在日前召开的全国建设工作会议上，建设部部长提出要调整住房供应结构，支持中低收入家庭购房，加大中、低档住房和经济适用房的建设力度。对此，有一些专家提出质疑，认为经济适用房的建设无法使有限的土地资源使用价值最大化，可能违背可持续发展的战略，并提出应从存量住房的角度来解决中、低收入者的住房需求。那 么，存量住房（包括二手房和空置房）能不能代替经济适用房，来满足中低收入者的住房需求呢？

　　经济适用房仍要建

　　北京市房地产开发促进会会长林峰指出，目前还没有一种住房形态可以代替经济适用房。

　　2005年将是第一批经济适用房集中上市的年份。据“链家”公司初步预计，2005年二手经济适用房房源将会达到6000套，主要分布在朝阳区和丰台区。另外，海淀和石景山也有一些二手经济适用房房源分布。

　　2002年北京市政府就制定了，从2003年开始三年内每年的建设规模不小于300万平方米的经济适用住房建设计划。 2004年、2005年虽然经济适用住房的建设规模还保持在300万平方米，但从2004年下半年开始，北京市基本上就没有再新增经济适用住房项目；有关方面的消息也证实，2005年即将推出的300万平方米经济适用住房也还是目前在建项目的后期。

　　林峰透露，明年仍将会新批经济适用房项目。但是，他更倾向于以加强廉租房建设的方式，来解决中、低收入者尤其是低收入者的住房问题。在经济适用房交易过程中，也应该更严格的核定买主的收入状况。

　　北京链家房地产经纪公司市场总监宫萍认为，二手房和空置房进入市场，只能在一定程度上缓解目前中、低收入者紧张的需求，不能代替经济适用房的原因主要是价格。其次房龄和折旧等问题，也始终困扰着二手房买主。

　　空置房本身的开发成本要高于经济适用房， 一般户型也比较老，空间分布多位于边远或较远区域（三环路以外），与经济适用住房相比，其价格也不具备优势，因此很难实现对经济适用住房的替代。另外，空置商品房的消化属于市场行为，政府即使进行干预也很难奏效。所以很难在市场化的条件下扮演经济适用房的角色。另外，“链家”新近的统计数据也表明，北京市空置房消化量正在上升，空置率7年以来首次开始下降。

　　据悉宫萍表示，目前中、低收入者的承受能力和市场供应有一些脱节。据统计，北京市每年所销售的商品房有50％价位在30万元—50万元之间。

　　存量房代替经济房 政府吃不消

　　用空置房替代经济适用住房建设，这种方式将对政府管理能力和财政能力提出非常大的挑战。

　　其一，对政府管理能力提出更高要求。由于购房者能够直接获取10％的货币补贴，在利益驱动下，有可能出现假冒虚假交易以骗取政府补贴的情况。现行的基础管理及信用制度条件下，很难达到发放货币补贴的要求。

　　其二，对政府财政能力提出更高要求。采用政府给予货币补贴的方法，意味着政府必须直接拿出现金给购买者，这就增加了政府财政支出。而且，在该项政策刺激下，有可能导致存量房供求关系发生变化。二手房价一旦上涨，政府需要补贴的金额也将增加，政府面临的资金压力更大。

　　如果这两个要求无法满足，即使空置房市场发育得很好，也无法充分发挥取代经济适用住房建设的作用。

　　存量房暂缓住房压力

　　另外记者获悉：日前北京市发改委有关部门负责人日前首次表态，2005年北京的经济适用房建设总量和去年持平，不会减少。

　　北京市发改委固定资产投资处处长宋宇说，开发经济适用房作为政府为居民提供的一项重要优惠政策，不会一时一变。不出意外的话，2005年经济适用房的开发面积还会达到300万平方米。宋宇同时还表示，经济适用房能够解决中低收入家庭的住房问题。今后经济适用房的房屋结构要更适应中低收入者，而且政府要在购买经济适用房的资格方面严格把关，让真正需要的人买到手中。2004年5月份，北京市相关部门已联合下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》。作出规定：购买经济适用住房的家庭未住满5年，不允许按市场价格出售。确需出售的，可以不高于购买时的单价出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。此后不久，我国第一部由建设部、国家发改委等部门下发的《经济适用住房管理办法》出台，规定今后经济适用房除要严控购买家庭外，面积严格控制在中小套型，中套面积在80平方米左右，小套面积在60平方米左右。

　　建设部部长汪光焘说，2005年将继续帮助中低收入家庭解决住房困难，比如，支持对危旧住房改造和困难企业利用自有土地组织住房困难职工集资建房。同时，严格按照《住房公积金管理条例》，加大归集力度，加强监管，保障资金安全，提高使用效率，支持中低收入家庭购房。此外，明年还将搞好城镇廉租住房制度建设，研究解决进城务工农民住房问题。

　　虽然北京目前有一定数量的存量房（包括二手房和空置房）存在，在一定程度上可以缓解经济适用房数量紧张的压力，但由于成本、市场运行机制等多方面因素的影响，经济适用房仍将是中、低等收入者的购房首选。2005年经济适用房在北京究竟会怎样走下去，会怎样促进百姓住房问题的解决，我们拭目以待。

　　特约编辑：广伟