05年房市调控:从控制过快增长转向促进供求平衡

　　沉香

　　2004年在一系列宏观调控措施作用下，房地产投资增速快速回落，已经低于2003年的水平，但同时全国各地房价却普遍地出现了较大幅度的上扬。因此，日前国务院发展研究中心发布的题为《房地产投资和需求平稳增长，房价涨幅将趋 缓》的报告分析认为：

　　2005年房市调控重点 从控制过快增长转向促进供求平衡

　　目前，我国正处于房地产市场发展的关键和敏感时期。一方面，随着城市化发展，居民收入水平的提升和住房分配体制变革，的确存在着对住房的大量需求；另一方面，随着工业化和城市化推进，土地资源被大量占用，土地成本不断提高，建筑装饰装修材料价格上升，因此，房地产开发成本也不断提升，对房地产价格上涨形成了推动力。但是从另一方面看，2004年房地产价格持续大幅度上涨还有着深层次的体制矛盾因素。而且主要的问题还与我国房地产开发体制供应体制、融资体制的不完善以及需求关系方面存在较多的问题相关。同时，市场上确实存在大量的投资性需求，在一定程度上也导致部分地区房地产出现泡沫化倾向。此外，相关信息的公开性和透明性不够也对房地产市场的发展产生不利影响。在一个有五亿城市人口，城市化率又以每年一个百分点的速度推进的国家，如何既能实现房地产快速增长，又要保持价格相对平稳，已成为一个严峻的课题。

　　为此，《房地产投资和需求平稳增长，房价涨幅将趋缓》报告预测，2005年国家对房地产行业仍将会实施一定程度的调控，促进房地产市场供求平衡。在此基础上，房地产投资增幅会继续回落，但仍会高于全社会固定资产投资的增幅。住房供应结构将有所改善，适应中低收入家庭需求的经济适用房会增加。房地产金融将进一步探索多种渠道和多种方式。房地产价格仍将呈上涨趋势，但涨幅会缩小。

　　过快增长得到初步遏制

　　2004年在宏观调控政策作用下，房地产投资增速明显回落。有关数据表明，2004年1月-11月房地产投资额增长29.2%，增幅比年初下降21.0个百分点，低于2003年水平(29.7%)；2004年1月-11月施工面积增长21.7%，增幅比年初下降22.9个百分点；而2004年1月-11月竣工面积仅增长11.7%，增幅比年初下降18.6个百分点。施工面积增速已经接近2002年全年20.1%的水平，竣工面积增速已经远远低于2002年全年增长19.1%的水平。

　　在房地产投资、施工增速明显放缓的同时，全国范围内房产价格出现了大幅度上涨，1月-11月全国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%。其中，商品住宅平均销售价格为2580元/平方米，上涨11.6%。2004年四季度房屋销售价格比上年同季上涨10.8%，比三季度上涨2.2%，全年平均上涨9.7%。其中原来房价较低的一些省会城市如兰州、济南、武汉、太原、成都等新房价格大幅度升高，这些表明房价上涨呈现出普遍趋势。

　　从2004年商品房销售面积的增长情况来看，出现了增幅稳步回落趋势。1月-11月，商品房销售面积增长18.5%，比年初回落24.2个百分点，低于2003年同期的32%。其中，住宅销售面积增长17.8%，低于2003年同期的28.9%。虽然销售面积增长幅度平稳回落，但各月的销售量仍然保持在较高水平上，1月-11月商品房销售面积达23725.5万平方米，住宅销售面积达21209.6万平方米，房屋需求仍然较旺。

　　由于初期宏观调控措施对抑制房地产投资和需求的力度不同，导致一段时间出现投资增速回落快于需求增速回落的现象，二、三季度出现房地产市场供求失衡，房屋供应偏紧的状况。随着控制城市拆迁规模、抑制投机行为、加息等调控措施继续出台，对需求的调控力度加强，房地产市场供求形势有所改善，房屋供求差距由7月末的1618万平方米，减少至11月末的118万平方米。空置房同比增速连续几个月呈下降趋势，第四季度绝对量和环比开始出现变化，11月末空置房9985万平方米，比10月增加208万平方米，环比增长2.13%，同样反映出供求关系的改善。

　　该份报告据此对2004年房地产市场的基本评价是：连续出台的一系列宏观调控措施，对抑制房地产投资过快增长和需求膨胀起到了明显作用。房地产投资规模大幅回落，增速低于2003年，房地产施工面积和竣工面积增长速度已经恢复到2002年的水平。同时，房地产需求得到有效控制，房地产市场供求形势逐步得到改善。但各地房地产价格普遍、较大幅度上涨，应该引起足够重视。

　　存在的问题仍不容忽视

　　在房地产投资过快增长得到初步遏制的同时，国务院发展研究中心有关专家对于房地产下一步发展中存在的问题仍然担忧。

　　一是房地产价格上涨幅度过大。在宏观调控措施取得成效的情况下，房地产价格却持续较大幅度上涨，增加了中低收入居民购房的困难，引起社会各界对房地产是否“过热”和存在“泡沫”的担心。这轮房价上涨，首先是由北京、上海、杭州等经济发达的大城市开始，接着天津、重庆、沈阳、青岛等城建速度较快的城市房价大幅上涨，其他省会城市也有普涨的趋势。该份报告认为，这其中既有居民实际消费需求较旺、房地产市场供求一度偏紧，土地、建材价格上涨较快的客观因素(2004年四季度土地交易价格上涨10.0%，全年固定资产投资价格上涨5.6%)；也有地方政府超前城市拆迁改造，增加被动需求和中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理的人为因素，同时也存在一部分投资和炒作的非合理因素，导致局部地区出现房地产价格脱离实际供求的现象。

　　二是房地产投资结构仍不尽合理。首先是房屋供给结构不合理导致供需脱节。去年1月-11月社会需求较大的住宅投资增长幅度低于房屋投资的平均水平，其中经济适用房增长速度更低，仅为3.6%。使中低收入群体急需的住宅供给比例比上年同期下降，而商业营业用房投资却在增长。其结果就是，一方面经济适用房不能满足需求，需排号等待，普通住宅房价大幅上涨；另一方面，空置的商业用房大幅增长，至2004年11月末商业营业用房空置数量比上年同期增长16.6%。

　　三是土地开发面积和新开工面积增速回落过快将影响发展后势。至去年11月末，完成土地开发面积仅比上年同期增长8.7%，增速比年初回落49.8个百分点；新开工面积增长速度也逐月大幅回落，去年1月-11月已降至11.7%。土地开发和新开工面积增速大幅回落，将影响房地产行业发展后劲。

　　四是房地产存量资源没有充分利用。房地产与一般商品不同，具有连续使用的功能。房屋建成出售，即使已卖给出租者或投资者，但只是变成存量，仍然包括在全社会房屋的总供给量中。当前房价大幅上涨，一部分原因是房产存量资源没有充分发挥作用。据调查，在一些大城市存在大量的存量房产资源处于沉淀状态，包括投资者购入待出售、出租的房屋，第二套以上的闲置房屋。另外，由于当前资金成本低于预期地价、房价上涨的幅度，使开发商主观上放慢了施工的速度，使房屋在建规模偏大，竣工率较低。这种情况也加剧了房地产市场的供求矛盾。

　　促进供求平衡应是下一步调控重点

　　根据房地产市场的发展形势、变化和存在的问题，该份报告分析认为，2005年我国对房地产市场调控的重点应该从控制房地产投资过快增长转为促进房地产市场供求平衡，稳定房地产价格上，并且要重视调控政策的协调性和配套性，促进房地产市场平稳发展。

　　第一要发挥地方政府在调控中的作用。地方政府在调控房地产市场方面起着重要作用。要逐步规范地方政府的行为，使国家宏观调控政策能得到具体落实。一是结合地方政府“政绩评价”指标体系的改革，推动地方政府职能的转变。减少地方政府对GDP增长和政绩工程追求的内在动力，防止某些城市为此发展过热导致房价涨幅过高的情况发生。二是促进地方政府将工作重点转向社会保障和发展公共事业方面，科学制定城市发展规划，建好本地区的住房保障体系，落实经济适用房和普通住房的建设计划，逐步解决中低群体的住房问题。三是督促地方政府建设和完善本地的房地产市场体系，维护市场运行秩序。

　　第二要完善房地产市场体系，发挥市场机制配置资源的作用。首先，建立完善的房地产信息系统、房产登记制度和定期公告制度，及时向社会公开提供真实完整的土地资源情况，房地产供求情况，存量房地产资源的交易、变动情况及租赁市场的资源、价格等情况，合理引导房地产生产、投资、消费。其次是完善房地产市场体系，加强商品房一级销售市场、存量房的二级交易市场和房屋租赁市场的建设，促进各个市场的协调发展，形成多层次市场体系，发挥各市场间的替代作用，满足不同消费群体的需求。再次，整顿房地产市场的运行秩序，监督和管理开发商的行为，使其按照市场规则，规范经营，防止联手抬价，查处提供和散布虚假信息的行为，促进房地产市场的公平竞争。

　　第三要综合协调使用多种调控手段，保持房地产市场供求平衡和价格稳定。要增加中低档住宅建设数量，改善房地产供应结构。检查、督促地方政府落实经济适用房的建设计划，保证公平、合理的提供给真正缺房的低收入居民；完善土地使用制度，明确普通商品房的供地原则，建立公开、公平的土地供应机制，保证普通商品房的土地供应量；利用税收、利率等有效的经济手段，激活沉淀的存量土地、房产的资源；也可以根据形势变化的需求，考虑发挥利率杠杆的调节作用，抑制不合理投资需求。

　　第四要正确处理房地产投资和消费的关系，培育合理的住房消费需求。居民住房消费是新的经济增长点，要注意培育和保护。调控政策要有保有压，宏观调控的重点是控制被动需求和投资炒作的需求。土地政策和信贷政策要保证经济适用房、普通住宅的供给量，促进房地产供给结构的调整。

　　特约编辑：广伟