“青岛市城市房屋拆迁管理条例（修订草案）”在评定房屋价值、确定货币补偿标准方面较现行条例有了较大进步，其中最主要的是———用市场杠杆手段衡量 &nb
sp “青岛市城市房屋拆迁管理条例（修订草案）”（以下简称“草案”）日前已对外公布征求意见，该“草案”规定共64条，比现“条例”多15条。 同现行条例相比较，“草案”有那些不同呢？记者采访了山东北极之星律师事务所赵德基律师，赵德基律师就住房改善费标准、住房改善费价格以及拆迁补偿金如何确定几个方面对“草案”和现行条例进行了比较和分析。
住房改善费标准提高
现“条例”规定：“拆迁住宅房屋，被拆迁人的原房屋的建筑面积不足45平方米的，拆迁人应根据其差额面积，按所在区域的经济适用住房销售价格，结算对受补偿的被拆迁人补贴住房改善费，差额面积不足六平方米的按六平方米补贴住房改善费，原房屋建筑面积在45平方米以上的，按六平方米补贴住房改善费。”
“草案”规定：“拆迁住宅房屋的，拆迁人应按照本区域普通商品住房销售价格补贴被拆迁人10平方米的住房改善费。”
分析：被拆迁房屋在45平方米以上的住房改善费由原来6平方米增加到10平方米，比原来增加了4平方米，这说明拆迁住房改善费标准有所提高；另外，“草案”取消了对六类区域的具体划分，而是统一规定为按本区域普通商品住房价格补贴标准补贴，但是，对于“普通商品住房销售价格”是由市场评估确定还是政府定期公布，“草案”却没有作出明确规定。
评估的房屋可享受住房改善费
现“条例”规定：“拆迁私有住宅房屋，根据被拆迁所有人申请，可以按被拆迁住宅房屋的市场评估价与被拆迁所有人结算拆迁补偿金。按市场评估结算拆迁补偿金的房屋不再补贴住房改善费。”
“草案”规定：“拆迁住宅房屋实行货币补偿的，拆迁补偿金应当根据被拆迁房屋所在区位、用途、建筑面积、建筑结构、使用年限、楼层、朝向等因素，以房地产市场评估价格确定。”
分析：现“条例”规定，以市场评估价结算拆迁补偿金的房屋不再享受住房改善费，“草案”要求被拆迁的房屋都必须进行市场评估，评估后的住宅拆迁补偿金的房屋继续享受10平方米的住房改善费。这说明被拆迁所有人利益比以前有了增加。
房屋拆迁补偿金的确定
现“条例”规定：“拆迁住宅房屋实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的建筑面积和该房屋所在区域普通住宅商品房平均销售价格，结算拆迁补偿金，普通住宅商品房平均销售价格由市人民政府确定并定期公布。”
“草案”规定，拆迁房屋补偿金，以房地产市场评估价格规定。
分析：房屋拆迁补偿金，由原来市政府的定期公布，改为以房地产市场评估价格确定，同国务院的“城市房屋拆迁管理条例”相一致，更符合市场经济的要求。用市场杠杆手段来确定拆迁补偿金，比用行政手段确定更加合理、公平。
冻结办理拆迁房屋手续时间
现“条例”规定：“拆迁申请人凭拆迁通知，要求房屋所有人、出租人和有关部门停止拆迁范围内房屋的新建、翻建、扩建、改建、大修、装修，停办房屋交易、互换、析产、分割、赠与、出租、变更使用性质手续和临时建筑的延期手续，停办有关营业执照。停办有关手续的期限为十八个月，逾期自行终止。”
“草案”规定：“在拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）交易、互换、析产、分割、赠与房屋；（四）租赁房屋。房屋拆迁行政管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续，有关部门应当按通知要求做好相关工作。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁行政管理部门批准，暂停期限延长累计不得超过一年。”
分析：“草案”将冻结办理拆迁范围房屋手续的期限确定为一年，比现“条例”规定的一年半期限，缩短了半年。“草案”同时又对需要延期的，经房屋拆迁行政管理部门批准，可予以延长，但延长累计的期限，不得超过一年。通过上述规定的对比，我们不难看出，“草案”将停办营业执照的规定取消了，并且对停办事项更加明了、确切，便于实践中的运作。
明确严禁“暴力拆迁”条款
“草案”规定：“拆迁人不得要求被拆迁人先搬迁，后订立拆迁补偿协议。严禁以停水、停电、停气、停暖、阻断交通、破坏相邻公用设施，暴力胁迫等手段，强迫被拆迁人签订拆迁补偿协议或搬迁。拆迁人有该行为的，或未与被拆迁人签订补偿协议即擅自将房屋拆除的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，恢复原状。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。”
分析：“草案”新增加的上述规定，是对处于弱势地位被拆迁人的一种保护措施，也是对多年拆迁工作的总结，是稳定拆迁工作，稳定社会所要求的，它是适用我国创建“和谐”社会所必需的。
关于拆迁评估
现“条例”虽然也规定了市场评估手段，但实践中极少涉及评估。
“草案”不仅将拆迁评估在多条款中体现出来，而且针对拆迁评估的要求、选择、程序、评估结果的处理，以单独一章进行规定，该规定既符合市场规律的要求，也同我国的拆迁法规、政策规定相一致，体现了公平、公正、公开的“三公”原则。
草案存在的不足
同现行条例相比，“草案”无论在标准的制定还是在面积的大小方面都较以前有了很大的提高，但是同时，他认为草案对拆迁补偿的规定上，存在一定的问题，即草案对小面积的被拆迁房屋有利，对大面积的被拆迁房屋不利。例如，有一处70年代建造的房屋，建筑面积为100平方米，房屋折旧率按年2％计算，该房的折旧率为70％，那么该房拆迁的评估费仅占房屋价值的30％，这样一来，可能导致原有100平方米的房屋，拆迁后充其量只能得到45平方米的房屋，这对住房面积较大的被拆迁所有人显然不公。因此，赵德基建议“草案”将“拆一还一”原则增加进去，根据市场评估价两相找差。他认为，只有这样，才能真正体现出草案的公平、公正性。本报记者
宫福和摄
