二手房市一下子由热变冷。

　　银 行暗收二手房贷

　　1月初，我爱我家在全公司范围内转发了某银行的“精神”，要求业务员要向客户明确说明———贷款额度随房龄递减，比如5年内有可能贷到八成，10年内降为七成，15年以上则只能贷到五成以下甚至不能贷款。同时，贷款人的身份限制也较以往更严格。

　　紧接着，金诚信经纪公司也接到了农行某支行的“通牒”，称对于上世纪90年代以前建成的房屋，一律停止发放二手房贷款。

　　上述举措并非某家银行的个别行为，这股贷款紧缩之风在短短一个月内已在北京全市刮起。近几天，记者从首创金丰易居、置换家园等五六家规模较大的二手房经纪公司均得到了类似信息，而他们的合作方基本上已经涵盖了北京各大放款银行。银行正在紧缩房贷，二手房市一下子由香饽饽变成了谁也不待见的冷饭，遭遇之惨更甚于新建商品房。多家中介的金融总监在接受采访时都一脸的痛苦：“他们一点风险都不想承担，提出的条件，我们真接受不了。”但是为了继续合作，他们都不希望记者公开银行的名字。

　　尽管没有一家银行愿意公开得罪二手房的需求群体，落下个“嫌贫爱富”的骂名，但购房人明显能够感受到他们受到的特殊“照顾”：比如，审贷的过程加长了，房产的评估价值降低了，放款速度变慢了。总之，今年多数银行都在以实际行动向市场表明，他们对二手房贷的兴趣不高。

　　受宏观调控和银监会严格控制风险、为房地产市场降温等“最高指示”的影响，从去年下半年起，就已经有银行陆续对房屋二级市场念起了紧箍咒。有很多银行都悄然将二手房的八成贷款高限额度调低至七成，贷款年限与房龄相加也不得超过35年。而新近的“贷款人必须提供第二居所证明”的规定，更是让很多外地人对自己的获贷前途感到渺茫。
 　购房人首付负担加重

　　众多中介公司的客户分析显示，目前，北京二级市场上绝大多数人的购买目的还是自住，其中以低收入人群、家底薄的年轻人以及拆迁户为主，他们选择购买二手房的最主要原因还是经济拮据。

　　金诚信总经理邱宏表示，银行限令对交易的影响很大，因为市场上七八成的房源都是上世纪90年代前后建成的，而购买二手房的群体多数收入偏低，可能很多人只能被迫放弃自己合意的房子了。

　　贷款紧缩意味着购房人首付负担将大大加重。其影响，我们可以透过某公司新近成交的一个案例简单看出：一套1990年建成的房子成交价为35万元。以前银行对此类房源的评估价可以达到32万，但现在的评估价只有30万，业内人士还说：“银行方面给的价格很不错了。”以前购房人能够贷到七成贷款，那么需要支付的总款项约为三成，首付9万加上评估差额5万，再加税费等约2万，总计16万元。可是，按照部分银行的新规定，该购房人只贷到了五成房贷，因此他需要筹集的金额增至15万+5万+2万，总计22万元。由于该购房人根本就没有思想准备，6万元的首付差额，他们根本无法及时筹措，所以买卖双方以及中介还差点为此打起了官司。

　　这个例子也许有点极端，但今年想买二手房的人肯定得准备更多资金。链家的研究报告显示，即使是在去年的好年头里，虽然有近八成的购房人都希望通过贷款购房，但实际上也只有将近35.88%的人得到银行贷款。今年的放贷情况是不言自明的了。

　　二手房市影响分析

　　根据链家的统计资料，二手房的贷款金额在30万元以下的占到总贷款数的70.65%，而商品房的贷款金额在30万元以下的却只占到55%。银行为什么还要对二级市场如此打压呢？来自银行内部的消息是，按照银监会精神，今年各银行都要为降低房地产热度做贡献，减少信贷额度。而对于银行来讲，二手房贷款的办理比较零碎，人力付出多，但收益小，不如一级市场“痛快”，因此压缩总量先压缩二手房，二手房市“倒霉”也就不足为奇了。

　　首创金丰易居副总皮娟娟表示，老龄房受金融紧缩影响最严重。但是由于户型落后等原因，目前上世纪90年代以前的老房子需求量并不高，一般购买这种房子的人都是用来投资，或是拆迁户故土难离，他们多能够一次性付款。购买上世纪90年代中后期建成房屋的购房人恐怕所受影响最大，因为他们能够贷款的成数可能有所降低，再加上银行指定的评估机构刻意压低价格，他们购买二手房的首付可能高过购新房所付，因此他们会转投一级市场。而2000年后建成的房屋，所受影响可忽略不计。

　　特约编辑：广伟