【原因四】首付能力不够

    房价终于开始松动，楼市调控到了关键时刻。房价是真降还是假摔？购房者买还是不买？在多重政策叠加下，开发商资金还能维持多久？

    6日，济南市房产交易大厅，前来办理房产交易手续的人明显减少。记者郭建政摄

    房价终于开始松动，楼市调控到了关键时刻。房价是真降还是假摔？购房者买还是不买？在多重政策叠加下，开发商资金还能维持多久？连日来，记者深入楼市，探房企，访市民，倾听各方声音，

    12月3日是周六，在济南一家房地产公司担任营销总监的林强早早起床赶往公司。林强说，他们有两个在售楼盘，开盘四五个月了，至今还有大量房子没卖出去。

    销售冠军

    没了用武之地

    按照惯例，周六看房的人比平时多，但林强再次失望了。他徘徊在鸦雀无声的售楼大厅，浑身冷飕飕的。整个上午，他没看到一个客户，偶尔响起的电话铃声是那么刺耳。

    这个周六，刚结婚的济南市民李恒夫妇正在租来的两室一厅里，招呼着几个好友打够级。这些年轻人都没房子。李恒说，房子一定要买，但不着急。“新闻天天说房价要降，等等再说”。

    售楼小姐王雅君比他们无聊多了。在阔气的售楼处，王雅君百无聊赖地用手机Q Q聊天。王雅君是个年轻的“老江湖”，别看她只有27岁，但干这行已有五六年了，伶牙俐齿，经验丰富，是这里的销售冠军，现在她浑身的本事似乎没了用武之地。

    “我知道，他们都在消磨时间，但大环境不好，再逼他们也没用。”王雅君的上司吴元江，把这一切都看在了眼里，但他没有戳穿他们。身在其中，他能体会他们的难处。

    “团购、特价、打折，该用的营销手段都用上了，但成交依然没有起色。”卖不出房子，林强很着急，这个年轻的营销经理和他的销售团队压力与日俱增。

    林强回忆：“六月份还相对乐观，每周积累的客户最高能到30个，而在此后的七八九三个月，每周积累客户的数量直线下降，从十个到几个，再到几个星期都积累不到一个。”

    吴元江还透露，现在成交的房源大都是面积小、总价低的低端房，而且有一半以上的房源是团购客户，现在这部分需求也戛然而止，数百套尚未推出的房源正“嗷嗷待哺”。

    投资买房

    如意算盘打错了

    “房价降是降了，但2013年才交房，万一开发商跑了怎么办？”住在济南燕山立交桥附近的李毅然打算把父母接到济南，他看中的一个楼盘88折促销，算下来每平米降1000多元，非常划算，但他不敢买，更倾向买现房。

    李芳的经历则有点冷幽默。最近一个月，李芳只忙活了一件事，就是发动各种关系退房。年初看到房价还有不断攀高的趋势，李芳托关系抢了一套。她打的算盘是，等房价再涨涨转手卖了，少说也能赚一二十万，但房价降了，愿望似乎落空了，她想赶紧把房退了。

    李芳买房，几乎买在了最高点上。济南一家地产网站监控了这个楼盘的价格走势：2010年开盘后，这个楼盘的价格以30度角坡度直线上涨，半年后价格松动，10月份后，由于不断推出特价房和打折促销，该楼盘均价降了，130平米售价97万。

    一周过去了，李爱明激动的情绪还是难以平静下来。11月28日，他和其他业主发起了“占领售楼处”行动，致使一楼盘售楼处当天无法对外开放，在省城引起轩然大波。

    “开盘时，每平米8500元至9000元，现在内部认购价格降到6000元至6500元，90平米的房子两个月损失二十几万元。”李爱明9月买的房。买了房的业主普遍认为，“内部特惠”就是变相降价，开发商降价，使业主资产严重缩水。

    “看走眼”的还真不少，钱平对此有亲身体会。因为工作关系，钱平和济南几大开发商关系熟络。以前亲朋好友找他，无非是想走后门买房，现在买房的没有，退房的倒有三个。

    完不成销售任务

    走马换将

    由于销售不畅，年度销售计划已成为绝大部分开发企业不可能完成的任务。“我们年度回款任务10亿左右，而目前到账回款不超过6个亿，任务基本无望完成。”青岛一在售项目售楼处，开发企业负责人王英杰坦言。

    济南一家开发企业的营销经理徐伟也在私下透露，直到9月底，他们的年度销售任务才勉强完成三分之一。

    山东中原投资顾问总监薄夫利估计，在济南有九成甚至九成以上的在售项目，都完不成今年的销售任务，外来的一线开发企业也在其列。他说：“金九银十都成了泡影，指望年底冲刺实在是异想天开。”

    数据或许更具说服力。统计数据显示，11月，济南商品房成交急剧萎缩，其中11月21日到11月27日，济南共成交商品房768套，比前一周减少524套，环比下跌40.56%。而调查机构提供的数据显示，10月份，青岛住宅成交面积同比下滑56%。

    由于年底的计划报表将十分难看，济南地产业已经有传言，大批在售项目将面临重大人事调整，包括销售部门负责人、财务部门负责人在内，年底将被“走马换将”。

    采访中，一家外来企业的营销负责人苦着脸说，目前他们的人事调整还没迹象，但据企业高层传出的消息，由于销售任务没有完成，年底的绩效、奖金以及福利等都要大打折扣，而他的个人消费计划也面临着重大调整。（记者张璐/经采访对象要求，文中部分被访者姓名为化名）

    【普通市民】

    房子买了价降了，我快抑郁了

    ■该出手时不出手，不该出手却出手了。

    去年我为没买房后悔，现在又为买了房揪心。

    我住在寿光。这两年寿光房价一路高涨，寿光东城的一般楼盘已是4000元左右的均价。儿子接近结婚年龄，我接近退休，至今还住着单位没有产权的集体公寓，买套自己的房子成了我最大的心愿。

    从2010年秋天开始，我陆续看过一些楼盘，当时每平米3000多元，对照自己2000元左右的月收入，我感觉这价格有些高了。最重要的是，当时楼市调控措施陆续出台，我很怕自己刚一买完房价就会落。看来看去，最终没有定下房子。

    本想等等看，可是从2010年秋冬至2011年春夏，寿光的房价又疯长1000元左右。那段日子，网上看到的信息、周围听到的话题，全是关于房子的。我们老家村里很多种大棚的人，也早早到城里买上了房子。房子让人焦灼，好像没有一套自己的房子，在这个世界上就没有立足之地了。

    焦躁不安中，2011年9月初，我也签下了一套准现房。贷款买房后，我们家一个人的工资供房，另一人的收入要赡养老人、供孩子读大学、帮儿子成家立业。谁知合同刚刚签完，楼市真开始松动了。寿光房价虽然没有明降，可铺天盖地关于楼价要全国普降的信息已传得无处不在了。

    该出手时不出手，不该出手却出手了。想到自己因对购房时机把握不好而可能给家庭带来的经济损失，内心已不仅仅是焦灼，后悔，一种深不见底的灰色情绪在心里潜滋暗长，情绪沮丧到极点。这种心理极折磨人，我甚至怀疑自己是否得了抑郁症。在风起云涌的房价变化中，该怎样炼就一双慧眼？（寿光市民刘美荣）

    花钱大手大脚的日子，买房后终结了

    ■贷款买房后，很快兴冲冲的生活就被忧心忡忡代替了。

    做房奴已经一年多了。昨天还跟老公唠叨，眼看房价要跌了，咱这房子的水分马上就被挤出来了，那银行的贷款就真的成大山了。

    我们去年下半年买房时，济南的房价正如日中天。不过婚期在即，没办法，只能东借西凑，好歹凑齐了首付款，又从银行贷了70多万，兴冲冲地买了一套二手房。

    很快，兴冲冲的生活就被忧心忡忡代替了。因为每月要还4000多元的贷款，花钱得算着花了，钱包里经常唱空城计，让我这个一向花钱大手大脚的人实在难以忍受，觉得特别的委屈。贫贱夫妻百事哀，因此家庭纠纷也频繁而起，大多是围绕一个钱字。

    做房奴很累。银行的债逼着，你不得不像个奴隶一样拼命工作挣钱，然后把血汗钱的大半恭敬地交给银行。但是也感谢银行给了我透支的机会，提前享受到拥有一个家的快乐。

    房价会涨会降?谁知道究竟会怎样?太难猜了，还是安心过房奴的生活吧。（济南市民郭美）

    【开发商】

    开发商产生了恐惧情绪

    ■我认为，目前成交低迷、价格下降，不是市场的真实反映。

    进入10月份后，开发商开始产生恐惧情绪。因为越来越接近年终，开发商对资金的需求越来越迫切。各项工程的款项需要支付、银行贷款需要偿还、年度销售任务需要完成、上市企业的年度财务报表需要让股民保持信心……

    其实留给开发商的降价空间非常有限。因为房地产行业的成本结构这些年并没有发生本质变化，土地成本、建安成本、财务成本都在逐步提高，开发商有限的降价空间，并不能从根本上解决老百姓的购房需求。另外，由于银行收紧银根，开发商的融资困难进一步加剧，部分企业采用信托的方式以及民间借贷的方式进行融资，进一步加大了财务成本。

    我认为，这次调控是政府的强制调控，成交低迷、价格下降，并不是真实的市场情况，反而是一种人为营造的假象，一旦限购政策解除，市场需求将会报复性上涨。

    政府调控不松动，不少人对2012年的市场放弃了幻想，认为房地产的冬天还将持续一年甚至更久的时间。我则把希望寄托在2013年的下半年，到那时调控政策才能够真正有所松动。（青岛开发商刘博）

    【销售】

    要卖出好业绩，不降价不行

    ■在资金回笼和利润率之间，开发企业必须做痛苦抉择。

    今年3月份，有亲朋好友咨询关于房价走势时，作为房地产行业的“业内人士”，我一般给出的回答是“政府要调控了，目的无非是控制房价不要过快上涨，但是就供求关系来看，始终是供不应求，所以房价总体来说还是会涨的，只不过是快和慢的问题。所以看好了该买就买!”

    后来事实证明，我当初的估计太乐观了。最早受到冲击的是高端项目，房地产市场消化的客户大部分是刚需型客户，随着刚需客户不断消化，部分售楼处出现零来访客户的现象。

    如今政府传来的各种声音表明，不会放松现在的房地产调控政策，加之购房者已经形成对房地产价格下降的预期，所以今后要想实现好的销售业绩，没有足够的价格吸引力是绝对不可能的。在资金回笼和一定的利润率之间，开发企业必须进行痛苦的抉择。（济南楼盘营销经理张家源）

    【今年调控政策一览】

    限购令

    1月26日，国务院办公厅下发通知，要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。济南市规定，自2月25日起，济南市区已有1套住房的本市户籍居民家庭限购1套住房。2套及以上住房的家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。

    限贷令

    4月17日，国务院通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。其中明确规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

    限购扩容5条标准

    住房和城乡建设部8月份提出的限购扩容5条标准:6月份新建住房价格指数同比增幅或1至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的；6月份新建商品住房均价比去年年底涨幅超过或者接近全年房价控制目标的；1至6月新建商品住房成交量同比增幅较高的；位于已限购区域中心城市周边，外地购房比例较高的；存在房价上涨过快、调控政策执行不严格等突出问题，社会反映强烈的。

    限购到期延续

    住建部相关人士12月4日证实，住建部日前知会地方政府，对于限购政策将于2011年年底到期的城市，地方政府需在到期之后对限购政策进行延续。（记者张璐整理）

    【买房故事】

    是时候换套大房了

    我跟妻子住在郊区，由于家离单位太远，每天天不亮我们就起床上班了，天黑了才到家，来回将近4个小时的路途，把我们折腾得筋疲力尽。现在看到房价下调，心里真是高兴，希望通过国家调控，我们能换一套大一点的房子，要求不高，只要能住下一家人，离学校和单位近一点也就够了。（济南柳清文）

    离买房总差一步

    我是一个工薪族，每月工资只有两千多元。我有一套面积很小的房子，早就想换套大一点的或再买一套，至今未能如愿。以前房价低时，手中没有积蓄，等到有了几万元的时候，房价又蹭蹭地上去了，几万元钱连首付都不够。国家刚开始调控时，我天天盼着房价降下来，现在房价略有松动，银行又不给贷款了。我离买房，总差那么一步。（章丘刘曰章）

    幸亏当年下手快

    我岳父母原来住60多平米的房子，房子不是正向，又没有集中供热，冬天只能烧蜂窝煤取暖，生活很不方便。多年前，我们就打算帮岳父母改善住房条件。前年2月，我们终于买了房。今年岳父母搬进了新房，宽敞明亮，通风向阳，三室两厅。入冬一供暖，室温直上25℃，老人乐得合不拢嘴。幸亏我们及早下手，不然哪能完成老人的心愿。（济南李瑞章）

    “啃老”滋味不好受

    我跟老婆租房结婚。现在眼看着儿子要上学了，正好亲戚在学区内有一套住房要转手，我们买房的念头如干柴遇烈火，又熊熊燃烧起来。我们两口子紧急召集老爸、老妈、岳父、岳母，经讨论最终达成共识，敲定了集资买房的一揽子计划。四位老人倾囊相助，老婆泪眼婆娑，我的心里也很不是滋味。（青岛房雪峰）

    为房奋斗也快乐

    毕业两年半，我没攒下什么钱，我连首付都付不起。家里父母年事已高，我也不愿意再去啃他们，毕竟供我到现在已经很不容易。房子成了我这个标准的80后的硬伤，总觉得疙疙瘩瘩的，是踏入社会背上的最重的壳，身心疲惫。但是，生活总得继续。房子是我们成家立业的“必备品”，我们为之奋斗，也因此快乐，这对我来说是一个新的开始。（临邑吴香波）