专业验房师揪毛病开发商头大

    进入7月以后，青岛到了交房旺季。有些拿到新房钥匙的业主却开始犯愁，如何验房收房？近两年，青岛的验房师越来越吃香，不少业主请验房师帮忙验房。7月15日到16日，记者调查了验房师行业，得知很多验房师并没有资格证书，全市拿到资格证书的验房师仅有8名。16日上午，记者跟随验房师辛先生到城阳验收了一套别墅。4个小时的时间，发现了27个问题。

    现状 交房集中，验房师接活儿不少

  

  7月，对不少业主来说，交房成了热门话题。近日，仅李沧一个小区，就有不少楼盘向业主发出了交付通知。看着刚刚交到手上的钥匙，面对自己付出几十万元甚至上百万元购买的新房，如何验房成了部分业主的心病。

    “你说该验些什么？”刚拿到新房钥匙的张先生有些迷糊，自己的房子是个毛坯房，没有门，没有洗手池……“我能看些啥？是不是就看看墙是不是歪的？测量一下面积？看看开关好不好用？”

    采访中，跟张先生一起拿到房钥匙的不少业主也有类似疑问，有的干脆找来装修公司的人员帮忙验房，有的则让新邻居请来的验房人帮忙看一下，要么就用物业给的工具简单检查一下。

    从今年年初开始，一些懂行的业主逐渐将目光转向验房师。实际上，早在2006年的时候，青岛便出现了从事验房工作的人员。但当时多为从事房屋监理、房屋装修的兼职人员，只是对房屋验收工作更懂一些。从2006年到2009年，是验房师市场的低谷期，很少有业主会想到找验房师。最近几年，这样的情况得到了改善。七月恰好是交房集中期，岛城验房师市场开始火爆起来。

    7月15日，记者联系了安宁验房监理青岛办事处。对于近期岛城验房师行业情况，该公司相关负责人向记者介绍说，最近一段时间，很多楼盘都在交房，这也是验房的旺季。有些小区我们已经验收了多套房子，每周都有不少活儿，有时候会忙不过来。“刚开始的时候(2006年)，找验房师验房的业主非常少，现在好多了。不过，从整体来看，青岛验房师行业还处于起步阶段，没法和一线城市比，还得有个发展过程。”

    “普通的住宅，面积100平方米左右的，2个小时就能验收完毕。精装修的房子要慢一些，一般精装修房子问题不少。验收的房子，都会存在一些问题，区别在于问题的严重程度。最后，我们会出具验房报告，上面有验房师的签字，业主可以拿着报告找开发商解决问题。也有个别小区的开发商对验房师是排斥的，甚至充满敌意。”整个验房过程是如何进行的？经过协商，安宁验房监理青岛办事处允许记者现场体验一下验房过程，选定的小区在城阳，是别墅项目，毛坯房交付。 

    记者体验 验房用了30件宝贝

    1 用眼看

    7月16 日一早，按照之前的约定，记者来到城阳某新交付使用的毛坯别墅小区门前，见到了应业主要求前来进行验房的辛先生。记者留意到，作为一名专业的验房师，他虽然年龄不大，但随身携带的工具不少，足足装了2个手提包。

    与业主见面并进行了简单沟通后，大家见到了这间等待验收的别墅，共三层，有2个独立的阳台以及一个20平方米左右的露天独立小院子。别墅成交价格超过 300万元，尽管是毛坯房，不过开发商已经为业主安好了中央空调和热水器。

    在一楼客厅前，辛先生放下了手里的提包，指着一楼院子里的草坪说，“走，先去那里看看。从房屋的外观开始。”他边走边告诉记者，验收房子，其实大部分问题可以靠看、靠听。站在草坪上，辛先生仰着头仔细打量房子的外墙、阳台、大门的整体比例。“你看，站在我这个地方，你能明显看出那个楼上阳台的栏杆不是水平的。这种问题在装修前都应该通知施工方进行整改。”

    围着房屋的外围绕了半天后，他又来到正门的楼梯处。面向楼梯的方向，他倒退了10米，歪着脑袋看了几秒钟，“这楼梯也有点歪。”走上前，辛先生试着用手敲了一下地面上镶嵌的红砖，指着一条不起眼的裂缝说，“这个也很重要，现在还没住人就已经裂了，住进人来之后这个裂缝会慢慢扩大。”说完，他掏出了一只绿色的粉笔，围着这个裂缝画了圈，并从旁边进行文字注明。

    2 用棒敲

    用眼只能看出表面问题，如果刚交付的新房有“内伤”，最好的办法就是通过敲打，听声辨别。这时，辛先生随身携带的一个金属棒就派上了用场，手中这根棒的顶端有一个金属制成的直径大约2厘米的小圆球，辛先生拿着它，仔仔细细地将300平方米房子的地面到墙壁都敲打了一遍。

    “你要仔细听敲打的声音，还要仔细观察墙面。”他指着客厅墙上不起眼的位置，问道，“你能看出问题吗？”见记者摇头，他用力用金属棒的顶端在那个位置敲了两下，果然，发出来的声音就像敲在空心砖上。“这就是验房中我们常说的空鼓现象。”他解释说，空鼓问题基本是因为原砌体和粉灰层中存在空气，如果发生在墙壁上，虽然短时间看不出问题，可是当业主开始装修重新刮腻子涂上乳胶漆以后，使用一段时间，就会逐步开裂，而且越裂越大，不但不美观，有时候墙皮还可能脱落。“如果发生在地面上，裂得更快，因为会被经常踩踏，就算铺上地板，也会慢慢活动。”

    “那怎么办呢？”业主问，辛先生解释说这种情况不能马虎，一旦开始装修就更不好办了，只能在装修前让工程方将发生空鼓的地方铲开，重新填实并重新刮腻子。花了一个半小时，辛先生写在房屋各处的“空”字就达到近10处。

    记者留意到，在找“空鼓”的过程中，辛先生还写下多个大大的“锈”字。“你摸摸我画圈的地方。”按照他的说法，记者果然在墙上找到了多处不仔细看就难以发现的铁丝。“这些铁丝是砌墙的时候加进去的，很多都裸露出来了，有的已经锈了。生锈的地方就会慢慢扩大，到时候再整就来不及了。”

    看着自己的房子一会儿就被标出这么多的问题，业主连连感叹总算找对了人，“这房子一装修钱肯定少花不了，到时候墙皮都裂了，我找谁去？”

    3 用激光水平仪测

    在检测中，记者留意到辛先生还特意对房间里的每扇窗户、每扇推拉门进行了“甄别”，每每找到问题，他就会从口袋里掏出一个标签贴在玻璃上。

    “窗户可能会有两方面的问题。”他指着二楼阳台上的一面玻璃说道：“仔细看，这里有一道差不多4厘米长的划痕，很明显，这样就可以要求更换玻璃。”他介绍说，其实这样的问题大多是工人干活不仔细造成的，业主本人也不是不能分辨，不过因为刚交房时的兴奋感和对自己的不自信，或者认为装修时可以一并解决，所以通常就忽视了这一问题而“便宜”了开发商。

    “还有这里，你看看，是不是有问题？”说着，他又拉开了附近的另外一扇推拉门。“这门上的玻璃问题不大，不过这推拉门的门边儿却存在不平行的毛病。”他将两扇门推到互相交错的位置，让记者用手比量了一下，果不其然，两扇推拉门的边不平行。“这推拉门轨道有问题，也需要重新换。”

    在验房过程中，记者看了看辛先生的两个工具箱，里面放满了各种验房工具。据验房师介绍，这两个工具箱里的工具都是专业验房师的必备工具。里面有激光测距仪、专业相位仪、空鼓槌、楔形塞尺、检测镜、磁铁石等30件各式各样的验房工具，验房时都用上了。“靠尺是测量墙面平整程度的，塞尺是测量墙面裂缝宽度的，还有激光水平仪是用来测量房间高低误差的……”

    随后，记者拿出激光水平仪进行了测试。据介绍，激光水平仪设置了一个水平面，并在这个水平面上射激光，然后用接收靶接收，当接收靶的中心与标高一致时可以根据这个读出标高来，激光水平仪一个人就可以操作完成。在水平仪上有专门的开关，只要打开便可以自动锁定。打开开关后，在墙体边上，有专门的激光线，墙边是否平整一下就能看出来了。记者操作以后，发现整个墙边还算平整，墙体的最南边略有误差。

    在1楼南边的卧室，墙顶上出现了两片水渍。“这是不是漏雨导致的？”记者问道。“楼上是不是有个阳台？漏了，排水不好。”说着，辛先生详细做了记录，“新房出现这样的情况也很正常。在施工的时候，工人很随意，监理不到位，就可能出现各种问题。”而在另一个房间内，辛先生发现了新的问题，地面出现了裂缝。“这个问题比较严重，得找开发商重新弄，必须得解决，有隐患。” 

    价格

    验100平方米毛坯房收费近400元

    辛先生告诉记者，这处确实有空鼓问题。“普通住宅，整个验房过程，得两个小时左右，精装修的房子要更麻烦一些。这套房子的面积比较大，时间也长一些。”

    大约过了4个小时，整个验房工作结束，辛先生在这套房子中发现了27处问题。他写了一份验房报告，问题都详细罗列了出来，房主可以拿着报告找开发商协商解决。具体收费方面，据介绍，青岛一套面积100平方米左右的住宅验房费近400元。目前青岛的行情是给毛坯房验房的收费标准通常为90平方米以下的房子收费300元，90～120平方米的房子收费380元，120～ 150平方米的收费480元，而精装修的房子以每平方米8元的标准来收取验房费。这个收费标准已经三年没有变动了。

    实际上，对于验房师的收费标准，国家有统一的标准，但执行起来就打了折扣。7月16日，记者从中国验房师管理协会了解到，目前验房市场收费不等，有要价几百元的，也有要价上千元的。《中国注册验房师作业标准和道德规范》规定，验房师和客户在签订合同时，验房费用就应该明确写明，通常以购房款的千分之一为基准，可以根据当地经济水平适当进行上下浮动。而辛先生告诉记者，规定的收费标准很难推广，100万的房子收费1000元，这么高的价格在青岛市场就很难执行，购房人没有按照房屋总购买价格比例支付验房费用的习惯。在青岛市场，就是按照房屋面积和房屋情况来收费，可以双方协商。

    调查

    多数不正规，全市仅8人有资格证

    开发商不欢迎

    青岛一家从事验房业务的家装监理公司负责人告诉记者，青岛市场上的验房师主要是一些从事与建筑业相关的人士。“目前验房师出具的验房报告并不具备法律效力。不过，大多数情况下，开发商还是会按照要求进行整改，这也是验房师行业的一个尴尬。有些开发商对验房师是不欢迎的，甚至出现过抵制验房师进小区的情况。”

    根据规定，考取验房师也是要满足一定条件的：在职人员需在企业相关职位工作5年以上；大专学历(或同等学历)，需在本专业职位工作4年以上；本科及以上学历，需在本专业职位工作2年以上；本专业或相关专业硕士学位，需在本专业职位工作1年以上。辛先生告诉记者，验房师资格证书是由国家人力资源和社会保障部中国就业培训技术指导中心颁发的。“我是计算机专业毕业的，后来从事建筑方面的工作，通过专门的学习考试，拿到了资格证书。”辛先生说道。

    有证的只有8人

    记者问：“目前，整个青岛市场上有多少名拿到资格证书的验房师？”“非常少，也就8人。很多都是没有证的，他们多是从事装修等工作的。”辛先生说道。

    购房者花钱请验房师验房，碰到“李鬼”验房师怎么办？整个验房过程怎样才算合格？

    根据《注册验房师作业标准和道德规范》规定，验房师工作流程的第一项就是向客户发送有详尽业务范围的标准合同。一套中等规模的住房，检验时间约为2到3个小时，整个检验过程应该始终有客户相随。另外，验房师应该通过观察、触摸、借助专业的工具等进行检测，检测过程也应从室外检测逐步完成到室内检测。除了检测外，验房师还应该对室内预购的设备进行现场操作及提供使用、维修的小窍门。比如告诉客户在紧急状态下如何关闭电源、气源，如何更换燃气炉过滤器，如何防止卫生间异味，如何启用对讲门铃等。最后，还要求验房师必须将检查的问题和整改意见形成书面的报告，在24小时内将报告提交给客户。

    据介绍，取得从业证书、成为验房师“正规军”，需要通过报名、初审、职业培训、理论测试和实践考核四关。合格者，由国家人力资源和社会保障部中国就业培训技术指导中心颁发房屋查验咨询师证书，作为学员从业的凭证和职业技能鉴定时的相关证明，全国通用。并且可以在“中国职业培训与技能鉴定服务网”查询。

       得注意这10处问题

    验房师验房有摸、闻、听、看、量、试。“听”可以发现瓷砖、墙面和木地板空鼓等问题。“闻”指的是室内装修气味污染情况。“摸”则需要纯手工操作。验房师一般会仔细摸遍每一处墙壁，进而发现墙面裂缝或不平整情况。“看”是对比国家标准细心观察。如阳台的滑动门和房间的窗户有没有预留走水的小孔，实际情况和收楼标准有无不符等。“量”是用测量设备测量房间面积、地板平整度和角落是否呈垂直。“试”是最后的一道工序，主要是试电和试漏水。

    10大常见房屋质量问题：墙面、地面出现空鼓；窗框有破损；墙面出现漏水迹象；墙面出现轻微凹陷；暖气管接口容易发生漏水；暖气片有伤痕，影响整体装修；整体地面不在同一水平面；烟道口过低，影响后期吊顶安装；门口两侧不在同一水平面；门洞口不方正，做门套时要注意。