地产泡沫到底存在不存在？在专家学者当中，在政府官员当中，对此问题存在着不同的回答。对于同一问题，有着不同的回答，智者见智，仁者见仁，这应该是很正常的事情。然而，让人感到吃惊的是，对此问题，开发商的答案却出奇地一致——地产无泡沫。这就有点让人奇怪了，那么，开发商的态度为何会如此一致呢？

　　“地产泡沫不存在”——任志强内心的真实想法？

　　“房地产不存在泡沫”，这话要是从其他房地产开发商口中说出，我们还很难判断他所说的到底是真话还是假话。但此话从任志强口中说出，我们就有充分的理由怀疑其不是真话了。

　　这是因为，任志强，他不仅仅只是一个地产商，同时更是一个研究地产理论的“学者”，在地产圈里，几乎无人不知。而且，从任志强有关言论和文章中，也可以看出，他在地产理论方面研究的深度，应该已经超过一般的专家学者了。于是我们很难相信，对中国房地产泡沫存在的严重性，任志强会没有一丁点儿的警觉。

　　地产界人士大都知道，在开发商当中，对土地“招拍挂”颇有责难，甚至称得上激烈反对的，非任志强莫属。任志强在2004年8月25日的一篇长文中，曾指出，“招拍挂政策是让土地平均价格暴涨的根源”。在另一篇文章中，任志强再次强调，“高地价正是此一轮房价高涨的祸根”。

　　但是，让人感到奇怪的是，任志强虽然就此问题写了不少文章，但是他始终闪烁其词，一直不讲或者说在回避 “招拍挂”如何让“土地平均价格暴涨”，“高地价”又如何涨高“房价”的内在机制。这原因何在？

　　最主要的原因恐怕是，任志强认为这一“内在机制”一旦坦陈于众，那么，“地产泡沫必然存在的判断”就再也绕不过去了，而这恰恰是包括任志强在内的所有开发商的大忌。故而，任志强对此问题只好闪烁其词、避而不谈。

　　下面，我们对这一“作用过程”来做一最深入浅出的简单分析——

　　任志强所反对的“土地招拍挂”，在供求关系上，最大的特点，一言以蔽之，其实就是“土地供不应求，价高者得”。

　　不难知道，在“招拍挂”过程中，对于土地的争夺，在开发商中间，如果存在着欲做“高端、中端、低端”产品的开发商，那必定是欲做“高端产品者”胜出。

　　于是，楼市总体上越来越呈现出产品高档化、品牌化，低端产品严重不足的产品结构，这也就是近来，为什么一方面出现了大量的空置房，而另一方面又出现了房源供不应求的深层次的根本原因。

　　在市场经济条件下，消费是分层次的。房屋消费也存在着层次差异，存在着“高端、中端、低端”之分。而且，房屋作为最大宗的商品，房屋消费层次的差异，有时往往比其他商品更加明显。

　　房屋消费存在着层次的差异，但房屋的供应却总是偏向于高端的，必然的结果，只能是房屋整体价格与普通老百姓购买力的日益背离。

　　而一旦房屋价格与老百姓购买力相背离，即房价收入比明显比国际标准偏高，则说明此时的地产市场，地产泡沫应该已经是明显存在了。

　　对于“土地招拍挂”的负面影响，任志强既然已经有了如此深入的认识，那么在同一“内在机制”下，在“土地招拍挂”抬升“地价”进而抬升“房价”的过程中，“土地招拍挂”也必然导致“地产泡沫”的出现，对于这一问题，难道任志强会一点都没有意识？

　　打肿脸充胖子，开发商的必然选择？

　　由于房地产企业不同于其他一般企业，其他一般企业往往有许多种产品；而房地产企业的产品，从根本上来讲，是单一的，只有一种——那就是房屋。

　　这就决定了，当房地产企业面临利润太小或根本没有利润甚至要亏损时，它没法象其他企业那样可以通过管理会计学有关贡献毛益的分析，作出对某一只产品是否停产的决定，对于房地产企业来说，一旦决定其停止房地产开发，其结局就往往只有一个，那就是企业生命的终结。

　　因此，为了避免企业倒闭的命运，房地产企业面临利润太小或者根本没有利润甚至要亏本时，它也得苦苦死撑。

　　这也就是为什么在有些城市，当土地使用权“招拍挂”时，常常会非理性地屡屡拍出，那种让业外人士、房地产主管部门的官员们、甚至是不动产估价师们都看不懂的“天价”的真正原因。

　　没有了土地，也就没有了房地产开发项目，那么，岂不意味着要坐以待毙了？因此，即便是房地产开发商对房地产销售价格的预期并不那么看好，即便是这块土地价格很高，即便是预计到将来很有可能要亏本，但是，只要亏本不是太大，只要亏本不是大到足以使其吃下这个项目后就要立即破产，那么，在手中缺地的状况下，房地产开发商依然还是得硬着头皮“吃”下地块。

　　由此，我们可以知道，在“招拍挂”过程中，对于土地的争夺，在一样打算做“高端产品者”中，肯定是那些准备“微利者”、准备“不赚者”或者“亏损者”胜出。

　　而且，那些准备“微利者”、准备“不赚者”或者“亏损者”硬着头皮吃下这“天价”的土地后，往往还得“打肿脸充胖子”，说“这个地价不高不高，这个项目利润大着呢”。

　　不这样讲，那么，又有哪家银行肯贷款给你这个铁定要亏本的项目？又有哪位顾客会前来购买你这个很可能成为烂尾楼的楼盘呢？

　　为了诱人的利润，只能把地产泡沫否认到底？

　　由前面的分析，可以知道，在“招拍挂”的条件下，在土地的争夺中，最终是那些欲做“高端产品”并且准备“不赚”或者“亏损”者最终胜出。

　　然而，获得土地并非开发商的最终目的，开发商的最终目的应该是赚得利润。这一点，所有房地产企业概莫能外。为了保证利润的获得，开发商获取土地后的最大的愿望，就只能是今后房价的上涨。

　　（当然一些不守规矩的开发商也可暗中与腐败的官员勾结采取偷偷增加容积率等方式，来获取额外的收入，但这额外的收入已不属于正常的利润，而应归类到腐败的范畴，因此，我们在此不作展开讨论。）

　　希望房价上涨，开发商自然得否认地产泡沫的存在，这样，才能让持币待购者下定决心；才能让投资者或投机者在房地产市场上“投”得放心；才能让银行发放房贷时放得安心。

　　让开发商暗暗窃喜的是，至少在过去很长一段时期内，“中国的房价永远都不可能走回头路，只存在涨多少、什么时候涨得快的问题”，这样的观点蠃得了许多人的认同。在这种情况下，自然而然，低成本的银行资金也就源源不断地注入到了房地产市场。而且，这种情况，就是在宏观调控的大形势下，也要继续着——

　　据媒体报导：中国工商银行人士日前透露，到2004年末，房地产贷款从1997年末的443亿元增加到5605亿元，贷款主要集中在经济发达的大中城市，其中北京、上海、广东、浙江、江苏、深圳六家分行占贷款总额的82％。

　　又据媒体报导：在1月26日召开的上海市金融形势分析会上，有关负责人指出，2004年，在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，上海市房地产市场继续呈高位运行态势，推动上海房地产贷款继续强劲增长。全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比多增204亿元，占各项贷款新增额的比例高达76％，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比多增106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48％。

　　让开发商乐开怀的是，随着银行资金源源不断地、大量地流入房地产市场，相应地，则是房价的一路上扬。

　　据国家发改委最近披露，该委与国家统计局对全国三十五个大中城市房地产市场调查显示，四季度房屋销售价格同比上涨百分之十点八，土地交易价格上涨一成，全国仍有九城市房价同比涨幅超过百分之十。

　　而正是这房价的继续上涨，确保了开发商的利润、甚至是暴利的获得。

　　但是，问题在于，虽然在口头上、在舆论上，房地产开发商对 “房地产泡沫”的否认已经取得了相当的成功，但这成功，对于房地产市场中现实的“泡沫”却不能丝毫予以消除，而且，相反，只会使“泡沫”越积越大。

　　如据媒体报导，最近，抉策地产研究中心对南京市民调查显示，在受访的潜在购房者中，有49.3％的人认为 “房价过高，难以承受”；有50.7％的人认为 “房价偏高，勉强可以承受”；而认为南京目前“房价适中”、“偏低”的人群比例为0％。

　　南京此次调查，房价的认同率是零，也许只是个特例；但在一些城市，绝大多数人都认为房价偏高，却是一个不争的事实。

　　应该说，一些精明的房地产开发商，其实也早就看到了这一点。这就是为什么现在，房价虽然依然还在不断地上涨，房地产行业2004年依然位居十大暴利行业之首，房地产行业却还是成了典型的“围城”——城内的想出去，城外的想进来。

　　当然，并不是所有的开发商都具备这转行条件的；也并不是所有的开发商都能洞察这其中的潜在危险的；就是在能够洞察这潜在危险的开发商中，也并不是所有的开发商在房价依然上涨的情况下，就那么心甘情愿地，早早撤离这利润依然丰厚的房地产市场的。

　　这样，剩下来没有冲出“围城”的，加上刚刚冲进“围城”的，为了要将 “土地成本成功转嫁”，为了要获得最终的利润，别无选择——只能是异口同声、出奇一致地否认起地产泡沫来了。

　　　 文/ wh001

　　特约编辑:广伟