新政致二手房看房人猛增 有多房主为难

　　近日楼市调控政策密集出台，岛城市民都有些着急，纷纷抢赶“末班车”进行交易，市场异常火爆，有房产中介门店内一天就有4对买家卖家签订购房协议。昨日，记者采访发现，多套房持有者陷入一种尴尬处境。如果不卖房，房产税扩大试点后可能会缴纳不少房产税，而如果卖房，需要承担20％的个税所带来的压力。

　　业主出手抛掉两套商品房

　　王先生是岛城一家大型二手房连锁中介公司的中介人员，负责李沧区附近的二手房销售。昨日，他向记者爆料，在不到一周的时间内，李沧的一名中年女子就连续出手两套位于金水路的房子，回笼资金130多万元。

　　记者联系到卖了两套房的龚女士。据介绍，龚女士夫妇老家并不在青岛，本世纪初，看到青岛楼市水涨船高，就来到青岛置业，先后买了3套房子，其中两套都集中在金水路。这几年来，房子单价从四五千元涨到一万元，龚女士赚了不少，从年前起，她就想把房子卖出去，回笼一部分资金投资其他生意。去年下半年，楼市表现良好，房价只升不降，龚女士心里一点都不着急卖房，可一过了年，她就开始急起来。“国家传出消息要征房产税，我急得不行，赶紧给中介打电话，问问消息可不可靠，生怕征税后房子不好卖，2月底我就卖了一套房子。”龚女士说，她刚卖了一套房子，“国五条”细则就出台了，规定个税要按照差额的20％征收，“我一开始不明白，问了中介才知道，个人所得税提高，房子更不好卖了，我干脆又把金水路的第二套房子给卖了，别让自己成了个税提高的牺牲品。”

　　在不到一周时间内，龚女士两套房子出手，回笼资金130多万元。王先生说：“现在买家卖家都着急，前一段时间契税提高了，这次又出台政策提高了交易中的个税，以后房屋买卖成本会加大。最近一段时间是交易‘末班车’，市场十分火热，看房的人和房源都明显增加。”

　　交易门店单日成交四套房

　　昨天，记者探访了多家房产中介公司。链家地产公司的分析师殷天逸称，刚刚过去的周末两天看房者很多，超出平时一倍以上，成交量也要高于往日。“看房者买房子需要个过程，新政出台后产生效果也需要个过程，所以成交量不会立刻提上去，但苗头已经显露出来，预计岛城3月份的二手房成交量会猛增。 ”

　　昨天，崂山区一家房产中介门店就有4套房子达成交易，而这一数量比春节前的半个月还多。工作人员张女士忙得团团转，记者给她打了四遍电话都被挂断，第五遍电话才找到她，“真不好意思，看房的人太多了，没法接你电话。 ”

　　科威不动产青岛区域总经理孙杰介绍，“国五条”细则影响面很大，现在能明显感觉到市场的骚动了，该公司这两天的成交量还没统计出来，不过多个店面接到的看房者都明显增多。

　　博弈多套房市民感觉纠结

    有感于楼市政策频出，房屋交易市场较为“动荡”，有的市民着急卖房，有的市民则捂房观望。这两天的楼市政策让家住浮山后的黄女士有些头晕脑胀，看不清政策对自己是否有利，昨天她给记者打来电话询问新政对自己的影响。据了解，多年前，黄女士和丈夫就在浮山后购买了一套婚房自住，此后又分别在李沧和原胶南各买了一套房子，都租了出去。 3套房子在手，黄女士心里感觉十分踏实。然而，年后“国五条”出台，国家表态要扩大房产税的试点范围，黄女士有些慌，“我们两口子工资不高，积蓄都用来买房子了，现在还有一套房子在还贷，如果征收房产税，我3套房子肯定不少交钱。”黄女士想趁李沧的房子涨价之际，把这套房子卖了。可日前“国五条”细则一出，黄女士更担心了，国家要求严格按照差额的20％征个税，卖一套房子突然就要多交好几万的个税。两税夹击之下，黄女士没了主意。

    对此，孙杰称，遇到这种情况，市民可暂时观望，无需急于出手卖房，“今后即使青岛成为房产税的试点，房产税也不会多，而且是对多套房征税，3套房并不算多，房产税有限，远远比不上个税。”

    十年九次调控 房价越调越高

    如何避免伤及无辜是新一轮楼市调控必须面对的难题

    从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。

    10年持续调控，房价一路走高。如何吸取过去教训，既做到房价合理回归，又避免伤及无辜，是新一轮楼市调控必须面对的难题。

    第一季：为房地产业正名（2003－2004年）

    2003年7月，国务院常务会议认为，“促进房地产市场持续健康发展，有利于扩大内需，促进消费，改善居民居住质量，提高人民群众生活水平。 ”

    “18号文”开启了十年楼市调控的序幕，明确房地产业为国民经济支柱产业。 2003年8月，央行下发通知，对房地产企业和项目加大信贷支持。

    在利好刺激下，兴起的房地产市场赢得了快速发展，很快成为经济增长的重要引擎之一。

    第二季：降温（2005－2008年）

    2005年4月，国务院常务会议认为，“目前房地产市场存在主要问题是：房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，商品房结构不合理，房地产市场秩序比较混乱。 ”2006年5月，国务院常务会议再次专题研究房地产调控，认为“房地产领域的一些问题尚未根本解决。 ”

    在此之前，央行已于2004年底开始紧缩 “银根”，商品房开发资本金比例上调、加息接踵而至。2005年3月，国字号条文首次出现，“国八条”出台后不到半年，更严格的“新国八条”进一步加大调控力度。 2006年，更具针对性的“国六条”出台，随后，“限价房”应运而生。在今天看来，这一轮调控颇有“先见之明”，且房价上涨并没有像后来2009年下半年至2010年底那般反弹暴涨得厉害。然而，2005年－2008年上半年，仍是房价上涨的一段“黄金期”。

    第三季：紧急救市（2008年下半年—2009年）

    为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，楼市成为支持经济稳定增长的一剂强心针。2008年12月，国务院常务会议指出，“进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。 ”

    随后，二手房营业税减免、个人住房转让营业税免征时限由2年延长至5年等刺激政策给房地产释放了活力。

    这一轮“政府托市”，是金融危机下发挥宏观调控作用的必然之举，为经济稳定增长贡献了不少力量。不过，从2009年春开始，刚刚有所下降的大中城市房价很快进入“报复性反弹”。

    第四季：全面加码（2010年至今）

    2009年12月至今，国务院先后5次常务会议研究房地产市场调控。从最初的“随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”，到“近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头”，到“部分城市房价上涨压力仍然较大，有的城市调控力度有所放松”，再到“支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，楼市调控一直没有放松。

    2010年开始，全面加码的调控政策相继出台。“国十条”祭出限贷政策，二套房首付比例提高至不低于四成，房贷利率上浮10%。一年后，以限购为主要内容的“新国八条”打出了“杀手锏”，全国36个城市先期纳入限购范围，此后限购范围越来越大。住房贷款的首付比例再次提高至50%。

    2011年限购组合拳以来，70个大中城市房价快速上涨得到了一定程度的遏制，部分城市还出现了小幅下跌。但总体上，房价这头“脱缰的野马”只是放慢了些脚步而已。

    没有剧终：楼市调控需精细化

    业内人士总结十年调控的一个“共性”是，调控过多在购房者身上做文章，实际上是在抑制需求。中国房地产学会副会长陈国强说，“限字令”归根结底就是让很多人没有购房资格，或是提高购房成本。

    来自不同领域的专家表示，过去的调控措施主要在一手房上发力，二手房交易一直难以有效监管和调控。此番直接向二手房出售所得开刀，能够更好地抑制投机，从而遏制房价过快上涨。由于购房需求是多样化的，“一刀切”的政策难免伤及无辜。陈国强说，针对不同人群、不同需求，房价调控需要精细化的差别对待，政策条款必须对刚需、改善性需求和投机炒房作出区分。 新 华