中国改革网：退房潮来袭谁之过

    近期，以上海为中心的长三角区域的部分住宅楼盘出现幅度较大的降价。“打折”销售的消息甫一发布，即吸引众多购房者即趋之若骛争相排队购房。但与此同时，楼盘“打折”的消息引发了前期已购房的老业主们的强烈质疑，老业主们早已按奈不住心中愤懑，纷纷冲至开发商的售楼处进行理论，要求退房或者补贴差价的声音不绝于耳，甚至有业主“打”、“砸”售楼处，引发肢体冲突甚至是暴力事件。对于这些开发商而言，今年10月的“

    楼盘降价与业主退房：一对难分难解的“老冤家”

    2008年，在房地产宏观调控的持续发力下，国内住宅地产的龙头企业万科位于杭州的楼盘大幅“打折”销售，引来多名业主的不满，万科杭州总部遭老业主“打”、“砸”。

    历史与现实总是惊人的相似。随着房地产宏观调控的持续深入，今年以来住宅地产的成交量持续萎靡不振，背负盈利重任的开发商自今年下半年以来频频吹出“降价风”。进入楼市黄金季节“金九”后，部分开发商HOLD不住了，江渐一带部分楼盘的销售进入实质性降价阶段。继今年9月初杭州、南京出现退房潮后，景瑞地产位于太仓的景瑞荣御蓝湾项目出现了超过20%的降价促销，近百名业主大呼吃亏，赴开发商的上海总部进行交涉。

    无独有偶，今年10月位于上海的多个楼盘开始大幅“打折”促销。位于浦东的中海御景熙岸的房产由23000元/平方米降至17000元/平方米，直降6000元/平方米;坐落于嘉定新城于龙湖郦城楼盘由18000元/平方米降至14000元/平方米;同样地处嘉定新城的绿地秋霞坊的精装房均价从19000元/平方米调整为均价13000元/平方米。另有传闻称闵行星河湾楼盘单价由36000元/平方米降至26000元/平方米。尽管随着国家房地产宏观调控持续发酵、房地产市场成交量的不断萎缩，开发商的资金链愈发紧绷已是板上钉钉的事实，开发商确已走到了降价与否的十字路口，但这些楼盘推出如此之大之大的降价幅度着实令人瞠目结舌。

    面对突如其来的降价潮，市场呈现出有人欢喜有人忧的局面。部分观望已久的新客户抢抓降价时机购房，售楼处的客服电话响彻不停，售楼处前排队的购房者络绎不绝。然而，一边是海水，一边是火焰。这些楼盘的老业主们面对超过20%甚至是30%的大降价大呼不公平，大家都不愿坐以待毙，许多老业主赶赴这些楼盘的售楼处，纷纷要求开发商退房或者补足差价。对于老业主们的诉求，开发商并未予以满足。在僵持不下的情况下，老业主们开始冲击开发商的售楼处，不顾维持秩序的警察与保安对售楼处进行“打”、“砸”，引发暴力事件。此后，上海市政府的新闻发言人在新闻发布会上就此事作出回应，其表示根据国家有关价格管理的法律法规，商品房销售价格由房地产企业和购房人根据市场供求关系协商约定，同时房地产企业应按规定实行“一套一标”，明码标价，接受监管，如果在履约中当事人发生矛盾纠纷，应当根据合同约定协商解决，协商不成可通过司法途径解决。

    涨价惯性与认知误趋：一宗引致退房风波的“原之罪”

    由开发商降价引发的退房潮着实吸引了众多人的眼球，但在关注的同时，人们不禁要问，究竟是何原因导致退房潮的出现，其背后的根源为何。缘何同样系商品，消费者购买手机后手机、汽车等消费品后，这些消费品出现幅度较大的降价后，消费者不会出现前述购房者所为的极端行为;资本市场的股票、期货等投资品种的价格出现大幅下跌甚至是腰斩的情况更是屡见不鲜，亦未有投资者赴上市公司、券商、证监会进行交涉。

    退房风波的发生，固然有房地产价值较大，打折促销对老业主的利益损害大等外源性的诱因，但追根溯源，还是拜涨价惯性与认知误趋所赐。由于近年来住宅房地产连年上涨已形成涨价惯性，并导致房产买卖双方忽略房产作为商品的本质属性，商品买卖存在的最基本的价格风险的内生性缘由更不应视而不见。自1998年房改以来，我国的房地产市场总体上呈稳步上升趋势，尤其是自2005年以来，房地产市场发展迅猛，各地住宅房地产的价格几乎年年攀升，房价上涨已形成惯性。而房价上涨的惯性迷惑了购房者、开发商等各方，大家笃定地认为购买房地产一定能够保值、增值，而大大忽略了房地产的商品属性，未了解购买房地产可能面临的价格波动尤其是价格下跌的风险。随着国家限购、限贷等严厉的调控政策的实施，投资、投机性购房需求受到有效遏制，房地产作为商品的交换价值早已一落千丈，而体现商品价值的价格亦受此影响出现下跌也就不足为怪了。而购房者丝毫未认识到潜藏的风险隐患，仍旧偏执地认为房价上行是板上钉钉之事。

    与此同时，在涨价逻辑的影响下，开发商对房地产价格下跌可能引发的问题置若罔闻，对价格下跌的风险揭示则是一片空白，这进一步加大了发生退房潮的可能性。

    市场逻辑与契约精神：一杆解决退房纷争的“公平秤”

    诚然，在出现降价潮的情况下，前期购房的老业主们持有的房产价值瞬间大幅下跌，一夜之间资产缩水20%甚至30%，确令人怜惜，老业主们心有怨气诚情有可原，况且本次下跌的多是位于外环外的刚需普通住宅，许多购房者还是贷款购房，更加剧了其心态的失衡。以建筑面积为80平方米的房产为例，如单价由23000元/平方米降至17000元/平方米，则原价值为184万元的房产价值下跌为136万元，缩水了48万元，这对于刚需购房者尤其是贷款买房人而言不啻于晴天霹雳。

    然而，在买卖交易中，是否是只要一方受到损失了，获益的另一方就必须要向受损方赔偿或者退还原物?似乎难下此定论。在房产买卖交易中，双方签署了房产买卖合同，在满足了合同生效条件后，房产买卖合同即已成立并生效。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。契约精神、有约必守是市场经济的题中应有之意。既然双方已经订立了房产买卖合同，按照合同履约就是理所当然之事。

    老业主们希望退房的诉求，就法律关系上而言即是要求单方解除合同。《合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的、在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务、当事人一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等情况下，当事人可以解除合同。在司法实践中，如存在房屋质量问题严重、逾期交房达到一定时间、逾期办理产权证超过一年、规划变更或设计变更未通知买房人、面积误差超过3%、开发商存在恶意行为等情况的，买房人解除合同的诉求通常会被法院所采纳。因此，除非房产买卖合同中另有规定，或者开发商存在以上不当行为，否则老业主的退房诉求恐难获司法支持。

    而就可行性而言，如让开发商满足老业主的退房要求，那么开发商是否也可以要求政府退还已交的土地出让金、土地增值税、营业税等税费，是否可要求建筑企业退还房屋建设费?答案显然是否定的。要求补差价的诉求更是难获正当性支持。以房地产开发企业的龙头万科为例，其2010年的销售净利率为17%，假设房价下跌20%，开发商需要补足20%的差价，而缴交政府的土地出让金、土地增值税、营业税等税费无法退回，建筑施工费等费用、金融机构融资成本也无法退回，这也就意味着开发商卖这一套房反而是赔钱的。

    有鉴于此，老业主要求退房的诉求于法无据，于理有亏，难获正当性支持。

    风险对冲与风险揭示：一盏指明共赢之路的“照明灯”

    随着房地产市场宏观调控的不断深入，房地产市场出现“拐点”的可能性愈来愈大，房价走势也到了十字路口。一旦房地产市场发生大面积的房价下跌，老业主要求退房、补差价的事件将会铺天盖地，届时开发商将面临极大的群体性事件的风险，并可能由此引发严重的社会稳定问题，尤需各方尤其是政府履霜之戒，未雨绸缪。当然，面对严峻的形势，政府、开发商、购房者也并非完全束手无策。

    退房潮发生的核心原因即是在房价下跌后，业已购房的老业主的房产价值大幅缩水但却无法得到赔偿或补偿。对此，可以设计合理的风险共担或对冲机制，将保险、期货中的金融原理导入房地产买卖领域，由政府房地产管理部门在房地产买卖的示范合同中予以体现，并要求开发商在房地产买卖合同中必须提供这样的合同条款来解决问题，以实现“曲线救国”。概而言之，即在合同中做出如下条款设计：(1)补差条款设计。如在开发商正式向购房者交房前，购房者已经交齐全部或绝大部分购房款，而同一楼盘的同类房产的均价发生大幅(如超过15%)下跌，则开发商应补偿差价部分的一定比例(如85%)。(2)保价或者对冲条款设计。天下没有白吃的午餐，购房者取得这样的权利并非是毫无对价。可以规定类似于邮递中的保价条款，即购房者需要支付一定的保价费(如购房款的1%)，才可以取得要求补差的权利;或者规定在购房者取得补差条款的同时，须履行相对应的义务，即如同一楼盘的同类房产的均价发生大幅(如超过20%)上涨，则购房者应向开发商补偿差价部分的一定比例(如50%)。(3)累进条款设计。可以引入个人所得税法工资薪金税目的超额累进税率，将补差机制、保价或者对冲机制设计为超额累进条款，也就是说房价下跌幅度越大，则补差比例越高;同理，保价金额越高，补偿比例也越高。(4)选择性条款设计。考虑到在房产买卖过程中，开发商往往是格式条款的提供方，而购房者则处于相对弱势地位，应该赋予购房者以选择权，其有权接受补差等条款，亦有权拒绝。通过这样的风险对冲设计，能够有效解决购房人所担心的房价下跌而求告无门的问题，化干戈为玉帛。

    与此同时，开发商在房产销售过程中除介绍房产本身的优劣势之外，还应向购房人充分揭示房地产价格下跌的风险，尤其是要在房产买卖合同中增加专门的风险揭示条款，要求购房人阅悉并书面承诺愿意承担风险后方可。政府有关部门在宣传过程中，也应加强购房人的风险教育，提高购房人的风险认知能力与风险承受能力。当然，解铃还须系铃人。购房者本身不应再抱残守缺，而要切实转变观念，改变房地产价格必涨的涨价逻辑，真正意识到购房所面临的价格下跌风险，做到三思而后行，在详细考察、论证后再做出审慎的决策。

    惟有各方共勉，多管齐下，切实意识到房地产市场潜在及现实的风险，并采取有针对性的举措方能有效避免、减少退房事件的发生，平衡各方利益，同时促进房地产市场的健康稳健发展。