交易依然活跃房价增幅减缓 ———青岛市市内四区2004年房产交易情况分析

　　2004年，青岛市市内四区房产交易继续活跃，需求依然强劲，供求趋于平衡，住宅交易仍唱市场主角。全年房价总趋势上扬，但增幅减缓，具体分析如下：

　　一、增量（商品房）市场：交易持续下降房价增幅放缓

　　2004年，青 岛市市内四区商品房交易成交总套数17828套，同比下降22％；成交总面积194.61万平方米，同比下降26％；成交总金额66.28亿元，同比下降20％。成交均价3405.79元／平方米，同比增长9.12％。其中：住宅成交16228套，占商品房成交总套数的91.03％，成交面积154.28万平方米，成交金额48.16亿元。住宅成交均价3121.60元／平方米，同比增长9.93％。其中按2004年签订合同日期统计成交8582户，成交面积97.74万平方米，成交金额48.29亿元，平均单价为4940.43元／平方米，比上年同期上涨469.20元／平方米，涨幅为10.49％。

　　由于受加大经济适用住房建设、压缩商品房建设政策的影响，2004年市内四区商品房交易数量继续呈下降趋势。商品房成交套数、成交面积及成交金额下降幅度分别为22％、26％、20％。

　　2004年，市内四区商品房均价持续上涨，与2003年度比较，房价上涨最大的为四方区，全年平均上涨807元／平方米；其次是李沧区，上涨484元／平方米；递次排列为市北区上涨432元／平方米；市南区上涨288元／平方米。以均价上涨幅度排列，则四方涨幅最高达25.19％，依次为李沧区20.64％，市北区9.44％，市南区4.65％。

　　与前几年迅猛上涨的房价形成鲜明对比，2004年全年房价同比增长9.93％。

　　2004年共批准预售面积188.94万平方米，比上年增长36.80％。其中：住宅批准预售13419套，批准预售面积145.58万平方米，比上年增长33.59％；商业营业用房批准预售17.25万平方米；办公楼批准预售25.73万平方米。

　　2004年市区加快了经济适用房建设，全年批准预售4386套，比上年增长249.48％；批准预售面积43.52万平方米，比上年增长187.26％。

　　与全年商品房成交量比较，2004年可以说是供求基本平衡。

　　二、存量（二手房）市场：交易数量及价格涨幅均超过商品房

　　2004年，存量房成交32055套，同比增长33％；成交面积230.41万平方米，同比增长36％；成交金额67.77亿元，同比增长61％；平均单价2941.28元／平方米，同比增长18.04％。其中住宅成交31055套，成交面积200.19万平方米，成交金额56.84亿元，平均单价2839.30元／平方米，同比增长15.40％。已购公房上市11758套，成交面积65.59万平方米，成交金额15.44亿元，平均单价2354.02元／平方米，同比增长15.24％。

　　随着环境的不断改善，李沧区居住条件有了明显改观，房屋升值增长迅速，涨幅达33.35％，使过去习惯认为到李沧区买低价房的旧观念已成为历史。

　　市北区因为地理位置适中，中小房型房源相对较多，价格相对合理，所以连续两年成为市区存量房购房者成交户数最多的区域。

　　三、商品房、存量房交易对比分析特点鲜明

　　去年各月份市内四区商品房交易量明显减少，在总成交17828套中，属于2004年签合同日期成交仅8582户，仅占48.14％，而占51.86％的成交套数是2003年底以前签订交易登记日期进行交易的。有效供给的增量房大幅度减少的不利信号应引起有关方面高度重视。存量房虽然交易三项指标上升幅度大，但由于缺少增量房有效供给的支撑，整个市场呈箱体形态，房价上涨快，增幅大已超出了合理比值，不利于存量房市场可持续性健康发展。

　　根据市场商品供应结构比值的基本标准分析，存量房应略小于增量房比值，即0.85：1,有利于为住房消费者提供分类挑选的空间和发挥平抑价格稳定市场的作用。而目前，青岛市区楼市呈倒挂现象，存量房交易量远大于增量房，比值达到1.79：1,呈现住房有效供给不足，房价居高且坚挺不下的非正常状态。

　　四、房产抵押贷款业务红火

　　2004年，办理各类房地产抵押贷款30655卷，比上年增长21％；抵押面积605.68万平方米，比上年减少7％；借款金额130.77亿元，比上年增长37％。其中商品房按揭抵押9932卷，抵押面积107.85万平方米，借款金额30.52亿元，借款金额比上年同期减少4.86％；二手房按揭抵押12394卷，抵押面积89.62万平方米，借款金额20.26亿元，借款金额比上年同期增长92.04％；持证抵押8288卷，抵押面积284.37万平方米，借款金额64.63亿元，借款金额比上年同期增长43.69％；在建工程抵押41卷，抵押面积123.84万平方米，借款金额15.36亿元，借款金额比上年同期增加90.10％。

　　五、房屋租赁市场亟待规范

　　2004年，由于开展联合执法，加大违法租赁的查处力度，加强了对租赁登记备案的管理，全年共受理租赁登记4450卷，同比增加5.55％；登记租赁面积63.72万平方米，同比增加31.76％；登记租赁金额8.46亿元，同比增加187.76％。住宅租赁单价为14.81元／月·平方米，非住宅租赁单价为35.33元／月·平方米。本报记者本报通讯员

　　2004年商品房、存量房成交情况对比表商品房存量房倍数备注交易套数(套)17828320550.56

　　"倍数"指商品房各项指标除以存量房和项指标交易面积(万m2)194.61230.410.84交易金额(亿元)66.2867.770.98其中个人交易套数(套)17314318720.54其中个人交易面积(万m2)173.06214.140.81其中个人交易金额(亿元)56.9762.150.92其中住宅交易套数(套)16228310550.52其中住宅交易面积(万m2)154.28200.190.77其中住宅交易金额(亿元)48.1656.840.85

　　备注：“倍数”指商品房各项指标除以存量房各项指标。2004年1－12月商品房、存量房交易数据分类时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月商品房面积(m2)144110119590234694226246158588208130136522148092154295111676152143152000均价(元／m2)3152.663427.253442.233727.703620.673053.193208.663390.973711.053205.333243.833541.22存量房面积(m2)165128100483194919196518178662233902191647201369232053183976215507209600均价(元／m2)2595.272641.952892.902966.702703.422895.113178.412976.223055.462937.423109.743084.25

　　特约编辑：广伟