土地政策缩紧房市供给 05年房价将在高位中趋缓
□ 本报记者 毕晓娜
去年第四季度全国房价继续快速上涨，全国35个大中城市同比上涨10．8％，比去年三季度上涨2．2％；同时土地交易价格同比上涨10．0％，环比上涨1．8％。可以说，去年房价直接上涨的带动作用以及土地价格上涨的潜在
推动作用，在现实中对今年房价走势以及房地产市场整体平稳发展的目标形成了一股不小的压力。
??尽管商品房价格的过快增长引起社会各方面的极大关注，其持续性的高位运行也被认为会有可能是影响房地产和国民经济平衡发展的突出矛盾和问题。但在宏观调控政策对房市供给趋紧影响和客观需求依然坚挺，以及金融政策平抑不合理需求这几个因素的互相作用下，中国经济景气监测中心张海旺和席念霞在其《今年商品房价格预期增速减缓但仍在较高位运行》报告中，分析认为2005年的房价依然将高位运行，但平缓趋势已然来临。
房价持续居高
??该份报告认为，此番宏观调控政策有两个落脚点，一是土地管理加严，二是银行信贷趋紧。虽然土地政策与金融政策的取向相似，但两者对商品房价格的影响和作用不同。土地政策的继续趋紧，对商品房价格具有一定的刺激作用。
??当前的土地政策从两个方面增加了土地供给的紧张，并提升了土地价格。一是以经营性用地统一实行以招拍挂等方式代替了原来公开交易和协议交易甚至暗箱操作等混合供地的方式。这既提高征用土地费用标准，推动了土地市场深化发展，又遏制了房地产等用地扩张势头和土地交易环节的价格泡沫因素，还改变了土地价格过低和扭曲交易现象的改变。2004年3季度，全国土地交易价格增长11．6％，增幅比上年同期和2004年1、2季度分别高2．8和4．1、0．1个百分点；其中居民住宅用地交易价格增长13．6％，增幅比上年同期和2004年1、2季度分别高0．5、4．9和1．4个百分点。4季度，土地交易价格同比上涨10．0％，比3季度上涨1．8％。二是国务院及有关部门对于一些低于国家标准甚至是违法违规出让的土地进行了几轮严格的治理整顿，如暂停半年农用地转用审批，对开发区进行全面审查，对土地审批规划采取了愈来愈严格的制度，实际上就形成了建设用地供给的趋紧，并直接推动了土地价格的上扬，而土地价格上扬又有力地拉动商品房价格上升，例如去年1、2、3、4季度居民住宅用地交易价格增长，比住宅价格分别高1．1、2．1、5．0和0．4个百分点。特别是3季度，在房价达到和超过两位数的9个城市中，上海、天津和沈阳的土地交易价格增长较高，分别为14．9％、12．6％和16．5％，等同或接近于它们的房屋价格，因此看地价对房价的推动作用明显。
尽管暂停农用地审批期限已经结束，但土地政策的趋紧态势并没有扭转。报告认为，2005年，土地政策将从以下几方面继续从紧从严。首先，通过切实保护基本农田措施，以及加强土地规划管理、用途管制和用地计划，控制和引导土地和耕地占用的总量、速度和结构；其次，通过提高国家征用土地费用标准，特别是土地招拍挂方式和具体操作规范的完善，以及市场化手段的发挥，推动土地价值的实现。在实际中，建设用地市场化加强的取向，也会从总体上在一定程度拉动商品房价格的上升；再次，通过强化省以下土地管理体制改革，进一步遏制部分地方政府低价、超低价甚至零价位出让土地的现象；最后，通过经常性治理整顿，打击非法圈占和倒卖土地行为，全面规范土地市场。
在土地管理趋严导致房市供给紧缩的同时，房地产需求和现实消费潜力仍然呈现坚挺态势。我国经济快速稳定发展，将全面加快城市化进程，促进人民收入水平的提升和住宅消费的升级，将使房地产市场需求在相当长的时期内保持坚挺态势，房价居高难下。报告分析，2004年1－3季度，城镇居民家庭人均可支配收入增长11．4％，同比增长1．8个百分点，这将为下一年度房市消费打下良好的伏笔。而2005年我国会进一步加快城镇化进程和结构调整，大力提升城镇居民的收入水平，继续鼓励消费，进一步促进城镇购房能力的提高。这些因素都支持了房屋需求的稳定增长。此外，在上述城市化加速和城乡居民收入提高的基础上，居民消费预期在继续适度降温并对房价泡沫发挥挤出效应的同时，仍将相对稳定。这也是商品房价格增长仍在高位运行的重要因素。
增幅基本趋缓
在行业人士对房价居高不下表示忧心的同时，张海旺和席念霞则在报告中指出，2005年金融政策的基本取向仍将是适度从紧，与土地从紧的作用相应的是，金融政策对商品房价格增长是继续发挥抑制效应，将使房价呈现稳定状态。
当前央行提高房地产贷款利率和准备金比例，虽然重点是控制固定资产投资的过度扩张，但其在现实中减少房地产资金供给总量和加大房地产贷款成本，大大削弱了商品房价格增长贷款方面的支撑因素。而2005年继续对房地产开发企业实行较高的金融市场准入门槛，有助于防止商品房价格依赖银行贷款性质的再度膨胀。
央行严格房地产信贷特别是加息后，虽然商品房价格继续上升，但房地产开发企业贷款的迅速下降，间接反映购房定金及预收款的快速增加，特别是集中体现供需变化的商品房空置面积增长幅度的持续下跌，表明此轮房地产热的支撑因素已主要由国内贷款转为需求增长上。
而在需求方面，依然保持旺盛的态势中理性因素却不断加强，有利于房价的逐步平稳。与其他因素相比，需求膨胀及预期高企对房价的拉动作用更为突出，但随着市场不断规范，消费者的消费心理也日益成熟，消费行为也更加科学和切合实际。特别是进入利息上升周期后，投资型购房者的需求受到影响最大，倘若利率进一步提高则消费型购房者的需求也会受到一定影响。而投机性购房风险和贷款购房引起的家庭债务风险等，更会使得消费者入市谨慎，对房价的预期将趋于理性，从而减弱商品房的需求及其预期对房价的推动因素。目前，商品房销售面积和商品房销售额增长虽然仍高于商品房竣工面积和房地产开发投资，但它们本身已开始呈现出下降趋势，房价也不同程度出现增速减慢的迹象。有资料显示，2004年整体商品房价格增速大体呈波动缓降状态。1季度为7．6％；2季度为9．7％，增幅比1季度高2．1个百分点；3季度为8．5％，增幅比2季度回落1．2个百分点。1－11月为12．5％，增幅虽然比1－10月高0．8个百分点，但不仅比1－7月、1－8月和1－9月分别低0．4、1．0和0．5个百分点，而且较1－5月与1－4月之间的升幅，1－11月与1－10月之间低3．1个百分点。
从商品房供给结构看，建设部在2005年工作计划中明确控制拆迁规模，并将“加大中低价普通商品住房供应，加强经济适用住房和城镇廉租住房制度建设，限制非住宅和高档及大户型住房建设”作为工作重点。而2005年各地对中低收入商品房投入力度的加大及二手房交易比例的增多将是稳定平均房价的因素。如上海确立了房地产市场调控三原则，“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”，将加大配套商品住房建设力度，扩大普通商品住房供应量，努力实现供求总量基本平衡、供应结构不断优化。在北京，经济适用房的较快增长，对于抑制商品房价格的更快上涨起到了重要作用。在南京，去年二手房成交放量之后，有专家认为，去年快速上涨的房价今年将出现小幅波动。
特约编辑：广伟
