京市启用首份《商品房预售合同》，明确退房条件及赔偿责任等问题北京市工商局日前宣布，3月15日起，北京将推行使用《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》示范文本。

　　新的《北京市商品房预售合同》直接触及近一段时期以来购房纠纷的“多发区”和“真空地带”，今后，北京市民所购期房如有质 量不合格、随意擅自变更设计等问题，都有权选择退房；开发商在收取了认购定金后又将房屋另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。

　　据北京市工商局合同处处长王珊介绍，新合同在退房条件、公共设施项目交付、施工进度、代缴税费四大问题上均做了修改和细化，如，商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量检测不合格，消费者有权退房；上水、下水、电、供暖、燃气、公共绿地、停车场、幼儿园、学校等公用设施，应按约定日期达到使用条件；前期物业管理企业的名称，物业收费价格，地上地下停车费收费标准等内容，也需要在购房合同中明确约定。

　　条款解读

　　焦点1质量不合格可退房

　　条款规定：商品房地基基础、主体结构质量、室内空气质量经检测不合格的，购房者有权退房。开发商应在约定时间内退还全部已付款和利息，给购房者造成损失的由开发商承担赔偿责，并承担检测费用。

　　点评：住宅工程质量问题应在销售合同中明确。以往合同中没有涉及质量问题，以及具体的退房条件，消费者买到质量差的房子也无可奈何，打官司检测费用还得自己掏。新合同文本提示，开发商建设商品房必须使用合格的建筑材料、构配件。对工程质量问题发生争议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测。

　　焦点2交付日期要注明

　　条款规定：开发企业应承诺与该商品房正常使用直接相关的上水、下水、电、供暖、燃气等按约定的日期达到使用条件；公共绿地、道路、停车场，幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施等其他公用设施也应按约定的日期达到使用条件。

　　点评：公用设施的交付日期在以往的合同中没有涉及，但却是常引发纠纷的由头。开发商往往事先天花乱坠地宣传，实际交付的房子配套设施却缺这缺那，但由于合同上没有提出，或只简单提到部分设施，使得消费者维权缺乏证据。

　　焦点3是否代缴税费自己定

　　条款规定：双方按照约定方式缴纳税费，购房者可选择不得将交纳税费作为交接该商品房的条件，或同意委托开发商代交专项维修资金（公共维修基金）契税、物业服务费用、供暖费等税费。购房者自行缴纳税费的，应在接收该商品房时向开发商出示缴纳凭据。

　　点评：买房人对开发商入住时必须先交公共维修基金、契税、物业服务费用、供暖费等税费，存在较大争执，甚至引起集体上访。此次制定的《商品房预售合同》提示双方在签约时可就有关税费的缴纳是否委托进行事先约定，购房人可自行缴纳税费。

　　焦点4一房卖俩主赔双倍

　　条款规定：开发商在认购人支付认购定金之日起至该认购书解除之日止，将该商品房另行出卖给第三方的，须向认购人双倍返还定金。

　　点评：在商品房认购环节中，过去由于没有合同示范文本，开发商自制的认购合同中对定金使用等问题的规定过于简单、含混，有的用“定金”，有的则是“订金”，两者虽是一字之差，但在法律上却有着完全不同的解释，为此引发了不少歧义和纠纷。此次推出的《商品房认购书》规定认购商品房的合同主体不得随意变更，并在认购书中约定明确使用“定金”，对支付定金的期限、解除认购书和返还定金的四种情况作了约定。据《新京报》等多家媒体综合整理

　　新版购房合同启用后，这样的纠纷或许就可避免

　　新闻背景

　　将不平等条款

　　“扫地出门”

　　商品房预售交易是期房性质的买卖，专业性强、涉及法律关系复杂，客观地形成了在房地产开发商、销售商和买房消费者之间的信息不对称问题，给双方在签约过程中造成了许多困难。同时，一些开发商利用强势地位，在预售合同中单方加入一些不公平、不合理的格式条款，进一步破坏了买卖双方之间平等的交易关系。另外，在商品房的认购环节中，过去由于没有合同示范文本，在开发商自制的商品房认购合同中，关于定金使用等问题的规定过于简单、含混，也引发了不少的歧义和纠纷。

　　因此，为了维护双方当事人之间公平、公正的交易秩序，北京市建委、北京市工商行政管理局共同制订了《北京市商品房预售合同》和《北京市商品房认购书》的示范文本。

　　特约编辑：广伟