高科技行业办公楼需求活跃；西海岸零售市场迎来供应高峰

仲量联行2017年第三季度青岛房地产市场回顾

青岛，2017年10月16日 –仲量联行今日发布2017年第三季度青岛房地产市场报告。"我们看到，高科技行业类租户成为除传统金融及专业服务业外，另一个兴起的办公楼需求来源。"仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示，"同时本季度西海岸零售市场迎来供应高峰，是由于该地区产业和居住人口数量增加、基础设施不断完善等因素为零售市场的崛起提供了良好的先决条件。"在住宅市场方面，因调控升级，市场成交量处于低位。一手高端住宅价格涨幅回落，二手市场则涨幅增大。

办公楼市场

乙级办公楼新增供给持续入市，市场存量持续走高。乙级办公楼市场在2017第三季度于市北区、崂山区共迎来三个乙级办公楼项目入市，新增供应量达到17.9万平方米（建筑面积），推高全市存量至405万平方米。新增供应中两个新项目为单一业权项目，分别位于崂山区与市北区，进一步丰富了租户的选择。整体市场空置率环比提升0.1个百分点，达到26.4%。

本季度高科技行业类租户成为除传统金融及专业服务业外，另一个兴起的需求来源。三季度，全市办公楼净吸纳量达到12.6万平方米，需求主要来源于金融服务业、专业服务业与高科技行业。受经济新常态下青岛"十三五"科技创新规划的政策引导，岛城高科技行业类日渐兴起，办公市场租赁需求逐步提升，占据吸纳量的17%，环比增长13.5%，租赁需求以500平方米以下为主。

整体租金与上季度基本持平，但不同项目间租金走势出现分化。市南区办公楼项目业主普遍选取灵活的租金策略来吸引租户，并期待市南区政府可出台一系列政策利好信息以吸引租户进驻。崂山区商务氛围日益成熟，拥有优质物业管理服务及高质硬件品质的楼宇将持续增值，业主信心增强。截止至2017年第三季度，全市办公楼市场有效净租金达到88元/平方米/月，与上季度基本持平。

年底仍将迎来持续新增供应，业主将面临更大竞争压力。预计2017年第四季度崂山、市北区将尚有9万平方米新增供应入市。新项目入市后短期或面临大面积空置情况，业主或将面临更大竞争压力。租户对办公楼的审评已经从载体硬件条件考核，逐渐转变为物业管理等软实力的竞争。崂山区甲级写字楼已开始举办了各类节庆主题小礼品派发等活动，以提高租户粘性，提升服务水平。仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示："未来项目运营管理服务能力或将成为市场竞争力的重要评判标准。"

零售地产市场

西海岸零售市场迎来供应高峰。西海岸新区的快速发展、产业和居住人口数量的增加、基础设施的不断完善为零售市场的崛起提供了良好的先决条件。本季度，西海岸新区零售市场新增供应超过20万平方米，新城吾悦广场和港湾万达广场两个项目同时交付使用。其中，新城吾悦广场开业时的入驻率超过90%，丰富的业态配比和合理的品牌定位吸引了较高客流量，是西海岸新区第一家娱乐性和互动性较强的大型综合购物中心。港湾万达广场作为万达住宅项目的配套型社区商业，仍有待周边社区的成熟而进一步提升入驻率。

优质零售物业带动市场平均租金稳定增长。迎合大众市场的餐饮连锁品牌等持续扩张，实惠的价格，快速的翻桌率以及通过手机应用提供外卖服务使此类餐饮品牌越来越受欢迎。轻餐水吧、小型生活服务类店铺和配饰类品牌也有扩张趋势。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示："拥有较高人流量、创新的经营模式和优质资源聚集的项目表现出高于市场平均水平的租金涨幅，带动全市可比项目租金水平环比上涨0.7%，同比上涨2.2%，达305元/平方米/月。"由于港湾万达广场处于非核心商圈，开业时入驻率不足50%，影响整体市场空置率环比上升1.1个百分点，本季度全市优质商业入住率为90%。

高端住宅

市场调控升级，高端市场成交量处于低位。第三季度，政府加强了购房资格查验，严格落实限购政策；细化开发商自持商品房租赁管理，防止开发商变相"以租代售"，以冷却销售市场建立长效调控机制。除此之外，青岛多数银行上调首套房贷款利率5%-10%左右。紧缩的房地产政策和持续攀升的购房成本，极大程度地限制了投资和投机型需求和部分改善型需求。因此，本季度高端住宅市场成交量降至798套，环比下降11.9%，同比大幅下降63.2%。

高端住宅市场推盘节奏放缓。在严格调控政策的影响下，多个高端住宅项目开发商延缓其推盘时间或实行少量多次加推的策略，以期待在未来获得更好的销售收益。因此，本季度高端住宅市场共有四个项目加推，录得新增供应1,837套，其中以位于新都心板块的中海寰宇天下推盘量最多，达到1,059套。分区域来看，市南区发展相对成熟，土地资源稀缺，无新增供应入市。市北区新都心板块随着地铁线的开通，成为置业热点，供应量占本季度新增供应的84.3%。崂山区少量楼盘加推，新增供应量占比15.7%。

一手高端住宅价格涨幅回落，二手市场涨幅增大。一手房市场价格受政府调控，房价上涨空间受限，因此本季度高端住宅市场价格涨幅较上个季度回落1个百分点，达到31,200元/平方米。二手高端住宅市场方面，受卖方对未来房价看涨的心理预期影响，大幅调高售价。本季度，价格环比上涨8.8%，达到29,000元/平方米。

预期青岛市房地产政策持续紧缩，高端住宅市场价格涨幅将继续回落。7月26日，山东省发布《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，指出促进房地产市场平稳健康发展作为今年经济工作的重点之一，同时提及把二手房和一手房纳入统一的市场监测，防止二手房市场失控，预示着青岛房地产政策将持续紧缩。仲量联行青岛分公司战略顾问部总监刘虎表示："在日益紧缩的房地产政策调控下，未来高端住宅市场价格涨幅将继续回落趋于稳定。"