地产行业漠视防水措施 新屋渗漏率高达65%

一建筑工程渗漏严重。

    “极端天气的强度在增加，而且极端天气的发生比较频繁，全世界的气候灾难此起彼伏。”国家气候变化专家委员会副主任委员、中国工程院院士丁一汇在《人民日报》撰文指出，最近十年来，科学界普遍认同气候在变暖，而由于气候变暖，造成了全球的气候都在发生变化，各个国家和地区的气候都表现出非常大的异常性。

    不久前，北京豪雨水灾引起了国人对近年来极端气候的讨论，也带来对城市排水系统的诘问。但许多人并不清楚的是，面对愈加频繁的极端天气，不堪重负的远不止城市排水系统，伴随城市化进程矗立起来的许多新楼盘也同样面临屡屡出现的“水患”。

    据中国建筑防水协会的统计，目前国内65%的新房屋一至两年内会出现不同程度的渗漏，渗漏占房地产质量的投诉65%，65%的建筑防水工程6-8年后需要翻新。而据业内人士透露，除了极端天气，建筑渗漏问题愈演愈烈的困局也与目前整个建筑行业漠视防水问题，层层分包压价和滥用假劣材料等潜规则密不可分。

    各地新屋渗漏层出不穷

    近日有媒体爆出，香港知名地产商和记黄埔位于广州的高端楼盘逸翠湾出现墙体渗水等质量问题。据业主反映，逸翠湾A7栋一共有242户，收房仅两年，就约有100余户出现不同位置，不同程度的渗漏现象。从出现渗漏问题开始申诉到维修完成，足足用了1年3个月的时间，沟通赔偿从2012年2月至今未果。

    事实上，近年来新楼盘漏水的新闻可谓屡见不鲜。

    9月11日的华商报报道，西安泰和居小区在一场秋雨之后竟有90户人家的住房出现了雨水渗漏。该小区一栋28层住宅楼顶层的刘先生家更是有11处漏水，而据刘先生称，自去年10月入住，类似的情况已经多次出现，有一次卫生间渗水甚至流到27层住户家里。

    今年4月，有业主在新浪房产论坛投诉称，位于郑州的中原万达广场配套住宅项目存在严重质量问题。从业主提供的照片中，可以清晰地看到天花板和墙壁的裂缝，以及周围浸染着的大片水渍。该业主表示已经就此事多次向有关部门反映，但中原万达广场各方互相推诿，至今仍没有解决办法。

    漏水的情况并非高层住宅独有。今年5月，香港知名演员徐锦江在其实名微博上公开爆料，并@了知名开发商任志强。徐锦江称，其在北京怀柔区欧郡香水城价值600万元的别墅，今年一月收楼就发现多处渗漏。徐锦江向开发商索赔，却遭拒绝，对方拿出了《竣工验收备案表》表示，房屋已达到交楼标准，只会帮忙补漏，不予赔偿。

    据中国防水在线今年6月的报道，东莞的方先生因房屋漏水，向开发商索赔120万元成功。这是国内首例因建筑渗漏索赔成功的案例，给众多有同样遭遇的业主们用法律武器保护自身权益提供了借鉴。

    2010年，方先生在东莞某楼盘买了一栋别墅。第二年，别墅多处出现渗漏，方先生多次与开发商、物业公司协商维修事宜，但经过东修西补仍得不到改善。于是，他将该楼盘的两个开发商告上法庭。东莞市第一人民法院最终判决：开发商应向原告支付维修费用422307元、支付维修期间租用同规格别墅的费用4.8万元、赔偿损失73万元，共1200307元。同时承担案件受理费、鉴定费合计128666元。

    中国建筑防水协会理事长朱冬青说，建筑渗水、漏水已经成为建筑行业的一个顽疾。建筑渗漏不是小病，它日积月累地腐蚀着建筑的生命。如果听之任之、不闻不问，终将酿成大祸。方先生的案件中，经过鉴定，有70年使用权的房屋使用50年就会变成危房。法院支持赔偿他的120万元中，有70万元是由于渗漏导致房屋的寿命折减而付出的赔偿费。

    专家称“不漏才是奇迹”

    “毫不夸张地说，现在中国大陆的建筑物十幢九漏，漏水是绝对正常的，不漏才是奇迹。”广东省建筑防水材料协会会长、教授级高工邓天宁说，为什么这么多的新楼盘会出现漏水现象？除了气候极端的原因，近年来建筑工艺的改变是一大重要原因。

    原来，过去由于建房子主要使用红砖和水泥，而红砖吸水少，两种建材变形系数近似，同时当年的建筑物体量也少，因此漏水几率少。九十年代开始，国内已禁用红砖改用轻质墙体砖。新型墙体便需配合新的施工工艺和施工按规范来做，同时做防水也成了必不可省的工序。

    作为从事建筑防水已有30年的资深专家，邓天宁总结了建筑防水的五大客观行业规律，即防水效果的滞后性、防水的隐蔽性、防水工程无准则性、防水的牵连性和影响性、防水的整体性和补救困难性。

    邓天宁透露，建筑防水工程完成后进行的试水验收非常容易通过，即使偷工减料或使用假冒伪劣材料，甚至根本没做防水，验收时都不会出现漏水、渗水的现象。这是因为混凝土及其他建材的凝固收缩、冷缩热胀、结构受力变形，混凝土、钢材等材料的应力徐变等都需要时间。

    “一般经过一至两年，不同材料交接缝或结构裂缝才慢慢显现出来，这时才开始漏水。结构不均匀沉降和应力徐变产生的裂缝往往要到四至六年后才出现。”邓天宁说，由于防水工程的质量效果不能立竿见影，一般要在工程验收两年后才能真正检验。因此，不同政府部门统计的防水质量数据便出现了“打架”的怪现象。

    2007年，广州市质量技术监督局抽查市场流通的防水涂料，合格率只有15%，而同年广州市建委回复市政协提案时称，根据建筑质监站统计，广州市建筑工程验收质量(包括防水质量)合格率高达98%，没发现广州地区建筑防水质量失控的情况。

    与此同时，由于防水工程往往一般都是有保护层覆盖的隐蔽工程，小业主的建筑说明书上也没写明该建筑物所用的防水层是什么，导致他们无法知晓使用哪些防水材料。而对于投资者、决策者和设计者而言，防水工程因为占整个土建工程投入的比例仅有3%—5%左右也不被重视。

    “防水工程工期只需要2-7天，留给监理和甲方检查验收的时间很少。”邓天宁指出，验收时间紧张，加上建筑业中的甲方、设计、监理以及施工等大多数专业人才都学建筑学科，对防水这类化工类材料不熟悉，往往外行监督内行，防水质量比较难把握控制。

    尤其值得注意的是，目前国内甚至还没有防水工程现场质量检测标准。邓天宁透露，现在国内只有防水材料室内标准状态下的检测标准体系，而没有防水工程现场检测的方法和规范标准。这就造成材料检测合格，但在工程现场的材料不一定合格。

    低价竞争致普遍偷工减料

    有业内人士透露，建筑防水之所以屡屡出现问题，除了一些客观原因，行业内以次充好偷工减料的潜规则也难辞其咎。

    在建筑业这一“生物链”上，防水行业是最底层最末端的一环。国际上，建筑防水工程平均造价约占建筑工程总造价的8%，日本为10%。但国内仅占建筑土建成本1%-3%(高层建筑土建成本每平方米也不过在1500-2000元间)。近年楼价翻番，装修的投入也在不断增加，但建筑防水造价却在低位运行，许多楼盘的防水投入连1%都不到，能按规范做足的并不多。

    该业内人士向南方日报记者感叹，如果说投资方或开发商是“大爷”，那防水行业就是“孙子”，“父辈”是土建总包单位。“我们防水行业地位低微，深受层层盘剥，工程易做钱难收。”

    该人士介绍，通常防水工程是由投资者(开发商)总包给土建总包单位，再由总包单位分包给防水专业公司。土建总包在传统的钢筋、砼、砖、水泥等项目中经过市场的公开投标竞争，一般赚不了钱。于是总包单位往往就将防水、装饰、园林这些专业分包价格压低以赚得利润。

    “专业防水市场极其混乱，什么低价都有人做。”该人士称，甚至有山寨防水专业公司老板公开声称，只要土建总包单位需要，多低的防水单价都可以做到验收不漏水。“比如聚氨酯防水涂料，总包在开发商处结算价40元/㎡左右，分包给所谓防水专业公司一般是18元/㎡左右，但就是有人能用12元/㎡的实际造价完成防水工程。”

    该人士表示，在这个利益链条中，总包转手一道就坐收22元/㎡价差纯利，而低价分包的防水专业公司则使用伪劣产品加上偷工减料，获得不少于6元/㎡的利润空间。而即便是投资者(开发商)直接投标选定防水材料品牌供应商，也往往因为是最低价中标，中标企业面对恶性竞争便采取供应假冒名牌防水材料夺标，造成“劣币驱逐良币”的局面。

    “我们一直都在给大学城的项目补漏。”广州市鲁班建筑工程技术有限公司副总经理李永熙说。鲁班公司是广东省标准《建筑防水工程技术规程》的主编单位，同时也是国家级标准《建筑防水工程现场检测技术规程》的参编单位。广州市政府在为广州大学城项目招标时指定了包括鲁班在内的三个防水材料供应品牌，但整个工程几百幢楼做下来，鲁班公司却只供应了2吨防水涂料，防水工程一个都没能中标。

    李永熙透露，某防水公司以聚氨酯防水涂料18~20元/㎡的价格拿下了整个大学城防水专业工程承包70%的份额，结果大学城建成后屡屡出现漏水现象。如今鲁班公司为大学城项目补漏就用去了超过52吨防水涂料。（记者 牛思远 实习生 陈思勤）