老房难养老愁坏居民 公共部位维修仍是空白

渗入的雨水把楼道墙面抹黑了

楼顶的烟囱酥垮了，一下雨雨水就会渗入居民家

排水管道全断了

面对我省今年遭遇的大旱，家住西仲小区某楼座顶层的孙先生却有另一种心情，因为不下雨，家里不会上演“水帘洞”大戏了；而多年来受肥胖困扰的市民李女士也找到了一种减肥办法：走楼梯上下自己位于24层的家，每天至少三趟。因为电梯已经坏了，楼上楼下居民心不齐，凑不齐维修费。

电梯老化、屋顶漏雨、天井破损……随着房龄的不断增长，许多住宅的公共部位、共用设备设施都慢慢地开始出现问题，这些同自己生活密切相关的问题如何解决，究竟卡在哪儿？这成了摆在每个业主、物业及相关主管部门面前的难题，昨日记者就此进行了探访。

■案例一 动用维修基金屡屡搁浅

昨日记者来到市北区西仲小区，这里是一片片敞开式居民楼，建于上世纪九十年代。在孙先生的带领下记者来到楼前，“你抬头看看，这还叫管子吗？快拧成麻花了，中间全破了。”孙先生说，记者注意到，安装在墙角的雨水管子已经乌黑一片，自上至下几乎全部破裂。

进入楼道内，记者注意到，楼道墙面根本看不到当年洁白的模样，“全部是被雨水‘淋黑’的，我们家就不用看了，简直惨不忍睹，只要一下雨，外面下大雨，俺家下小雨，大盆小盆齐上阵，根本没法弄，墙面几经折腾都酥了。幸好近期没下雨，还能凑合着过。”孙先生说，说起此事就心酸。记者继续跟着居民上了楼顶，只见楼顶的烟囱都生锈酥垮了，“一下雨雨水就会渗到室内，我们家是顶层，最先遭殃，也最惨。”

孙先生介绍说，房子大约建于1996年，十多年都没啥问题，大约三年前楼顶开始时常出现漏雨情况。“我们曾经找过物业，但是几次小修小补后问题都没有得到彻底解决，小区还有几座楼也面临这样的情况，其他一些顶层住户也开始陆续反映房顶漏雨的情况。我们希望物业能够动用维修基金彻底修缮。”孙先生说，本来以为动用这笔房屋的“养老钱”是顺理成章的事，但是在多次申请动用维修基金的过程中屡屡搁浅。

非顶层业主拒绝掏钱

孙先生所在小区的物业负责人告诉记者，因为出现漏雨情况的只是顶层业主，所以部分非顶层业主不同意动用这笔钱。这位负责人无奈地说，“不能动用维修基金，我们也无法彻底维修屋顶。”

这名物业负责人还透露了一个更为头疼的问题，这片小区屋顶严重漏雨的有4个楼座，因为当年拆迁安置的性质不一样，有的是单位自管公房，后来被个人买下来变成私房，这部分房是有房屋维修基金的，还有一部分房当年拆迁时就安置到个人头上，成为个人的私房，这部分是没有房屋维修基金的。“这下问题就来了，暂且不谈大家是否全部同意凑钱来大修屋顶，至少对有维修基金的居民来说，可以动用这笔维修基金来凑份子，因为想取出来做他用也取不出来；没有维修基金的，就要掏现钱来凑，这比登天还难。我们两年前尝试动用了一番，但效果很差，达不成统一意见，除了住顶层的，没人愿意主动掏钱来修理公共部位，即便是用维修基金。”不过，这名物业负责人也坦诚地表示，大修屋顶数额不小，对一些家庭来说确实是个负担。2009年他们曾预算过维修价格，仅有2个单元的一楼座需要约4万元，均摊到48户居民家每户近千元；有5个单元的一楼座维修屋顶需约12万元，共106户家庭每户约1100元。

■案例二 电梯坏了究竟该谁出钱？

如果说西仲小区面临的问题是出现在老房子上，尚且能住。而诸如八大峡银座公寓、双星花园、新贵都小区、金祥大厦等高层住宅新小区或楼座则面临一个更为头疼的问题，一旦电梯坏了就得爬高楼，究竟该谁来掏钱修？没人愿意掏钱的情况下，难道只能每天步行上二三十层？

住八大峡银座公寓的李女士常被电梯困扰，“电梯不是‘嘎吱嘎吱’地响，就是困在里头半天出不来，谁还敢坐？”记者来到公寓D座看见，电梯顶层的玻璃已经开裂，轿厢内看上去满是灰尘，但按钮却是新的。“这是刚换的，这个电梯基本天天修，你来之前维修的人刚走。”居民说，电梯部件早已老化，一部电梯每年维修费就一万多。物业曾想换电梯，但由于资金较大，居民不愿意交钱。物业告诉记者，为了确保不出问题，他们每年从物业费中拿出钱修，还派一名维修人员蹲点守候，一旦出现问题马上上楼开门救人。

记者又来到位于团岛一路的团岛公寓，观音峡路的银座公寓以及东海西路的金都花园等走访探查，这些地方的高层小区都是建成比较早的小区，电梯的使用时间也近20年，有的已经超过了电梯使用寿命。团岛公寓的6号楼因为电梯老化经常出故障，在五六年前已经进行了更换，但其他一些老电梯仍旧运行。“岛城最早的一批电梯集中在市南区沿海一线几座楼上，这些楼的电梯运行了10多年了，是最早也是比较容易出现问题的电梯。”岛城某家电梯维保公司负责人告诉记者。

电梯维修有了统一新规

“电梯出了问题，应该由全体业主均摊，共同出资进行维修。物业收取电梯费用，只够用于平常的电梯维护。”市南东部某物业服务公司负责人称，但事情并没有那么简单，很多业主对均摊费用提出了不同的意见。“我们平常一天就乘一两次电梯，楼上的公司人多而且使用电梯频繁，我们凭什么要均摊？”“我家住在2楼，和住在30楼的业主使用电梯程度不同，凭什么要均摊？”

《青岛市电梯安全监督管理办法》将于今年3月1日正式施行。据悉，岛城目前已办理使用登记的电梯11000余台，而且每年以15%以上的比例大幅度增加，这其中，使用15年以上的电梯有200台左右，对于这些“15岁以上电梯”要进行评估，不合格的就要报废。据初步统计，全市每年有50多起电梯故障的投诉，主要是无故死机停车、运行掉层丢号，甚至停车关人、伤人等。

面对电梯老化需要维修更换这一难题，该《办法》规定：住宅电梯需要更新、改造、维修的，其费用应当由业主共同承担，并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上的业主同意。住宅电梯更新、改造、维修需要使用房屋公共维修资金和住宅专项维修资金的，按照有关规定执行。但市质监局相关负责人也坦言，因为目前我市还没有建立商品房公共维修基金，也没有专门的电梯维修基金，因此目前电梯大修主要靠居民每个月按每平方米0.4元交纳的电梯运行费，然后就是每户来均摊费用。不过，我市有关部门正在制定有关办法，今后维修电梯等房屋公共部位将可以使用房屋公共维修资金和住宅专项维修资金。

■调查 公共部位维修仍是空白

我市关于住宅公共部位维修办法一直处于空白状态，有关共用设备设施的维修费用办法一直也没出台。仅在2002年3月1日起实施的《青岛市城市房屋共用部位和共用设施维修管理暂行办法》规定房屋维修责任由相关业主共同承担，但这个规定仅仅是针对公房出售部分的房屋，这类房屋可以根据相关规定申请维修基金，但是商品房并不统一，有的收维修基金，而有的没有收取维修基金，因此大部分由房屋所在的物业进行协调解决，目前，商品房公用部位维修费用的解决存在一定难度。

2007年，当时的建设部再次发布了《住宅专项维修基金管理办法》，新文件自2008年2月1日开始实施。2010年5月，《山东省住宅专项维修资金管理办法》颁布实施。我市早在两三年前已开始着手推动商品房的维修基金建立，目前草案已拟定，因论证、立法等程序问题还未正式出台。

■相关链接 房屋维修基金这样申请

已购自管公房办理程序：

1、业主向业主委员会或房屋所在地居委会提出房屋维修申请；

2、经居委会核实属房屋维修范围的，提出房屋维修预算明细、房屋维修费用分担的相关业主名单后，征询业主意见并据此填写《已购自管公房维修基金使用申请表》（网上下载及复制件均可使用）送交原售房单位；

3、原售房单位收到申请表后，到维修基金交存银行打印银行存款对账单并填写《已购自管公房维修基金使用审批表》、《已购自管公房维修基金支取明细表》后，持相关资料到市住房保障中心办理提取维修基金的审核手续；

4、经批准后，原售房单位持批件及相关资料到交存银行按照居委会意见办理转账，直接转入居委会指定账户，由居委会将维修基金用于房屋的实际维修。

已购直管公房办理程序：

1、拟修房屋申请人向房屋所在地业主委员会或居委会 （以下简称居委会）提出申请，居委会收到申请后，向区房产管理部门查询拟修房屋维修基金存储情况；

2、区房产管理部门将维修基金查询情况反馈给居委会，居委会征询相关业主意见并提出同意使用维修基金的书面意见；

3、由居委会负责委托房屋维修企业，提出房屋维修预算；

4、居委会持房屋维修预算书、业主明细表及同意使用维修基金的书面意见，提交区房产管理部门审查。区房产管理部门审查后，由居委会选聘维修企业、签订维修合同并组织实施；

5、居委会到区房产管理部门办理维修基金支取手续。