画外音：如果真如在座的几位开发商所说：“宏观调控”和“房价”之间并不存在微妙的关系。那么我们该如何解析居高不下的房价？难道面对每年以两个点的速度攀升的房价，同时遭受着拆迁等因素困扰的购房者，只能在买不起房子的情况下“一声叹息”？

　　《第一财经日报》：有一个不容忽视的问题，中低收入人 群的购房问题如何解决？如果这个问题解决不好，可能会给整个社会带来很多隐患。

　　范伟：这不是发展商能够解决的问题。宏观调控、资金都可以控制房地产业的发展。但是从另一个层面来说，老百姓有购房的需求、住房需求或者投资需求。总之，老百姓是凭着自己的判断作出是否买房的决定。

　　陈惠湘：“社会责任”的概念，对于一个企业来说，我们理解它更多的应该是“企业公民”的概念，而不是企业去承担过多的社会责任。在过去计划经济年代，我们的企业正是被过多的“社会责任”拖垮。对于一个地产企业来说，提供百年品质的优质楼盘是地产企业义不容辞的社会责任。但是，解决百姓住房问题不是企业的责任，它更多的是社会分配和再分配的问题。企业的责任不是参与“社会分配”问题，那是政府职能，不是企业的职能。

　　《第一财经日报》：是不是可以理解为，从某种层面来说，房地产行业并没有实现充分竞争。所以才会导致今天“高利润”局面的产生。

　　范伟：没有一个行业比房产行业更加充分竞争。

　　《第一财经日报》：怎么样理解充分竞争？

　　范伟：房地产行业中没有哪家企业占有绝对高的市场占有率，而且房产商分散在全国各地。它的不充分竞争表现在哪里？表现在资源是国家控制的，政府垄断的。从业人员大家绝对是充分竞争的，比这个房地产业再充分竞争的行业没有了。

　　丁长峰：从形式的角度来看，从一个市场参与形式的人的数量，它对这个房地产市场供应没办法控制。跟其他所有国家房地产市场不同的地方，中国的土地是国有的。政府掌握着资源分配的权力，或者说各级政府掌握资源供应的权力。中国的房地产市场如何健康发展，取决于两个方面：第一个，资源分配如何变得更加市场化，清晰透明；第二个，如果担心未来会对整个社会的动荡构成威胁的话，加强银行资金监管。

　　《第一财经日报》：难道没有一种比较好的方式可以缓和房价的飙升？

　　陈惠湘：“经济适用房”、“廉租房”或者说“配套商品房”，我们觉得那都是政府主持的“社会分配和再分配”的几种方式，每种方式对于解决百姓住房问题有不同的意义。

　　范伟：说服老百姓慢慢买房。这点做到，矛盾就解决了。很简单，今年要买房的，说服其今年不要买了，明年再买，房价不会涨的，明年房子多的是。但是，劝老百姓不买房很难。

　　陈惠湘：现在各界似乎对于“廉租房”的概念比较推崇，但是从中国文化来看，中国人对于拥有住房的心理迫切程度相比起其他文化国家来说，可能更强烈一些。比如：中国的青年人结婚时强调有自己的婚房，为了解决婚房的问题，从农村到城市那都是举全家之力，甚至亲戚、朋友之力。这样的文化，不仅强化了购买欲望也强化了购买能力。当然，消费文化也是可以改变的，比如对于“消费信贷”的认同问题。

　　从住房需求看，主要分为自住性需求和投资性需求。在我们看来，自住性需求是刚性的，取决于中国不可阻挡的城市化进程，那是一个20年、30年甚至50年的历程。就投资性需求来说，无论是从投资回报、投资风险、投资门槛等视角来看，楼市是一种比较优质的投资产品之一，这在国际上也是一个投资习惯和传统。

　　范伟：既然政府都说了房价一年涨12%，银行利息都不到12%。我为什么不在2005年1月1日买呢，为什么到年底涨了12%再买。如果买不起那是我没本事没办法，买得起就赶紧去买，不买来不及，房价天天在涨。

　　老百姓的需求是个现实问题。只有三个办法：一、去满足需求；二、让老百姓的心态放缓，让他们知道以后肯定有房买，愿意现在艰苦一点；三、建立稳定的租赁市场。

　　丁长峰：开发商也不知道今年不拿地，明天还有没有地可以拿。这也不利于开发商的理性投资。我们在猜今年上海供地是多少，我们听说今年供地是800公顷，按两倍容积率计算，才1600万平方米。去年是3000多万平方米。政府宏观的手段应该更加高明。而且政府这块的信息，应该对公众公布更加透明。

　　资源分配要更透明公平和具有长期效应。每次政府推出地皮，我们都不知道下次会推什么地，大家只能盯着眼前。我们必须花钱，钱得花出去，投资者的钱不能摊在账上。像香港、新加坡，政府有10块地放着，发展商看中了哪块地，可以去申请。

　　按照新加坡等东亚国家的经验，租赁市场是非常重要的。并不是每个人都住有产权的房子，政府花很多钱发展廉租屋。这次人大提出了建租赁房，说明政府也开始考虑这一块。以前，社会上有一个错误的导向，就是居者有其屋。但是世界上的很多国家和地区，如新加坡、香港等，并不是说每个人都要有自己产权的房子，而是说政府有相当一部分要去做廉租屋。

　　范伟：或者就是采取租赁这一途径来解决中低收入人群的购房问题。租赁房不一定是政府提供的，可以由发展商提供，但要有政策。现在上海只有5%的正在租房，这个比例是太低了。在国际上成熟的房地产市场，租房的比例为30%~40%。

　　丁长峰：房地产行业最关键的问题还是体制性的问题。

　　这几年来，这是政府做得很缺位，它把这些混淆了起来，希望社会底层的人也能买得起房子。因此就出来了很奇怪的经济适用房。结果它又发现，经济适用房之类的反而成为寻租交易的非常大的麻烦事。然后上海又出现了3500元的配套商品房，实行三个一点：国家给一点，发展商掏一点，地方给一点。但是我认为这不是长远之策。但是这次人代会提出来，要做租赁房，也就是政府认识到这个问题。国家真正要福利性解决弱视群体的东西跟私人经济去解决的东西要分开。私人经济的东西要按照市场的资源配置来解决，而这种问题还没有解决。

　　特约编辑：广伟