再到高层工业楼宇。

2016年3月，由青岛市城投集团开发建设的平度南村家电小企业产业园率先取得全省首张小企业产业园工业标准厂房分割转让房地产权证。此轮实践为1．0阶段，主要为单层标准化厂房分割。以入驻的青岛常蒸蒸发器科技有限公司为例，企业购买的1．4万平方米单层工业标准厂房，每平方米出让价格仅2000元左右。

今年1月，即墨区国际服装产业城完成青岛工业标准厂房分割转让取得房地产权证的第二单，被称作2．0阶段，实现了多栋多层联排标准化厂房分割。目前位于示范区东部的二期也即将动工，其产城综合体模式和产权分割模式，实现了传统产业向文化创意和时尚产业的转型。以一栋建筑面积800平方米的五层独立厂房为例，一楼可以做展厅，二至五楼可以用于研发、办公、小批量样衣生产、仓储等等。

城阳区在今年4月通过的《关于加快高层工业楼宇经济发展的实施意见》则在政策上更进一步，鼓励工业综合体按幢、层等固定界限为基本单元分割转让，为3．0阶段。《实施意见》包括11条扶持政策，推动高层工业楼宇发展，提出重点发展电子及通信设备制造、新材料、新能源、节能环保、大数据、人工智能、物联网等新兴产业，鼓励各类投资开发公司、民间资本、社区财力均可单独或联合开发建设。

为何进展不够快？

目前青岛工业标准厂房分割转让工作走在全省前列，省内仅有济南市政府9部门联合在今年2月份出台关于工业标准厂房分割转让文件。但与广东等南方地区相比还有差距，普及度远远不够。

工业标准厂房分割转让属于新事物，国家层面没有一个专门的、明确的统一规定，各地方政府则在实践中持谨慎或宽松立场，对此展开的探索也有相当大的差异。例如北京等区位优势显著的城市收紧工业用地分割。杭州允许标准厂房分割到层转让，鼓励发展产业用地并允许销售。东莞政策则更为宽松，规定可以分栋、分层、分室进行分割销售，单位之小堪比住宅商铺。

应当看到工业标准厂房的分割转让涉及规划、城建、国土、环保、公安消防等多个部门，需要各部门的沟通协调，手续较为繁杂，审批难度较大。此外如何防止在分割转让过程中出现改变土地用途的情况，考验相关部门的管理能力。

从市场规律看，在一定范围内允许工业用地项目产权分割是趋势。只要是实体产业进入，就应当鼓励和推广工业标准厂房的分割转让。