以就地房屋补偿为基准，增加10平方米住房改善面积，结合被评估房屋状况、采用市场比较法———你的房子能补多少？

    8月30日，市十三届人大常 委会第23次会议第二次全体会议表决通过的《青岛市城市房屋拆迁管理条例（修订草案表决稿）》，确定了“就地房屋补偿为基准”的原则。

    在此原则指导下，新条例规定：增加10平方米改善面积；不足25平方米的以25平方米结算；实行货币补偿的以拆迁区域新建商品房价格结算补偿金。

    新条例还进一步规定：被拆迁房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的，按45平方米补偿，差额部分由被拆迁人按照拆迁区域新建商品住房销售价格的50％支付房款。

    就地房屋补偿原则

    和以往的补偿方式双方协商不同的是，新条例明确了以“就地房屋补偿为基准”的原则，规定拆迁住宅房屋，拆迁区域用于住宅房屋建设、被拆迁人要求实行就地房屋补偿且按照标准的建设工程规划能够满足被拆迁人补偿房屋要求的，拆迁人应当实行就地房屋补偿。规划部门在审批该住宅建设工程规划时，应考虑被拆迁人就地房屋补偿的需要。

    新条例规定，就地房屋补偿的，应增加10平方米的住房改善面积。

    被拆迁房屋不足25平方米的，按25平方米计算；被拆迁房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的，按45平方米补偿，差额部分由被拆迁人按拆迁区域新建商品住房销售价格的50％支付房款。

    被拆迁人在本市其他区域承租公有住宅房屋或已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的，该公有住宅房屋面积与被拆迁房屋面积之和大于25平方米的，不适用“不足25平方米，按25平方米计”的规定；大于45平方米的，不适用“按45平方米补齐，按50％房款缴纳差价”的规定。

    分析：新条例的就地房屋补偿原则、每房增加10平方米的住房改善面积的规定，极大的保证了被拆迁居民的利益。也就是说，无论你的房子是10平方米，还是50平方米，拆迁时计算的房子面积都比实际房子面积多10平方米。

    被拆迁房屋不足25平方米的，按25平方米计算；被拆迁房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的，按45平方米补偿，差额部分由被拆迁人按拆迁区域新建商品住房销售价格的50％支付房款，这些规定，为保证被拆迁居民的基本利益划定了一个基准线，特别是对于面积较小的市民更为有利。以一个10平方米的拆迁为例，根据“被拆迁房屋不足25平方米的，按25平方米计算”的规定，拆迁时，房子补偿的最低面积便由10平方米变成了25平方米，再加上10平方米的住房改善面积，房子的补偿面积便增长到了35平方米。而根据“被拆迁房屋面积与住房改善面积之和不足45平方米的，按45平方米补偿，差额部分由被拆迁人按拆迁区域新建商品住房销售价格的50％支付房款”，这个只有10平方米面积的房子要想达到45平方米，只需要支付10平方米的按照拆迁区域新建商品住房销售价格的50％的房款。

    新条例明确了被拆迁人在本市其他区域承租公有住宅房屋或已按住房制度改革政策购买公有住宅房屋的情况下，被拆迁房屋应当如何补偿的问题。对于被拆迁人如果拥有其他非公有住宅类型的房屋，拆迁时是否受影响并没有作出规定。

    市场比较法进行房屋评估

    新条例规定实行货币补偿的，被拆迁房屋面积与住房改善面积之和以拆迁区域新建商品住房销售价格结算补偿金；不足45平方米的部分，以拆迁区域新建商品住房销售价格的50％计算（但不得低于同期经济适用房的平均销售价），计入拆迁补偿金。异地房屋补偿，拆迁人则应提供和货币补偿金价款相当的房屋。

    对于区域新建商品住房销售价格究竟如何确定，新条例也做了明确规定：以房屋拆迁公告发布之日的房地产市场评估价格确定。由拆迁人和被拆迁人在市建设行政主管部门公布的房地产评估机构中共同选定评估机构；不能共同选定，由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁行政管理部门组织抽签确定；房屋拆迁评估一般应当采用市场比较法，参照邻近、类似房地产的市场交易价格，结合被评估房屋的状况进行；统计部门应至少每两个月向社会公布一次房屋交易价格信息。

    分析：新条例的种种规定同现行拆迁条例相比，有了很大的变化。新条例明确规定拆迁评估以区域新建商品住房销售价格结算补偿金，被拆迁房屋状况不再影响补偿金金额。但是，新条例也明确提出，房屋拆迁评估要结合被评估房屋的状况进行，也就是说，根据被评估区域的新建商品住房的各种不同因素，房屋评估价格将会出现一定的变化。但是，具体会根据那些因素进行评估，据有关负责人介绍“很复杂，将会出一定的评估办法”。

    因此，根据新条例规定的拆迁补偿规定，以原二类区20平方米的被拆迁房为例，假设当地新建商品住房销售价格为6000元／平方米，则被拆迁人可得货币补偿金为（25平方米＋10平方米）×6000元／平方米＋（45平方米－25平方米－10平方米）×6000元／平方米×50％＝24万元，折算就地房屋补偿面积为40平方米，如就地补偿45平方米，被拆迁人需个人负担3万元。

    而对被拆迁房屋面积在40平方米以上的，提高的幅度也相应增加了，如同样二类地区50平方米的，假设目前新建商品房价格为6000元／平方米，现在则应该得到货币补偿金为（50平方米＋10平方米）×6000元／平方米＝36万元，就地补偿面积为（50平方米＋10平方米）＝60平方米，其他面积以此类推。