李村蝶变成青岛北商业中心

李村商圈蝶变青岛北商业中心

    由“李村河底大集”萌芽的李村商圈，以维客崂山百货、利客来、北方国贸的三足鼎立而闻名。现如今，青岛天都茶文化城、伟东乐客城、李村万达广场、李沧宝龙城市广场、苏宁胶东半岛总部、银座广场、飞拉利数码广场等项目纷纷落子李村商圈。

    随着诸多新兴规模商业项目的争相入驻，李沧区京口路、大崂路和夏庄路的交汇地带，被交织成李村商圈一个新的商业集聚区，李村商圈由此跨

    维客崂山百货、利客来、北方国贸三大老牌商场进行改造升级；青岛天都茶文化城等诸多新兴项目，丰富了李村商圈商业业态，推动了李村商圈转型升级。“李村商圈缺乏上端、品质业态”的商业短板得到弥补……

    李村商圈的迅速壮大，是其超越“传统四大商圈之一”的范畴，向着青岛北部商业中心的方向迈进。

    大型商业项目争相圈地李村商圈建设力度史无前例

    回顾李村商圈多年来的发展历程，向阳路上维客崂山百货、利客来、北方国贸三强鼎立，一直没有外来商业进入这个商圈。但近年来，随着李沧区旧村改造、消费人口增加、地铁建设等多重利好带动，这里成了投资的热土，内外资投资者纷纷圈地掘金。

    日前，记者走访李村商圈发现，到处是施工现场，伟东乐客城主体建设已经进入尾声，已建成的设施颇具气势；旁边的鲁商银座地块也已经开始施工，目前地下部分浇筑已经完成；李村广场周边也竖起了围挡，2014年，地铁M2/M3双线地铁将在这里交汇……

    以向阳路为中心，李沧商圈刚竣工或在建的商厦包括：北面的银座广场、百通大厦；南有苏宁置业、法国尚欧商厦；西有中防商街、宝龙城市广场；东有伟东乐客城、万达城市广场等。原有三强鼎立的格局被打破，李村商圈也迎来了跨越式增长的机遇期。“近年来，李村商圈仿佛成为一个大工地，到处都有项目建设施工，接下来还有大项目陆续落户和开工，近2年内周边的商业设施建设都不会停，这在李村商圈的发展中是史无前例的。”业内人士介绍：“在原有不到20万平方米的商业面积上，增加了80万平方米，李村商圈成为100万平方米面积体量的大商圈，这在青岛各大传统商圈中是最大的。”

    随着商业项目的持续入驻，李村商圈的商业面积还在不断地增长。如日前，在2012青岛秋季住交会上首次亮相的“青岛天都茶文化城”，再一次为李村商圈引来眼球。青岛天都茶文化城董事长翁兴登介绍，坐落于李村商圈内繁华地段——京口路与君峰路交界处的青岛天都茶文化城，总面积3.9万余平方米，共四层：其中地上三层，商业面积2.3万平方米；地下一层，商业面积1.6万平方米。项目总投资4.1亿元，将建设一处集茶叶交易、茶品牌展示与鉴赏、茶文化展示、台湾美食、知名超市、旅游观光于一体的现代茶城。

    其中，地上一层主要经营品牌茶叶，二层经营茶工艺品、茶具、茶包装设计工作室等，三层则引进全国连锁酒店及休闲茶馆，DIY手工陶艺、字画展馆，并设立茶叶检测中心与茶叶拍卖中心。另外，地下一层将设立大型超市和台湾风味美食城。“地下一层与地铁M3号线实现地下贯通，随着世园会开幕和M3号线正式通车，将迎来巨大人气值。”业内人士分析，青岛天都茶文化城的诞生将加快李村商圈的业态调整和转型升级，带动茶行业的产业结构蜕变升级，引导青岛茶业市场和整个李村商圈向高端、品牌和多元化的方向发展。

    激烈竞争加速业态升级新老商企转型弥补商业短板

    为何李村商圈成为诸多投资者或投资机构掘金的热土？用翁兴登的话说，该区域具有足够支撑商企生存、发展的人气值。但尽管人气值再高，如此多的商业项目短时间内入驻，势必使商圈内部的商业竞争快速白热化。因此就有人质疑，“缺少时尚、高端、品质的商业项目”，多少年来便是李村商圈的短板，那么在这场现代商业的激烈竞争中，商圈内商业项目，尤其是传统商企如何应对？

    近日，记者走访李村商圈“传统三强”发现，他们纷纷做出战略调整，转型升级、调整装修、内部改造、重新引进品牌，应对即将来临的竞争。

    近4个月前，崂山百货启动了整个商场的装修改造，本月初更是直接停业，要做整个商场的调整。记者看到，崂山百货巨大的外立面都在重新装修，效果很有高档百货店风范。此外，维客一楼也已经开始大范围启动改造，原有的KFC、屈臣氏都已经拆除。据相关人士介绍，其商场内扩大了面积，重新划分了区域，引进了美食区，时装品牌也将大调整，发力李村商圈精品百货地位。前不久，利客来也刚刚结束了对购物中心超市的改造，增加了灯光亮化，改善了布局。下一步或将对百货区域进行大改造……

    表面的装修改造虽然热闹，但更重要的却是预示着一场不可避免的商战即将上演。相关业内人士介绍，如今，新商业项目不断涌入，这些项目无论从定位、理念、模式、形象及规模等方面都有很高的起点。如伟东乐客城号称打造亚洲首座世界级河谷主题购物公园、李沧宝龙成为李村商圈首家城市综合体；苏宁大厦成为其胶东半岛总部；还有李村万达、银座广场……每个新兴项目都不同程度地做出了创新和升级，这就迫使商圈内的每一个商企都要进行创新升级，才能在将来发展甚至生存。

    李村商圈“传统三强”提前升级，新商业项目高调入驻，就连刚刚在公众面前露面的项目也是在创新升级方面做足了功夫：如青岛天都茶文化城，一改以往“传统茶叶集散集市”的定位和形象，将打造山东首家3A级茶文化旅游景区、山东首家茶文化创意园区和北方茶叶品牌总部基地。记者了解到，3A级茶文化旅游景区既以茶文化为卖点，建设茶文化特色街、茶文化雕塑等观光性建筑，根据不同时期的茶文化风格进行设计装修，加之茶道表演、人文故事等，充分展现茶文化的历史内涵，又使游客在选购茶叶的基础上，亲身体验、感悟传承悠久的茶文化。

    据介绍，青岛天都茶文化城将建立青岛首家“茶叶检测中心”，对所有出园茶品进行品质把关；成立山东首家“茶叶拍卖中心”，搭建起高端茶、大宗茶的公示、拍卖和交易平台。此外，该园区还将配有专业的包装策划团队，对有发展潜质的入园企业进行辅导、包装，助其以园区为基地，发展成为全国连锁企业。“要想长远发展，必须要走品牌化发展之路，具有影响力和忠诚度的品牌的塑造，必须要创新、转型和升级，尤其在今天，诸多商业项目入驻李村商圈，今后商业竞争势必非常激烈，因此转型升级，差异化品牌之路是个必然。”翁兴登告诉记者。

    翁兴登这样想，其他投资者也在这样做。李村商圈的建设热潮背后，暗藏着转型创新、拉长商业“短腿”的升级大潮。

    各项利好眷恋李村商圈商业地位空前发展预期喜人

    掘金李村商圈的大型商业项目越来越多，李村商圈转型升级、弥补商业短板的同时，业内人士表示，不能完全割裂其原有的商业传统，毕竟在李村商圈的历史功能中，有一点非常重要——这里是沟通城乡物资交流的商业集中地带，同时这也是李村商圈区别于岛城其它商圈的比较优势之一。“城乡接合部的区域优势，让崂山、城阳甚至四方等周边区域的市民培养出‘逛李村’的消费惯性，这也是诸多项目看到李村商圈的利好之一。”翁兴登说。

    除此以外，还有诸多利好成为李村商圈持续发展的隐形动力，2014年世园会的召开、配套越发完善、居住人口日益增多致使商业人气值不断提升、大项目扎堆使其商业业态越来越完善、居住与商业的良性循环等等。

    其中，纷纷圈地李村的商业大鳄们表示出同一种声音：大青岛战略下交通变局为李村商圈带来了巨大的商机。具体来讲，一是青岛地铁北上，李沧与城区核心的距离有效缩短，主城区一体化经济体系的融合步伐加速；二是青岛北客站、青烟威荣城际铁路开建，令李沧的区位优势迅速上行，可与胶东半岛及其它地域形成半小时经济圈；三是跨海大桥等的建设是其成为环胶州湾商贸区的核心；再就是M3、M2号线交汇李村，结合维客广场改造项目，李村商圈拟打造地铁、公交、出租等立体化无缝换乘交通枢纽，使青岛天都茶文化城、百通大厦、银座广场、伟东·乐客城、苏宁、利客来等商业设施实现地上、地下联通，同时在维客广场周边建设空中二层连廊，有机连接周边商业设施，为老商圈有效疏解商圈人流、车流打造一处新样板。

    外来的交通机遇赋予了李村商圈交通与规划集合发展的契机。随着诸多项目群雄割据，李沧商圈区域将被打造为四大功能区：东李高端商贸聚集区、中心商圈综合商贸聚集区、达翁商贸休闲聚集区、以泉州商贸城、美猴王地块为主体的北部建材型商业区；及金水路商务产业街，京口路（九水路）商贸产业街，书院路金融商业街，夏庄路创意产业街，大崂路餐饮产业街，李村河休闲产业街组成的六条特色街区。

    诸多利好推动下，以四区、六街构架而起的李村商圈成为青岛各大商圈中商业面积最大，然而当下，处于“城乡接合部”的李村商圈，凭借其传统消费惯性形成的凝聚力，加之诸多项目的开门纳客，其逐渐成长为“青岛北部商业中心”。本报记者 孙双李村商圈青岛天都茶文化城。