购房者在签订购房合同时要逐字审核一些开发商为保护自身利益，在与购房者签订《商品房买卖合同》时，常常要求补签若干条补充协议，其包含的真实意图和法律后果是什么

　　呢？这些条款中的一部分是开发商为保护自身利益，免除本应由其承担的义务与责任而补充的，所以购房者在签字之前一定要仔细分 析这些条款所包含的真实意思和法律后果。

　　案例1推卸交付责任

　　有开发商约定：“在出卖人出示了买卖合同第八条规定的证明文件、买卖合同第十一条所规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。”

　　【诊断】这是开发商为减少因业主拒绝办理入住所带来的麻烦而制订的，属单方认可就能成就的条款，是严重侵犯了业主利益的行为。如果签署同意了此条款，就意味着业主办理入住是无条件接受开发商提供的房屋，这应该是每个业主都不会接受的。

　　案例2广告“表里不一”

　　有开发商约定：“商品房的广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料仅作为买受人选择小区和商品房时的参考，不构成买卖合同及其补充协议的组成部分。如前述样板房或其它售房资料与买卖合同及其补充协议的约定有不一致时，以买卖合同及其补充协议的约定为准。”

　　【诊断】这条包含两层意思，一是广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料不能作为业主要求开发商承担责任的依据和标准；二是如果合同或补充协议约定的标准低于样板房或其它售房资料时，业主只能以低标准来要求开发商了。根据法律法规的规定，在没有特别约定的情况下，广告、楼书、样板房、模型以及其它宣传资料是可以作为补充内容的，而这条的约定就是要通过特别约定来排斥这条规定，减少业主主张权利的依据和范围。如果一旦开发商出现一些不诚信的行为，特别是对精装修的房屋，这条补充内容对购房人是不利的，购房人一定要考虑清楚再决定是否同意接受。

　　案例3推后办证时间

　　有开发商约定：“出卖人保证在买受人提供办理产权手续所需全部文件和资料之日起720日内，由出卖人为买受人取得房地产权属证书。”

　　【诊断】这条是开发商为避免风险或达到某种特定的目的而设定的，主要问题在于为业主办理产权证书的时间太长，不利于业主有效的行使房屋权利。按照建设部的规定，应该是入住之日起三个月内办理完房屋产权证书。

　　目前实践中由于各方面的原因，可操作性不大，一般开发商都不可能做到，而最高法院的司法解释中关于入住后一年内办理房屋产权证书的规定是比较合理有效的，开发商和购房人应按此来约定办理时间。所以，如果购房人遇到该条款，建议修改为360日。或者不约定办理房屋产权证书的时间，按照法律法规的规定时间办理。

　　案例4转移贷款风险

　　有开发商约定：“买受人申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行最后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买受人所申请的数额，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。”

　　【诊断】这是开发商转移风险的条款，本来应该由双方承担的风险，现在变为由购房人来全部承担。由于国家信贷政策的不断变化，按揭的规定和条件也是随时变化的。购房人本来是按照开发商的事先承诺制订购房计划，而现在不是自身的原因导致不仅无法实现购房目的，还要承担违约责任，而开发商却不承担任何损失，这对购房人来说是极其不公平的。所以这种条款最好不要接受。

　　特别提醒购房合同

　　也要备案

　　想买房子的市民张先生经过一番斟酌后，看好了位于市郊的一处新建商品房，张先生与开发商签定了购房合同，并付了购房款。

　　本以为一切就绪，可当他到房产交易部门办理房产证时，却被告知他与开发商签定的购房合同没有到房产交易部门备案。购房合同还需要备案？张先生感到有些疑惑，这究竟是自己的疏忽，还是房产商的责任？

　　安万佳房地产信息公司孙兆伟经理告诉记者，根据相关规定，开发商与购房者在签定购房合同后30日内，应到房产交易部门办理合同备案。但就目前的情况来说，一些开发商去备案的时间并不是很及时，大部分开发商都等到房子主体建好后或竣工后，集中到房产交易部门办理合同备案。

　　清泰律师事务所宫立新律师介绍，根据相关法律规定，双方签定的购房合同需要到房产交易部门备案，这一环节是应由开发商来完成的，对于购房者来说大可不用太操心。张先生因没有合同备案而影响到房产证的申办，责任应在开发商，张先生可以保留相关证据向法院提出赔偿要求。宋振涛

　　特约编辑:广伟