上海进入全民炒房时代 排队购房呈两极分化

　　近几年上海楼市捷报频传，温州购房团，台湾炒房团，香港看房团，让上海市民见识到了外地投资客的万丈豪情入楼市，让上海市民看到了在卖方市场中排队购房的“奇景”，而从2004年第四季度开始，这股排队买房之风从中低档楼盘蔓延到高档楼盘，现在排队购房已呈两级 化，似乎寓意着上海进入全民炒房时代。

　　排队，排队，又是排队购房，这是近期行业内的热点话题，几乎楼盘开盘都存在开盘排队购房的现象，从04年四季度开始，这种现象在市中心特别严重，这些楼盘一般单价在15000元/左右。

　　事件回放

　　04年12月初位于复兴东路外滩的金外滩花园尚未开盘，就出现了排队购房的现象，据了解，当时有近200人在排队，而开盘的当天，场面非常混乱，要知道当时该楼盘的单价在30000元/平方米，而不可思议的是开盘当日即告抢购一空。

　　05年初，长宁区紫云路的虹桥豪苑，该楼盘也发生了排队抢购的现象，当时该楼盘的售价在15000元/平方米左右，更有排队市民10人预定了41套房。

　　普陀苏州河沿岸的汇丽花园二期开盘同样出现排队景象，开发商和代理商出现利益纠纷，造成售楼处多次搬迁，遭媒体曝光。

　　形成目前市场排队抢购风的主要原因是，2004年上海全年商品住房批准预售面积与预售登记面积之比为1∶1.07，需求略大于供应。同时，宏观调控政策收紧"地根"、商品房供应趋缓、中心地区资源紧缺等原因，也影响了上海商品房的供应量。使得市中心一些楼盘供不应求。而据中瑞市场研究公司统计数字也表明市中心某些区域呈供不应求状况，2004年静安区供应同比去年度下降了37.7%，下降幅度十分明显，而成交量同比前年度仅下降8%左右，低于供量的下降幅度，需求依旧显得极为旺盛，导致某些楼盘上涨速度惊人，04年初国际丽都城报价为在12000元／平方米，目前二手房市场的价格已飚升至25000元／平方米，涨幅达100％，而且受“国际热钱流入上海楼市”之类消息的影响，仍有上涨不歇之势。近期统计局公布，2004年度上海销售平均价格已达6385元，比上年上涨14.6％，根据房产之窗新房监测系统数据统计显示，随着均价的提高，各档次房源的价格分水岭已不再明显，万元住宅已经不算是高档房的标志，目前高端房的价格准线又有上浮。

　　中瑞市场研究有限公司常务副总朱峰认为，出现高档楼盘排队，是因为04年市中心供应量少，需求旺盛，导致价格飞涨，另一方面，高价位的楼盘通常位于市中心区域，地理位置相当优越，有很强的升值潜力，从而造成排队"追捧"，投资者看好市中心楼盘的升值潜力，纷纷把资金集中于此。

　　上海也向温州看齐 全民炒房

　　本人曾经和一位开发商老总聊起，排队购房的现象，那位老总说："现在只要你手中有房，肯定是赚的，半年转让一次，每平米至少赚2000元，现在股市已经是很低迷了，一些原本炒股的人，把资金转移到房地产上，造成房价不断攀升。"而据调查，这种排队购房现象不仅出现在市中心的高端楼盘，也出现在外环以外的某些楼盘，如05年1月份位于闵行区北翟路的金色西郊城开盘时，秩序比较混乱，一大早就有人排队，甚至现场外来民工将手中所谓购房号进行非法买卖，该楼盘的单价已经从6800元迅速上升到7500元，而浦东的地杰国际城开盘均价定位在6300 元 / 平方米，其中最低价为 5900 元 / 平方米，第一批 226 套房源引来近 4000 多个排队登记，最后不得不采取公正摇号的方式进行分配。而05年1月初开盘的南汇金色杭城和安亭新镇开盘时也出现了类似的情况，据了解，排队的人群中不仅有普通的购房者，还有一定数量的投资客，他们雇佣民工连夜排队。

　　《第一财经*第一地产》栏目评论员蔡为民认为，目前外环线排队购房现象不是刚性需求所至，因为这些区域交通及配套不是很便利，特别是在这里购房到市中心上班不太方便，很少人会在这里居住，总体来说这些人还是投资者居多，造成排队现象有二个原因，一是某些楼盘可能目前有些卖点，投资者看好这一趋势，纷纷把资金压到这里，但是这一卖点不足支撑卖点，投资者只是想短期炒一下。二是，现在担心的是上海已向温州一样变成全民炒房，因为一些缺乏资金的投资者不敢碰市中心高端楼盘，只能去投资中低档物业，很有可能造成了有钱的投资者去投资市中心楼盘，缺乏资金的投资者去购房中低档楼盘，反正等着房价上涨。另外，蔡为民还指出，目前地产投资已进入专家时期，盲目地跟风式的投资会有一定的风险，特别是05年房地产市场还不明朗，千万不要跟风式的投资。

　　中高档楼盘没有排队现象

　　据记者观察，四季度开始出现的排队购房现象，主要集中于上海本地客户自住和投资为主的中低价位楼盘，及外国客户用于投资的高价位楼盘，而排队现象很少集中在申城的中高档楼盘。中瑞市场研究公司常务副总朱峰认为，如果以几年前10000元以上算高档，6000-8000元/平方米算中高档，6000元/平方米以下算中低档的标准很难对目前楼盘的档次进行定位，因为现在有些楼盘的价格已达到了高档楼盘，但是其地段、配套、小区的环境及楼盘的品质还没有达到这个价值，从目前来看申城的中高档楼盘排队现象不多，这是因为一些楼盘价格达到了中高档楼盘，但是其楼盘的档次只能算是中档楼盘，投资者认为不值这个价格，没有太大的升值潜力，而普通的购房人认为再加一点钱可以买到地段更好的房子。

　　特约编辑：广伟