齐鲁晚报：火车站商圈改造西部老城区第二春

    作为我市有史以来涉及居民最多、拆迁面积最大的旧城改造项目，云南路拆迁改造工程涉及拆迁居民达到5000多户，随着云南路改造回迁进入倒计时，火车站商圈安置住房项目也于近日正式向社会公示，老城区的改造也进入了紧锣密鼓的阶段。

    随着“环湾保护、拥湾发展”战略的实施，老城区在新一轮城市发展中扮演着越来越重要的角色，在2008年~2009年全市23个两改重点项目中，仅市南区西部就占了三分之一，而且海底隧道、跨海大桥等基础设施的建设也同步推进，城市规划引导、基础设施改善、居住环境升级“三管齐下”，沉寂多年的西部老城区正迎来春天，城市发展有望实现“西—东—西”战略转移。

    近期，随着火车站商圈改造范围的逐步扩大，包括南岛组团、东平路片、嘉祥路片改造相继展开，未来一段时间内，火车站、团岛周边将形成一片崭新的商贸、住宅新区。

    记者从市规划局获悉，在2008年~2009年规划的23个全市两改重点项目中，市南区西部就有8个，占据了近三分之一的份额。未来几年内，在西部老城区的滨海沿线，众多新建高楼将正式取代西部老房，西部滨海区域将崛起浓缩商住气息的城市居住带。

    截至今年8月，全市近三年“两改”项目新开工面积420.4万平方米，累计完成投资179.5亿元，占市内四区房地产开发新开工面积的46%，占完成投资的58%。通过“两改”，以土地资源配置和规划功能布局调整为依托，大大促进了各区的产业结构调整和区域经济发展。

    岛城楼市观察人士张百忍表示，两改项目在有效解决了住房困难家庭的住房问题、提高市民居住质量的同时，还盘活了土地资源、拓展了房地产业和服务业发展空间、将进一步焕发老城区和城中村的生机和活力。

    居住环境升级西部老城迎“两改”高潮

    除了住宅的大力改造，令西部老城市民期待的东西快速路三期、胶州湾海底隧道青岛端连接线、轨道交通等重大项目也相继开工。

    据了解，西部老城区是青岛最重要的客运集散地，轮渡、火车站、长途汽车站都设在这里，加上海底隧道、跨海大桥的建设，一个布局合理、环境优美、居住舒适、功能完善、生活便捷的现代化新城区将在西部悄然崛起。近期，东西快速路三期工程正式开工建设，作为市区快速路网规划“三纵四横”的重要衔接部分，该工程将把海底隧道、胶州湾高速、跨海大桥衔接起来，与海底隧道接线及规划中的新疆路快速路连接，串起西部老城区与东部新城。

    据青岛市政设计院的专家介绍，目前，西部老城区在交通方面，已规划了海底隧道连接线工程、快速路三期工程、新疆路高架工程和地铁工程，这些工程建成后，将大大缓解老市区西南部、火车站周边地区的交通拥阻问题，把西部与其他区域迅捷地连接起来。这样的城市交通规划，或将使西部老城这条沉睡多年的巨龙被唤醒。

    基础设施改善快速路串起西部老城与东部新城

    放眼到整个青岛的战略层面，西部老城区改造则具有更重要的意义。根据“环湾保护、拥湾发展”战略指导思想，市南区西部沿海三半岛（北岛、中岛、南岛）将按照先中岛、次南岛、再北岛的开发时序，积极打造以港航经济为主体功能，集旅游观光、商务办公、休闲娱乐等多功能于一体的湾口片区。

    这一战略带来的最直接的变化是，西部老城将展现出强大的发展活力，曾经略显破落的西部老城老街将凭借其深厚的文化底蕴重焕生机，成为极富吸引力的“城市客厅”。两改项目的顺利实施，将对“拥湾发展”下一步战略的实施具有重要的样板和提振信心的作用，为打造以港航经济为主体功能，集旅游观光、商务办公、休闲娱乐等多功能于一体的湾口片区，并将这片百年城区建设成为胶州湾畔一颗璀璨明珠的目标已经越来越近。

    “在做好旧城村改造的同时，还希望政府将‘片区保护’提上日程。”对于老城区的规划定位，青岛理工大学建筑学院教授徐飞鹏建议，西部老城区是上世纪三四十年代青岛老一辈人生活风貌的体现，在新一轮城市发展中，需要适当予以保留。“或者是一个街坊、或者是一个片区，这样的‘风貌保护区’将对城市发展历史、文化、旅游等各个方面都有很高的参考价值与意义。百年青岛的历史，需要给后代人提供一个‘触摸’的平台。”徐飞鹏表示。

    作为青岛城市发展的重要区域，西部老城区支撑了青岛城市从萌芽到壮大的过程，上世纪90年代，随着市政府的东迁，青岛的城市空间发展又进入了一个新的阶段，以东部为代表的城市空间成为新青岛的代表，而在这场城市发展空间的腾挪中，港口的西移，失去了支撑，居民结构不合理，在相当长的一段时间内，老城区陷入了沉寂。

    随着青岛经济和社会的发展，城市规模的不断膨胀，盘活老城区巨大的发展空间以及城市资源，将为青岛新一轮的城市发展提供强有力的支撑，老城区独特的地理位置、完善的设施配套、无与伦比的区位优势……特别是在“环湾保护、拥湾发展”的城市战略架构中，老城区有了明晰的定位。

    城区发展重新定位、居住环境升级、基础设施改善……对于西部老城区的发展而言，一切才刚刚开始……

    城市重心变化城市空间发展“西—东—西”转移态势

    “旧城改造并不只是拆旧房子、建新大楼，它还要担负起整合、重塑城区功能的任务，为市民、商家和企业提供新的生存机遇。”这是出自青岛市市南区建设开发局一位负责人的话，去年12月18日青岛国际航运服务区建设暨火车站周边区域旧城改造工程启动仪式启动后，西部旧城改造就成为了市南区建设重点。

    全市今明两年能列进两改“重点”项目的有23个，其中市南区西部就有8个，占据了近三分之一的份额。这8个项目分别是，火车站商圈改造、南岛组团拆迁改造、嘉祥路片区旧城改造、东平路片区改造、北岛组团部分区域改造、莘县路小学周边旧城改造、青岛食品厂周边旧城改造、广州路以西旧城改造。

    未来两年多的时间内，市南区将全力把火车站周边打造成以港航经济为主体功能，集旅游观光、商务办公、休闲娱乐等多功能于一体的湾口片区。预计项目完成后，将吸引国际国内大型物流企业入驻，而西部建设也进入经济发展加速期。

    按照本市的规划，市南区西部将打造航运核心服务区、商贸聚集区、休闲旅游区、中山路商业街区，使西部城区成为市南区的商务副中心。随着西部拆迁的顺利进行，西部航运物流中心的迅速崛起，在不久的将来，国际航运中心、金融中心、现代服务业信息中心这三驾马车将在市南区并驾齐驱。

    云南路片区改造项目告一段落后，将立即转入中岛组团项目的开发。中岛组团南起青岛造船厂、北至青岛冷藏厂、西起海岸线、东至四川路，占地26公顷，规划面积约80万平方米，主体功能为滨水旅游、商务办公、休闲娱乐、体育健身和交通枢纽。

    有论者曾说，城市商业的发展在某种程度上是趋于均衡的。如果将青岛商业看作一个整体容器，曾经一段时间里，青岛市中心的东移使东西部出现了高低不同的“水平面”，而近年来随着青岛西部改造的逐渐完成，青岛西部商业正在迎来新一轮强势发展的势头。

    说起西部商圈，中山路在老青岛人眼中有着深厚的情感。而随着火车站、小港湾、云南路的改造，海底隧道的动工建设，以中山路为轴心的商圈范围不断拓展，西部商圈的复兴正在开启。根据《青岛市市区商业网点专业规划（2008－2020年）》来看，在中山路规划建设大型综合超市1处，大型专业店2处，将中山路大中型商业零售网点调整为百货店2处、大型综合超市1处、大型专业店3处，结合区域内历史、文化和旅游景点较多的特点，将其建设成以商业为主、商旅结合、功能完善、档次较高、中西文化交融的市级商业主中心。

    老店新貌 新店入驻

    伴随着城市中心的东移，百年中山路一度衰落。而如今，当年的老字号正以一种新的面貌诠释着昔日“黄金之地”的繁荣景象。据华联商厦的相关负责人介绍，随着青岛西部各项大项目的开工以及西部商圈的重新启动，传统老店华联商厦也作出了一系列的调整。

    除了传统的“老字号”店铺的“现代”转型，近年来，一批具有现代经营理念和模式的现代商业项目落户西部商圈，传统与现代，精致与时尚在这里完美结合。

    而落户于贵州路的利群前海购物广场作为本土商业代表也落户于西部商圈。据利群集团的相关负责人介绍，利群前海购物广场从开业之初就是看好西部商圈的巨大发展潜力，前海购物广场坐落于团岛与火车站的中间，与改造后云南路距离很近，因此，客源会从四面八方汇聚到这里，与此同时，随着改造一新的火车站投入使用，这里也是众多外地游客聚集之地，这无形中就会增加购物中心的客源。据了解，利群前海购物广场自成立至今，也在不断探索和调整，由开始之初的以超市大卖场为主，逐渐转变为综合性百货店为主，众多品牌入驻，成为西部商圈振兴的“新引擎”。

    业态升级 气象万千

    如今，西部商圈不仅仅引进了现代化的商业模式，在商圈辐射上也不断扩容和拓展，以中山路为中心，向东北拓展至即墨路以及辽宁路，向西南达到火车站及团岛，形成了以中山路商圈为主，辽宁路、火车站等新兴商圈为辅的多中心发展态势。

    与此同时，业态升级与丰富也成为了现代西部商圈的最大特点。记者从相关部门了解到，目前，西部商圈形成了百货店、大型专业店、大型综合性超市、一般购物超市、农贸市场、便利店、特色街、地下购物中心等多种业态并存的商圈组成，比如，以百盛、国货、前海利群为主的百货店，以苏宁电器、工艺美术商店为主的大型专业店，以及以劈柴院、即墨路小商品市场为主的特色街等，多元而立体的业态构成吸引了更多的顾客来到西部商圈享受现代化的购物盛宴。