市南区旧城改造与老别墅区域保护及规划的思考

    青岛是一个美丽如画的城市，她的美我们习惯的用“红瓦、绿树、碧海、蓝天”来形容，我所生活居住的市南区更是青岛城市的窗口和名片，走在市南区的大街小巷我们可以清楚地看到青岛的昨天、今天和明天。青岛仅110年历史，却是我国历史文化名城，也是我国一座年轻的历史文化名城，其中很重要的一个方面是因为市南区众多别墅群承载着和蕴含着丰富的历史文化。它们或宁静或活泼，掩映在绿树之中，构成了青岛红瓦绿树碧海蓝天

    旧城改造与老别墅区保护的矛盾凸显

    老别墅是市南区的特色，也是市南区的重要旅游资源，每年吸纳了无数的中外游客观光游览。但一个城市要真正成为国际大都市就肯定要发展高层建筑。高层建筑一方面可以提高土地集约利用效率，增加公共绿地和公共空间，构建整体和谐的城市结构，完善城市功能、提升城市形象，促进城市可持续发展；另一方面，也具有较好的地标性、可识别性和象征意义，能改变并丰富城市天际线和空间尺度。

    别墅的存在并不是为满足一种远离城市、自给自足的要求，而是为了和城市生活取得一种均衡，并在此基础上求得和城市生活的兼容。这就成为一个悖论。而现今的青岛市南区保护老城区及老别墅和建设新城区及高层建筑之间的矛盾已渐渐显露。

    有人说别墅容积率低，巨大的浪费用地尤其是前海一带宝贵土地。现在城市发展要求紧迫，可拆除部分无历史文化价值的老别墅用于建设，仅保留部分知名特色建筑即可，这样既发展了经济又保留了特色。但也有人提出高层建筑也有其缺点：会引起地面沉降、地面强风、热岛现象、影响城市自净等问题。尽管争论还在继续，但城市发展的步子没有停止。几年来，随着城市建设土地供应量急剧萎缩和国家出台日趋严格的土地出让法规，一些开发商被迫放弃对新区的“圈地运动”，转而打起了“旧城改造”的主意，已有大量老别墅和老建筑已被拆除破坏或因年久失修面临“凋谢”的厄运。

    规划保护与开发利用之间的有机结合

    老建筑的保护，有赖于老建筑的价值。老建筑潜在价值的实现依靠老建筑的再生——运用现代科学技术成果“修旧如旧”，满足现代人的需要。

    令人欣慰的是，市南区老建筑的历史文化价值和现实商业现值正在被一些有眼光的人所重视。有着长远战略眼光的开发商开始寻求市南老城区开发的规则：既要赚到钱，又要很好地保护历史建筑和历史街区。实际上，从已经在此类项目获得成功的案例看来，这两个目标并不冲突：只有很好地做好保护，才能赚钱。因为凡是愿意出钱购买和租用老建筑的客户，看中的恰恰是老建筑的“味道”，而如果推倒重建，这“味道”就彻底消失了。

    其实建筑遗产有多方面的价值：历史价值、科学价值、文化价值、使用价值和情感价值等。而情感价值包括文化认同心理、历史延续感、国家责任感、精神象征感。所以说不能单单从经济发展的角度去衡量老别墅。好在国家相关法律已经陆续出台，青岛也根据自身情况出台《青岛市总体规划》、《青岛名胜风景区海岸带规划》、《青岛市历史文化名城保护规划》等条例，明确将青岛分成六个板块：传统风貌体现区、时代风貌融合区、商埠风貌区、城市新兴建社区、城市一般建社区、风景旅游区。三大区域：高层建筑禁建区、一般控制区、适度发展区。其中历史文化保护区十个：八大关、汇泉角、太平角历史文化保护区；鱼山历史文化保护区；八关山历史文化保护区；观海山历史文化保护区；信号山历史文化保护区；观象山历史文化保护区；安徽路历史文化保护区；馆陶路历史文化保护区；黄台路局部历史文化保护区；武定路历史文化保护区，这些地方禁建高层建筑。

    实现新老别墅融合相继的可持续发展

    建筑是城市的年轮，只有像巴黎、伦敦那样年轮里没有出现空白的城市才是真正的历史名城。在我们为市南老别墅的保护奔走呼吁的同时不要忘记为以后有更多优秀“老别墅”的出现做好设计规划，提供有利于其发展的机会。

    首先，可以利用“名人效应”开发老别墅。建筑不仅仅作为编年史艺术史而存在，建筑首先是政治的历史。在政治因素或限制或佑护的前提下，建筑以适宜的姿态粘连在一起成为历史主脉，市南的老别墅就是以这种历史名人故居的形式而加上了光环。当然还有一大部分老别墅没能幸运地被历史选中，与名人擦肩而过，但这并不妨碍它本身的建筑价值。如能跟上时代的步伐，邀请当代国内外知名人士前来避暑消夏，并给予其别墅的一定使用权，相信这些沉寂的建筑艺术必将焕发第二次青春。

    其次，可以构建平台鼓励设计开发新别墅。在开发以前老别墅的同时我们还需要建设一些新的青岛特色别墅，使青岛的别墅编年史得以延续。这里涉及到两个问题：城区的规划和别墅的设计。市南区地理位置优越，建筑拥挤，可使用的地方越来越少，这就更需要政府对别墅区进行重新规划。而别墅的设计似乎更困难一些，众所周知建筑大师的成长不是一朝一夕的事情，他们需要表演和历练的舞台。建议市南区政府可以每年对一两座新别墅的设计修建进行竞标和评奖，整个过程实行透明化，重奖那些设计作品设计理念新、融合环境好、艺术价值高的设计师，这就是所谓的“种下梧桐树，引得凤凰来”。

    综上所述，发展市南区“新版”老别墅需过四道坎，一是要解决好旧城保护与合理发展的矛盾；二是要培育和引进别墅消费市场；三是要使建筑与邻近地段风貌及其历史和文化的和谐统一；四是使建筑本身艺术价值能够可圈可点。