2005年2月的第一天，北京市统计局公布了联合北京市建委实施的，旨在摸清北京市商品住宅投资性购房比例、结构等情况的《商品住宅投资性购房快速调查》结果，该结果显示：北京房地产市场上的投资性购房比例为17%。

　　据悉，这是北京市首次公布该市房地产市场投资性购房的比例，而此前上海作为全国公布这 一数字的第一个城市，其2003年的投资性购房比例为16.6%。

　　“这个数字与我的判断比较接近。”清华建筑专业出身的北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华如是说。从上世纪90年代初辞去公职，投身房地产市场一线，阎少华可以说是中国房地产15年历史的见证者。阎少华现在北京已操作多个地产项目，并成为身边许多房地产投资者们的幕后高参。

　　进入2005年，有业内人士预言，房地产市场中投资性购房的比例还将加重。

　　投资性购房过多好不好？究竟什么样的房地产项目值得投资？不同类型的投资者应分别作出怎样的投资判断？阎少华针对这些投资热点问题给出了自己的答案。

　　投机是“瘟疫”

　　在谈论投资性购房之前，阎少华认为关键的问题是“应该认清什么是真正的投资”。

　　正如《商品住宅投资性购房快速调查》的结果显示，在投资性商品房中，近三成(28.5%)投资住宅在短期内就进行了转手取得收益；逾两成(23.5%)的投资住宅投入租赁市场“以租养房”；此外，有近五成(48%)则以空置的方式等待获利空间。

　　除了最后一种情况的未知或不确定因素过多，阎少华认为只有第二种情况是真正的投资，即买房不是自住或短期变现获利，而是为了获得长期的持续的收益。而第一种情况只能称之为投机，而不能算作真正意义上的投资。

　　实际上，在北京不少楼盘都有着极高的投资性购房比例，而且这一比例还在悄然之间呈现出了上升趋势。最为明显的一个例子是：建外SOHO的投资性购房者达60%，而在新项目SOHO尚都目前4亿元的销售额中，投资性购房比例超过70%。

　　针对这种情况，阎少华认为投资性购房较多应该说是正常的现象。“投资多一点并不是可怕的”，阎少华分析这与城市特色有关，像北京、上海这种国际化大都市，“外来人口多，投资市场必然大，而且真正的用于出租的房地产投资市场是健康的，因为它可以自我调节。”

　　他具体谈到，每个月的租金报告可以向投资者传达信息，如果一段时期之内，大家觉得租房的人少了，慢慢地为了出租而买房的人就会相应减少。而已经买房的投资者相应降低租金，损失也不是很大。由于有市场无形的自我调节使其保持健康的状态，因此，“对于买了房子出租的投资性购房，可以任它自由发展。”

　　“真正危险的是投机性购房过多”，因为投机追求的是短期收益。尽管从长期的发展来看，房价的总体走势是永远向上的，但是一个时期内投机者过多会导致短期房价上涨过高。“一年就完成十年的涨幅，当然要造成房价暴跌。”阎少华认为这种结果就像瘟疫一样，对消费者、开发商和房地产市场的发展都极其不利，因此，必须通过房屋贷款、登记、转让程序等在内各种手段将其控制在一个很小的范围内。

　　高密度住宅不值得投资

　　如何判断房地产的投资价值？

　　“房地产与其他投资品不太一样，分析它是否具有投资价值，主要看其所处土地的价值与建筑本身的价值两方面。”阎少华解释得很具体：

　　房地产的一个最大特点是，土地的稀缺性决定了它的发展一般来讲是在不断增值的，而由地理位置、自然环境和人工环境等因素带来的不同地块的差异性也很大。因此，投资者必须综合分析这些因素，对土地的升值潜力有所判断。

　　而另一方面，看一个房地产项目是否具有投资价值还要看他的房子是不是可持续发展的，即与房屋本身品质有关的因素。例如房子的材料使用、空间设计是不是抓到了建筑的本质，是不是经得起时间的考验。

　　如此总结，房屋投资价值就等于土地价值加上建筑价值。

　　阎少华以住宅投资为例具体说明：高密度住宅由于土地价值因素所占份额很小，因此其投资价值主要取决于其建筑本身的价值；而低密度住宅则相反，土地和环境因素比起其自身建筑品质显然更为重要。由于目前的我国房地产市场产品的建筑品质的可持续性较差，还没有完全达到可以保值甚至增值的程度；而在我国人多地少的大背景下，有限的土地在一定时期内都会随时间而增值。

　　在高密度住宅中，贬值的建筑本身因素所占份额较大，而在低密度住宅中，增值的土地因素又占了上风。由此不难算出，“低密度住宅具有投资价值，高密度住宅投资价值相对较低。”

　　而随着购房的目的逐渐走出单纯为满足基本的生活需要的圈子，更高层次的文化价值也越来越引起人们的重视，阎少华将此总结为，解决住房有无以后的判断标准的升华。

　　“土地价值里还有一部分是当地文化的价值。”阎少华认为，建筑物的物体本身可以折旧，但是文化经过上千年的积淀可能就越来越有价值。所以，文化因素也应该逐渐成为投资者判断房子本身具不具有投资价值的考虑之一。

　　涨价不等于投资回报

　　但是，仅仅依据此两种因素来判断房地产的投资价值，就能得出正确的结论吗？目前，一个普遍的事实是：投资者在一个较好的地段买到了一个质量也很不错的房子，但最终的租金或转手的价格却没有达到开发商宣传中的亦即投资者心中理想的目标。

　　阎少华对此的解释是：开发商们所宣传的按照售价计算投资回报率算法是完全正确的，问题不是出在计算公式本身，而是因为给出公式的前提就是错误的。“他们的前提就是租金保持不变甚至因为项目售价的增长而上涨，但很可能三年之后全部租不出去了，所以这样计算是毫无疑义的。”

　　因此，阎少华提醒，在判断投资住宅是否能保值或者升值时，预期租金只能作为一个次要的参考因素，更主要的判断标准还是上述土地价值以及建筑本身的价值。

　　而针对目前几乎所有项目都在大肆宣扬自己的涨幅，但这只是开发商们的一种销售策略。阎少华解释说，因为项目刚一开始房子还没有盖好，买期房的客户存在一定的购买风险，开发商就必须以低价政策鼓励这种购房行为。而对于买现房的人，理应承受此后上涨的实际价格。

　　“实际上，项目销售过程的涨价跟房地产价格的走势没有直接关系，所有房子都是低开高走，开发商必须这么做。”因此，阎少华认为，投资者在考察项目是否具有投资价值时，参考项目销售价格的变化是没有意义的。真正要想判断一个区域内房地产价格的走势，应该在市场平稳后以二手房的价格变化为依据。

　　曾经有专家断言，中国的房地产不值得投资。阎少华对此未作评论，他只是表示，现阶段现房整体的投资价值不大，具体来说就是与高密度住宅相比低密度的更具有投资价值，但不排除在个别特殊地段存在特例。

　　究其原因，阎少华认为总体上是由于目前的房屋密度过大，土地价值所占份额小；而房子的质量、材料不好，空间设计的也不尽合理；同时我们的房地产二级市场不活跃，流动性(变现能力)差，市场规则、法规也不够健全和成熟……诸多因素造成了投资价值的降低。

　　因此，“对于那些辛苦挣了一些钱并希望通过投资房地产使其保值增值的人，我建议他们有需要就购买，而不要想投资赚钱，因为短期内靠租金或转手变现是赚不到钱的。”

　　作者: 阴 雪
　　特约编辑：广伟