杭州市税务部门在近期检查中发现，账面上赢利的房地产公司只有极少数，七成开发商账面上反映出来的是微利甚至亏损。

　　在北京地税公布2004年第二期欠税公告中，15家欠税企业绝大多数为地产企业、建筑公司，且欠税金额巨大，此次公告的欠税企业欠税额均超过100万元。

　　而在去年“胡润制造”的“2004中 国大陆百富榜”中，房地产企业老板占到45%。房地产业成为公认的暴利行业，一部功率巨大的“造富机器”。

　　房地产业是偷税最严重的行业之一

　　众所周知，自从上世纪90年代末期以来，房地产业赶上了大牛市，房产开发商等到了百年一遇的赚钱、发展的机会。一般行业难觅的10%的项目利润已成开发商底线，个别拿地早、土地储备充裕的项目在一期高于一期的房价攀升中攫取30%至40%的利润也不鲜见。按理说，企业赚得盆满钵满，在纳税上理应爽快、经得起检查。但暴利的房地产业却遭遇到整体“亏损”的局面。

　　“这早就是一个公开的秘密！”杭州市某房地产企业的一位副总不以为然地表示，“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问，谁没有偷过税！”一句话道破了几乎是整个房地产行业的“秘密”。

　　去年，杭州市西湖区国税局对辖区内的内资房地产企业做过一次调查。在按期进行2003年度企业所得税汇算清缴年度申报的4家企业中，账面反映盈利的只有1户，有3户是亏损的。“资料非常混乱，缺乏原始计税依据，连企业财务人员都不知道是怎么做的账。”西湖区国税局相关人士表示。

　　而这似乎完全与现实中欣欣向荣的房地产业不相吻合。作为杭州传统的高教区和主城区之一，拥有70多万常住人口和几十万的流动人口的西湖区早已成为开发商们瞄准的热土。去年，城西是楼市中最受追捧的板块之一，二手房市场上出现的10000元/平方米的价格足以证明它的含金量，目前城西在建的楼盘也不下十个。

　　“账面亏损的背后就是偷税。”杭州市税务部门人士表示，房地产行业已经成为偷税最严重的行业之一。

　　在杭州市国税局去年下半年的一份自查名单中，有近1/3是房地产开发商，其中不乏知名企业。去年上半年，杭州市地税部门对156家房地产企业开展“责成自查”，其中150个单位进行自查后，发现有问题的108家。这次自查发现应补各项地方税费高达1.5亿元。

　　“北京的房地产企业整个行业从报表上看一片红，根据税务总局统计出来的数据却是全行业亏损。”国家税务总局稽查局的孙海亭处长在“首届房地产税收稽查研讨会”上如此感叹。

　　开发商怎样偷税

　　房地产业成了“重点”偷税漏税的行业，无外乎靠以下几个手段。一是利用流动作业来隐匿收入和利润。税务局检查税收情况时，一般都以年度为单位，但事实上，房地产企业的项目决算要等到整个项目工程通过验收之后才能进行，而此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去。因此，从账面看来，这个房地产企业是亏本的。

　　二是钻政策“空子”，不及时清算土地增值税。按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”，迟迟不进行决算，或留下一两套“尾房”，致使整个项目不能决算，逃避土地增值税的清算。

　　三是部分开发商将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，未记入应税营业额一并申报纳税。有的将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。

　　四是个别企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，或不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。

　　这些只是房产商在房产销售时的一些常规“技巧”，还有很多掩藏的更深的“秘籍”。面对如此猖狂的偷税行为，税务部门的稽查和打击的力度不断加大，但是，成效不尽如人意。究其深层原因，仍归结到现行的税收体制上。

　　房产商肆意偷税的背后

　　尽管说，偷税行为是当事人利益驱使下的个人原因，但是，客观存在的一些现状令我们无法回避。现行税收体制的种种弊端为房产商偷逃税款提供了理由和空间，要想根治，必须首先正视。

　　一是房地产市场运行非常不规范。开发阶段税少、税负轻，流通环节税重，就相当于给土地开发者的无息贷款，实际上鼓励了投机。进入流通时，土地承受过高的税负，从而助长了土地的隐形交易，逃税现象严重。更为严重的是直接影响和阻碍了大量划拨土地进入市场，激发了土地价格的上涨。在开发阶段发生的增值部分，由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。

　　二是税种多，负担重。房地产企业所纳税项是现行税制下交纳地方税种最多的行业，涉及11个税种，有的地方还重复征税。税费负担重，增加了建房成本，制约了房地产业的健康发展，也使部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。

　　三是计税依据不合理。我国土地使用税的征收，不是按价值征收，而是按面积征收，这种征税形式不能随着课税对象价值的上升而上升，具有税源不足而缺乏弹性的缺陷。四是内外有别的两套税制，导致房地产市场上的不公平竞争。国内企业与国外企业，在所得税、保有税制，以及三税（增值、消费、营业）收取不同，这种不平等现象，如果继续下去，将对国内企业的发展非常不利。

　　部分房地产开发商偷税已经成为业内公开的秘密，不外乎金钱诱惑，但从另一方面来说，现行体制的一些不足也给他们创造了偷税的可能。

　　从2003年开始，“物业税”这个名词就开始吸引越来越多的眼球，成为媒体广为关注的话题。物业税是一个“舶来”的概念，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。

　　物业税一方面是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。同时，它的一个最为重要的改变是，房地产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费，物业税开征后，将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取。

　　在1月16日举行的中国经济形势报告会上，财政部副部长楼继伟正式表示，物业税正在做模拟测算，估计不久将在深圳、北京、重庆开始试点。　　●何忠
　　

　　特约编辑：广伟