青岛仲量联行：2016商业地产供过于求 住宅将平稳走高

    2016年商业地产进入供应高峰期，需求缓慢增长，供需矛盾加深；住宅市场保持较高热度，但将趋于理性发展。2016年8月3日,青岛仲量联行发布2016年上半年青岛房地产市场报告。

    办公楼：次核心商务区大量新增供应入市，空置率逐步升高；下半年供应高企抑制租金上涨，租户市场来临。

    办公楼次核心商务区大量新增供应入市，供需矛盾加深。上半年全市共录得约23.3万平方米的新增供应，8个新竣工项目均位于崂山和市北商务区。随着高品质办公楼的相继入市，区域商务办公氛围也将愈加浓厚。在经济增速放缓的背景下，企业扩张意愿降低，办公升级搬迁需求放缓，加上部分互联网金融企业退租严重，致使上半年市场净吸纳量同比下降23.4%。上半年市场租赁需求仍由内资金融服务企业推动，约占租赁成交的三成，以保险类企业表现较为活跃，如北大方正和太平保险分别签约远洋大厦和中海大厦。供应高企以及相对疲软的租赁需求，使得市场空置率较2015年底相比增长了4.1个百分点，供需矛盾进一步加深。

    市场整体租金小幅回落，投资市场表现活跃。受部分低租金新交付项目影响，全市办公楼有效净租金回落至91元每平米每月，较2015年末下降0.2%。尽管甲级租金仍维持在138元每平米每月，在P2P企业的退租和需求萎缩双重压力影响下，业主方不得不规划采取较大的租赁优惠来吸引租户和维持运营的稳定，同时也进入租户结构调整期。与低迷的租赁市场相对应的是投资市场的活跃，而建设中的新兴商务区成为投资热点。今年年初市北商务区卓越世纪中心4号楼被国内投资基金整栋购买,将作为单一业权办公物业进入租赁市场。此外，崂山区多个项目已被投资者锁定并处在洽谈阶段，预计年底前会有新的交易达成。

    下半年供应持续高企将带来更大的经营压力，租户市场来临。2016年下半年全市即将竣工的办公面积将达64万平方米，近9成的新增供应仍集中在崂山和市北两个新兴商务区，区域市场面临较大的去化压力，空置率将继续走高，更多的租赁选择将使得租户议价能力看涨。建议业主方能够及时应市调整放低租金预期，追求更高的入驻率和运营的稳定性，以此激发市场成交的活跃度并保持良性的发展。

    零售地产：非核心商圈优质项目相继入市，餐饮和儿童类需求增长明显；2016年供应将持续高位，租金或小幅震荡。

    零售地产非核心商圈优质项目相继入市，供应高峰延续。上半年全市共迎来近34.8万平米新增供应，延续了2015年的供应高位。非核心商圈更多中端购物中心的出现，迎合了以家庭为单位的消费群体对于品质和体验类消费的需求，也加快了市北、崂山等区域商业的成熟。

    奢侈品牌扩张放缓，餐饮和儿童类需求增长明显。上半年奢侈品牌和国际高端时装品牌需求有所放缓，仅有的少量新店铺开业，主要集中于海信广场和万象城两个项目，如Moncler签约海信广场，Weekend Max Mara进驻了万象城。除作为租赁主力的时尚类品牌继续了强势表现外，餐饮类品牌作为第二需求来源表现活跃，其中以特色餐饮及本地餐饮品牌较为突出。与此同时，随着新开业购物中心对于消费客群的准确定位，更多贴合年轻家庭的儿童类品牌表现出强劲的的扩张态势。以新开业的金狮广场为例 ，通过引入Pororo Theme Park等一众具有较高认知度的儿童类品牌和近四成的餐饮组合，迎合了区域年轻家庭以及周边办公人群的消费需求，实现了超过90%的开业率以及较高的客流和市场反馈。

    2016年供应持续高位，租金或小幅震荡。2016年青岛优质零售物业市场全年预计将会有约43.8万平方米的新增供应，超过七成是位于非核心商圈的区域型中端购物中心。需求方面，儿童、教育及餐饮类品牌仍将是需求的主要推动力量，零售业态商业会受到一定程度的挤压，或将促使市场平均有效租金出现小幅下跌。此外，作为核心商圈的市南区香港中路沿线项目受非核心商圈新开业购物中心分流的影响，租金涨幅将受限。此次供应高峰之后，未来2-3年内市场将进入调整期，加强商户品牌及业态组合的优化调整。

    住宅：高端住宅市场供需两旺，市场成交量获得较大增长；预计未来高端住宅市场价格将健康平稳上涨。

    住宅宽松的政策环境促进成交量大幅上涨，达历史同期最高水平。2016年上半年，在国家宽松的金融和政策环境基础上，省市推行了一系列地方性利好政策，具体内容主要涉及契税、落户面积、购房补贴等各类实质性环节。购房利好消息叠加，带动全市商品住宅成交量大幅提升。上半年，全市新建商品住宅的总成交量为75,209套，环比上涨9.4%，同比增长56.6%，达到历史同期成交量的最高水平。

    高端住宅市场供需两旺，市场均价上涨3.7%。上半年，高端住宅市场成交3,330套，环比上涨46.6%，同比上涨86.1%。开发商持乐观预期，市场供应亦明显回升，录得新增供应3,479套，主要分布于浮山新区、市北CBD、山东路、石老人以及西部老城等区域，呈现多点开花局面。按行政区划分，市南区、市北区、崂山区新增供应占比为8.7%、37.5%、53.8%。价格方面，随着改善型需求的强劲入市，一手高端住宅市场平均售价达到人民币22,800元每平方米，排除新项目及售罄项目影响后，价格环比上涨3.7%。

    预计未来高端住宅市场价格将平稳上涨。下半年仍有多个项目入市或加推，将继续推高2016年全年市场总体供应量。但考虑到上半年需求已伴随新项目的入市获得较大的释放，在新的保守政策的约束下，预计下半年成交量会保持稳定。供需维稳、去化库存是当前市场的主调，因此预计未来市场价格亦将保持健康平稳增长。