在上月中旬举行的中国经济形势报告会上，财政部副部长楼继伟透露，包括重庆在内的部分城市将在不久后开征物业税。此举意在限制一些地方政府对土地的过度开发，并促使他们把眼光放得更为长远。重庆被纳为首批物业税试点城市，这对我市正在发展的房地产市场以及老百姓的生活将产生重要影响。

　　物业税将按年 缴交

　　根据楼继伟所说，物业税的开征是将现行购房者在购买阶段一次性交纳的房地产税费，转化为在房产保有阶段陆续收取，也就是说，把现在买房子前一次性交纳的税费，放到买房子后，由房屋所有者按年缴交。然而记者在重庆万康律师事务所律师文金鹏处了解到，开征物业税并非简单的税种转换。我国现行的土地使用制度为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权，根据土地的不同用途，批租的期限在４０年—７０年间，其大部分税费用地者需在取得土地使用权后一次性支付，使用者无须考虑土地的增值问题。在此制度下，购房者在购买房子时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。

　　开发商筹资成本会大降

　　记者在重庆市房地产研究所了解到，实施物业税使得土地的取得成本降低后，占开发成本将近２０％的税费也因此转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本将大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发的进入门槛也随之降低。与此同时，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求。目前，许多工薪阶层都是采取按揭贷款的方式“用未来的钱，圆今天的梦”，每个月的工资除了要还银行贷款、支付利息，还要交纳物业管理费。由于物业税是随着房屋价值的提高而增加的，就意味着消费者要承担越来越重的税赋负担。我市某知名物管公司覃总也表示，这样就会导致一批本来家庭经济实力不强，只是因为购房“门槛”降低了而购置房屋尤其是使用银行贷款按揭购房者，会有可能像一些租得起办公场所但付不起昂贵物业管理费的公司一样随时出现断供的局面。

　　房价并不会大幅波动

　　“买得起而养不起”——就在这样的理论下逐渐成为购房一族新的“恐慌”，也是人们对开征物业税所下的“定论”。对此，记者采访了几家本地开发商，得到一个一致的结论：房价大幅下降可能性并不大。据光华地产策划部相关人员解释，房价是土地成本和市场需求的反映，现在更多的是依赖市场需求。在市场需求没有大波动的情况下，房价不会有太大波动；虽然养房价格会有所上升，但这个费用不会高到难以接受的地步。当然，这还需要一个前提，即合理征收物业税。如此一来，将不会对房产市场引起大的波动。而普通购房者之所以担心物业税，主要是不知道物业税到底会收多少。在负担适当的情况下，该买房的人还是会买，只有小部分房产投机者会因利润下滑退出。因此，我们不难看出，除非由于开征物业税使开发成本大幅降低，不然它的实施不会使房产价格“跳水”，唯一可以预见的只是增幅会有所减缓。

　　对二手房市场影响小

　　是否对二手房开征物业税，记者在截稿时尚未得到来自业界的确切信息。不过从事二手房的相关人士大多乐观地认为，政府征收物业税其范围将主要适用于新商品房，对于已经投入使用、经过一次交易的二手房肯定会有过渡措施。而依照目前国家对三级市场的明文规定，二手商品房的土地税费已经在新商品房买卖中交缴完成而无需再缴。但如果针对二手房征收的物业税包含了每次二手房换手的土地增值税，那么二手房购买者要缴纳这笔不菲的费用，可能会导致压力加大、从而导致整个市场的活跃性降低，二手房市场无疑将面临一个不小的考验。

　　有利于打击房屋炒家

　　抛开真正的购房者不谈，开征物业税最重要的一个影响就是将大大增加投资房屋租赁成本，提高风险。据中原地产相关人士分析，征收物业税将在一定程度上迫使众多长线炒家放弃难以出租的空置房或地段不好、出租收益率不高的“鸡肋房”。该人士接着分析道，物业税改革的目的并不完全是为了打击炒楼行为，但楼价如果因此有所下降，房地产投资利润空间就减小，炒楼的风险也就增大；另外，首付房价下降后，老百姓购房的能力将增大，令房地产投机者争得的份额随之减少；而由于养房成本上升，“买房出租”作为长线投资的形式将会收益日减，由于物业税很可能随着出租收益率变动而每年调整，拥有多套投机房源的炒家们也将因此面临更多的市场压力。

　　此外，实施物业税还有利于规范房地产税收制度，避免房地产业税种繁杂、重复税收等现象继续制约我市房地产业的发展，但基于物业税问题比较复杂，将现行不动产税制改革为物业税仍面临诸多困难和疑问。

　　
　　黎黎 　

　　特约编辑：广伟