新年第一个月，有关房地产市场的信息不少，两会召开，政府经济报告发布，物业税试点城市消息披露、二手房按揭对“小而老”房子继续加严，网上登记备案又设立了新的规矩。在“以三个为主”的房地产大政方针指引下，一些业内人士认为，今年在市场总体判断平稳的前提下，周遍市场的一些变化及开发商和消费者心态的一些 变化，仍然使上海楼市在区位、产品类型、价格区间等局部范围内存在变数。

　　开征物业税可能改变投资理念

　　收缴物业税的说法去年已经在楼市掀起小小波澜。取消包括房产税、出让金等，改为一次性收缴物业税。按照业内估计的时间表，物业税可能在10月左右推出。目前一些城市已经开始推广或试点，包括北京、重庆、广州等。

　　实行收缴物业税后，对楼市的影响不是来自于自用型住房，而是来自于投资性购房。上海中心城区地段的商用投资价值相对较大，包括住宅物业和商业办公物业，如果物业税开征，等于就是大家俗称的“贱买贵用”，投资成本增加，回报降低，投资者的热情可能受到影响。

　　开征物业税会降低房价吗？这是普通市民比较关心的问题。记者询问几位开发商，他们认为，开征物业税后对房价影响不大，房价中土地出让金的比重并不高，物业税的推行减少了部分土地出让金，但不足以使房价降下来，因为维持房价的稳定最主要的购买力来自于自住型，这些自住型的购买者对稳中有升的上海市场有一个基本的预期。但是对投资型物业购买者而言，今年如果开征物业税，中高端市场有可能会受到影响。

　　上半年有惜售心态 下半年可能放量

　　一般来讲，由于春节的关系，每年的1至3月份是房地产市场的淡季，如果要开盘，开发商一般也至少要等到3月下旬。一些项目有惜售心态，因为上半年推出量本来就比较少，开发商如果期望尽快结束项目，目的在于拿下面的地。如果后续开发用地不落实，就很难再开发新项目，因此上半年可能会出现惜卖的情况，“不着急，慢慢来”。估计下半年可能有一个集中放量阶段。

　　另外，一部分实力稍欠缺的开发商从资金方面考虑，必须将产品迅速投入市场，最大限度地缩短生产周期，用销售回款解决后期的大需求量的资金。因此这些项目最在乎销售速度，多采用低开高走的销售策略。

　　开发商：充分发挥土地价值消费者：买物业最省心

　　开发商都说拿地不容易，今后能不能获得土地心里没底，所以在开发现有土地的过程中，特别想把土地的价值发挥到极致，这是开发商的普遍心态。但是开发商也有难控制的东西，就是节奏感，缴了土地出让金，金融政策又偏紧，所以有的开发商一方面希望用速度从市场上找资金平衡，一方面又希望多磨磨，在有限的土地上建造出优秀的作品。

　　从产品层面看，现在拿地不容易，今后的机会未必有太多，开发商的利润无非从几个方面想办法。一个是前期成本，另外就是从产品、服务上挖掘楼盘价值，特别是中心区或者城市规划中具发展潜力的地区，开发商更是动足脑筋将产品做精。

　　从消费者心态来讲，目前投资品种不多，升值难料，所以，大家干脆买房，觉得买物业是最省心的事。物业投资的概念已经逐渐在市民中建立起来。

　　商业地产究竟还有多少空间？

　　大概从2003年开始，人们投资物业的视野逐渐扩大，以商铺和小户型酒店式公寓为代表的商业地产受到市场欢迎，尤其是商铺，升值超过人们的预期。2004年，商业地产竞争已经很激烈，估计今年会更加激烈。主要原因是，作为新利润空间的大量商业地产希望出售，特别是大量新建小区的配套社区商铺，增加了这部分产品的供应量。过去很多商户找个经营场所不容易，现在是开发商求他们进来，希望用商铺拉动住宅的增值，带来新的利润空间。因此，一方面商业地产市场在未来几年内将持续繁荣，另一方面，这种繁荣也意味着商业地产市场对投资者的回报会降低，甚至会出现投资失败的例子。值得关注的是，如同住宅供应需要合理结构，商业地产的开发也需要注重结构和供应量的配置，在一些社区商铺中，由于开发商要快速销售，快速变现，造成商业布局缺乏系统的规划和策划，已经出现不同程度的空置。

　　 文/许国萍

　　特约编辑：广伟