楼宇经济要壮大，要有生命力，必须走专业化、特色化、品牌化的路子，市南区正孜孜以求——— “楼宇经济”衔枚疾进■本报记者刘宗伟
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sp; 编者按CBD就是中央商务区，CBD的核心价值在于现代服务业，它是一个区域范围的现代服务业集聚地，具有相当的带动力、影响力、凝聚力和辐射力。近年来，市南区认真贯彻落实科学发展观，以建设“全国重点中心城市”和“世界知名特色城市”的中心城区为目标，紧紧围绕构建区域性经贸中心、金融中心、信息中心、高新技术产业中心和北方国际航运中心，充分发挥区位优势，以商务楼宇为载体，大力发展现代服务业与服务贸易、软件信息、滨海旅游、现代商业品牌四大特色经济，区域经济实力实现了大步跨越。2004年，全区实现生产总值136.82亿元，同比增长14.2％；第三产业增加值115.92亿元，占生产总值比重达到84.7％；实现进出口总额30.07亿美元；社会消费品零售总额达85.62亿元。本报从今日起对市南区打造半岛CBD、发展现代服务业的经验进行系列报道。 炙手可热
“从年创利税来看，一座楼宇就是一处普通的工业园。”市南区外经贸局局长王守强说完这句话，下意识地抬头望了望窗外———新时代数码港、华欧英德隆、华仁国际大厦、阳光大厦．．．．．．香港中路和东海路上高耸林立的高档商务楼宇，年税收过千万元的已有二十多座。
楼宇经济———早在四年前，市南区上下即言必称之。“楼宇经济”炙手可热，多种因素使然。从大处而言，现代服务业是制造业的“天然伴侣”，没有楼宇经济提供的现代服务，制造业的发展就会遭遇供应“瓶颈”。青岛周边乃至整个山东半岛制造业基地正在加速形成，亟需楼宇经济与之配套。按照经济理论，楼宇经济具有数百公里的辐射半径，因此，其最佳辐射源应落在市南区。
而具体到市南，有着发展楼宇经济的先天优势：区位优越，国内外许多知名企业总部落户于此，品牌企业聚集提高了区域知名度，对外地企业产生了较强的磁力。市南区科研机构众多，荟萃了全市大量专业技术人才和企业经营管理人才，这为发展楼宇经济提供了智力基础。另外，市南区服务业基础雄厚，岛城全部高档商场和80％的餐饮企业汇聚于此，金融、软件、物流、中介等现代服务业正连年涌入。
“市南区待开发利用的空地已经很少，可谓寸土寸金，楼宇经济所依托的商务写字楼可实现在高价位上的土地再开发。”王守强告诉记者，从这一要素来看，楼宇经济将成为传统地域空间相对有限、但商务楼宇及衍生资源却异常丰富的市南区必然选择的新增长点。基于此，自2001年起，市南区在山东路、香港中路、东海路、宁夏路等多个区域拆旧建新、拆低建高，加快楼宇扩容和升级。海信大厦、新时代数码港、广发金融大厦、网通大厦等一批现代化高档楼宇相继落成。市南区经贸局统计，2004年底，该区房地产开发中，写字楼所占比例由2001年10.3％上升为18.5％，提高了8.2个百分点。除香港中路、东海路外，延安三路、山东路周边的楼宇经济正形成气候。
壮大之“秘笈”
如此高比例的高档楼宇，如何提升其入驻率、避免闲置？换言之，如何尽快让“楼宇经济”这一时髦概念深入人心？我们可从“山东路商务板块概念”，管窥市南区高明之术———
山东路中部广发金融大厦，原是一幢高层“烂尾楼”。2002年续建竣工后，其曾给投资者心头蒙上的阴影仍没有完全消除。不只是广发金融，类似的商务楼在山东路还有好几处。
“山东路商务板块”，市南区经贸局在经过深思熟虑后，联合山东路区域楼宇开发商，精心策划推出了这一概念。市南区有关负责人亲自带队，赴北京等地推介招商。与此同时，他们协调有关部门，为广发金融大厦等楼宇拓宽了交通路口，解决了长期存在的车辆通行难题。一家金融机构，看好了山东路区域楼宇的发展潜力，从市内繁华商业中心搬迁至广发金融中心。有此示范效应，招商工作很快势如破竹。
据介绍，为深化楼宇经济概念，提升写字楼的知名度和影响力。市南区邀请了香港中文大学教授、“楼宇经济”样板———上海卢湾区有关负责人、中国总部经济创始人等专家学者前来，为全区干部讲课，提升观念认识。并以“打造半岛CBD，推动山东新经济”为主题，举办青岛国际商务周，召开商务楼宇展示推介会、智能化研讨会，对重点楼宇进行了专题宣传和推广。成功整合各开发商的优势资源，形成了楼宇宣传和运作的规模效应。
服务的精细化，也是市南区楼宇经济发展壮大的一着妙棋。2002年，国内一知名房屋中介连锁机构总部落户华仁大厦。初来乍到，人生地不熟，这家企业找到了市南区，有关部门立即派专人靠上，帮助其招聘人才、聘请法律支持机构、选择媒体宣传推介等。该公司开业那天，一大早，市南区工作人员即赶到现场，参与筹备开张事宜。
专业化之路
“楼宇经济要壮大，要有生命力，必须走专业化、特色化、品牌化的路子。”王守强告诉记者，为促进产业在楼宇内进一步聚集，市南区引导楼宇业主进行楼宇功能定位，出台了《市南区关于楼宇经济发展的奖励措施》，鼓励开发商引进相同或关联行业入驻。促进相同或相关行业在一栋或几栋楼宇内聚集，在企业间形成信息、资源共享，充分发挥聚集效应，不少楼宇主动对一些不符合功能定位的企业置换和交流。比如，中天恒大厦为引进美国雅芳集团地区总部等大型企业机构，果断分流十余家中小企业。目前，市南区已形成了一批以金融、物流、服装、外贸、软件等产业特征较明显的特色楼宇，这些行业中，入驻的企业占其全市企业总量的60％－90％间。
在加速专业化的同时，市南区积极引进制造企业营销总部、研发总部、财务总部以及金融、软件、物流等现代服务业总部，通过逐步实现楼宇企业总部化，增强区域经济辐射力。位于绮丽大厦六楼的青岛肯德基有限公司，是肯德基中国山东、河南、新疆三省市场的总部，目前管辖的店面近90家、员工近5000人，每年税收就达数千万元。除肯德基外，马士基、海信、青啤、欧美投资集团等286家国内外知名企业（地区）总部均落户市南区，26家500强企业、9家外资银行在市南区设立了办事机构。
■相关链接楼宇经济
楼宇经济是指以商务写字楼为土地要素，以白领专业技术与管理人才为劳动力和主要资本要素，以为企业提供商务服务为市场导向的一个现代服务业的产业集群。资料表明，一幢高级商务楼里各类企业所产生的效益可等同于城郊7.8平方公里范围内的企业产生的经济效益。楼宇经济，是集约利用资源、内涵扩张的一种具体形式。
截至目前，市南区投入使用的写字楼有97座，建筑面积303万平方米，企业总数4700家，注册资本金132亿元。2004年，楼宇总税收实现16.6亿元，超过区域税收40％，有23座写字楼税收超过千万元，其中，亿元楼2座，超过5000万的2座。
飞速发展的楼宇经济已经成为市南区主要的经济增长点。
