青岛二手房最低过户指导价上调30%

    刚刚办完过户手续的市民杨先生有点受伤，如果在年前办的话，他能省1.6万元税钱。昨日，记者从我市有关部门获悉，我市二手房最低过户指导价自本月起调整，上调幅度在30%左右，市南区最高。调整后，二手房交易过程中用于计算税费的价格更接近真实交易水平，二手房交易中普遍存在的 “阴阳合同”问题将逐渐根治，不过这从另一个侧面也增加了购房成本。

    现状

    过户指导价仍较低

    “昨天

去房产交易中心过户，到地税窗口一看打出来的缴税单，吃了一惊，80多平方米的房子现金过户，原来的缴税价不超过50万，现在上调到了67万，每平方米上调了两千多块钱。”人民路一房产中介对记者说，按照原来的过户价，客户只要交2.5万的税费就够了，如今交了3.35万，多交了八千多元。“后来我打听了一下，市区的二手房缴税指导价都上调了，从元旦过后首个工作日就开始了，市北区域的上调幅度在30%左右。”

    按规定，二手房交易过程中需要缴纳契税、营业税以及个人所得税。交易过程中，首先需对交易房屋进行评估，评估得出的价格将作为缴税的基准成交价，也就是最低过户指导价。此前我市的过户指导价仍停留在较低水平，如原四方区过户指导价多在3000元/平方米以下，但该区域二手房成交价已达到10000元/平方米，两者相差两三倍。也就是说，购买一套100平方米的二手房，真实购房总价为100万元，而计税的指导价只有30万元左右，缴税就参照该价进行，比实际成交价能少缴很多税，这一问题是导致“阴阳合同”频现的根源。

    措施

    大幅上调最低过户价

    我市近年来多次调整计税最低指导价，其中以2011年年初调整的幅度最大。“我记得2011年那次调整后，当时市内四区的过户价几乎翻了一番，以市北区为例，此前市北区的指导价大多在3000元/平方米左右，但那次调整后，基本都在6000元/平方米以上，一些年代较新的房屋逼近8000元/平方米左右。2012年在此基础上继续上调，调了两三次，进入2013年1月后再次上调，现在普遍在8000元/平方米左右，听一个同行说上周刚给市北区一套建于2007年的房屋办了过户缴税手续，缴税指导价达到了10000元/平方米，几乎逼近真实成交价了。”我市一大型房产中介机构负责人说，市南区的调整幅度更大，上调幅度在30%-50%。

    据了解，此次调整后的计税价标准并不是采取 “一刀切”的方式，而是根据目前的房屋价格水平，以及楼盘的建筑年代、楼层等多个因素来决定，实行一房一审核的原则对交易房屋征缴税款。即使同一楼盘，每套房都可能有不一样的最低计税价。尽管具体上调幅度不可知，但可以肯定的是，调整后的最低过户指导价将更接近现实房价水平。

    影响

    将终结“阴阳合同”

    市房地产协会相关负责人表示，目前我市新建商品房交易时缴税以网签价格为准，不会出现类似于二手房交易时的“阴阳合同”。为了避免“阴阳合同”这种不正当的市场操作行为，政府根据市场情况及时调整存量房交易最低计税价格，使指导价更符合目前的房价水平。一旦政策落实后将会逐渐终结“阴阳合同”，有利于稳定房地产市场交易秩序。

    另据我市一房屋中介公司负责人分析指出，计税最低指导价上调后短期内对二手房有较大的影响，同时也将间接影响一手房。但随着时间的推移，它的影响会逐渐变小。

    最低过户指导价的调整对于买卖双方都有影响。二手房交易中，税费最后一般会转嫁给购房者，提高最低过户指导价意味着交易的税收增加，购房成本明显增加。对一部分房价高、税费多的房屋，购房者的购房意愿将降低。(记者 孙静芳)

    算账

    调整后缴税额大增

    我市一中介机构工作人员给记者算了一笔账，以市北区一套面积80平方米、建于1999年的二手房为例。

    2010年出售

    成交单价在11000元/平方米，成交总价为88万元。

    计税指导价为3000元/平方米左右，最低过户价为24万元左右

    总计缴税20640元（5.6%的营业税+2%的个人所得税+1%的契税）

    2013年1月出售

    计税指导价为7800元/平方米左右，最低过户价为62.4万元

    总计缴税53664元（5.6%的营业税+2%的个人所得税+1%的契税）

    备注：两者一对比可以看到，今年办过户要多缴3万多元的税。