前期物业管理及物业收费标准是不可忽视的考察内容现在，消费者在购房时除了考虑户型、地段、价格等要素外，把入住后的物业管理等级、收费标准也作为衡量是否购买房子

　　的重要指标。房屋作为一种特殊的商品，其售后服务已经被越来越多的购房者重视，对开发企业来讲，物业管理也是参与市场竞争的 重要手段，同样为楼盘营销的主要指标。

　　好物业能让楼盘升值

　　小区没有好的物业管理，房屋公共部位、公共设施就得不到妥善的维护，房屋自然就会加快老化。市物业办的有关人士称，购房者在买房时，千万不要忽视物业管理的重要性，房屋一旦由服务差的物业公司进行管理，房屋的价值将难以得到保值、增值。

　　许多开发商在销售房屋时，拿小区前期物业管理作为房屋卖点，如此更能方便购房者对小区物业进行了解。比如银禧苑聘请香港戴德梁行为物业顾问，BOBO公寓由城建物业提供物业服务等等。一个优秀的物业企业，除了能提供合同约定、可量化的服务之外，更应提供物业使用的便利性、舒适性，以便延长物业的使用寿命，实现保值增值。

　　早介入有助提升服务

　　物业管理早期介入，指开发企业邀请拟从事物业管理企业及有关人员，从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见，并制定物业管理方案，以便为以后物业管理工作打下良好的基础。

　　在业主没有入住的时候，物业管理企业提前介入，可以参与物业的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等全过程，对其提出一些合理的建议，这时候，物业公司更多的是管理——替业主管理房产。由于介入的比较早，物业公司对物业已经“知己知彼”了，这时候物业公司的主要工作就是怎样更好地为业主服务了。据业内人士介绍，物业管理是两个层面的事，一部分是管理，还有一部分是服务。如果要细挖的话，这种“管理”其实也是在为业主服务，在这一点上，管理和服务是相通的。

　　特别提醒

　　物业公司

　　收费高怎么办

　　开发商在销售商品房时，应向购房者明示前期物业的物业公司，物业服务内容以及收费标准等，如果购房者认为物业管理收费标准过高怎么办？

　　按照物业管理条例的要求，物业服务收费标准必须是全体业主与物业公司协商的结果，开发商代为选聘物业公司时，购房者就物业费的收费标准，是否可以与开发商，或者是物业公司进行协商呢？

　　根据我市物业管理招投标办法的规定，开发商就前期物业管理进行招投标时，除了对物业管理方案进行招标外，其物业服务收费的标准也在招标之列。一名参与物业招投标的业内人士称，一般来说，评标人应当客观、公正地对投标书进行评选。选择质优价廉的物业管理方案，对小区业主来说尤为重要。

　　有关人士认为，开发商为小区提前制定的业主公约，选聘的物业公司，不能因某一购房者的不满意，就可以推翻重选，所以购房者不满意前期物业管理的物业公司，或者是物业服务收费标准，购房者只能自行决定是否购买，即要么接受这种物业管理，要么就不买这处房屋。杨超

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　　前期物业应明示

　　根据相关法律规定，商品房在销售前，开发商就应当制订业主临时公约，同时还要选聘小区的前期物业管理公司，并且这种选聘工作应当通过招投标的方式向市场公开竞选。

　　购房者在选房时，开发商应当明示小区前期物业管理的基本情况，如物业公司、物业收费标准等；签订商品房买卖合同时，开发商应当与购房者签订业主临时公约，约定业主在将来的物业管理中的权利与义务。

　　物业该承担哪些责任

　　有一些业主在遇到问题时不知道应该是找物业还是售后，实际上，物业管理在物业管理条例规定中是这样定义的：物业管理是指全体业主对物业共同利益的维护和管理，由物业管理服务企业依照与业主或者业委会合同约定，为业主提供服务，对物业及其环境、秩序进行专业维护、维修和管理。

　　符合下例情形之一：

　　1、出售建筑面积达百分之五十以上，2、业主入住率达百分之五十以上，3、首位业主实际入住达二年以上，可以召开首次业主会会议。业主委员会职责有监督物业管理服务企业的管理服务活动，支持物业管理服务企业正当的管理活动。

　　物业在国家规定的保修期限内，由房地产开发企业负责维修，保修期限届满后，自用的部位、设施、设备，由业主维修、养护；共用的部位、设施、设备由物业管理服务企业利用维修基金进行维修、养护。

　　特约编辑：广伟