南方网讯　2004年的楼市在一片“涨价”潮和“断货”声中过去，作为历年房价稳中有降的拐点，让广州楼市创造了让许多业内人都没想到的辉煌。展望2005年，广州楼市的走势如何？记者日前采访了广州多家房地产中介研究机构及多位专家，请他们共同为今年的楼市趋势把脉。

　　房价走势　稳中有升　涨幅4％－10％

　 　对于房地产市场，人们最为关心的无疑是楼价走势问题，“升了”、“降了”都牵动着人们的神经。据房管局统计，2004年广州十区一手住宅价格升幅达18.8％，但2005年，各大地产商都在加紧开发和推货，集中供应状况已初现端倪。那么，楼价到底会怎样走呢？

　　在记者采访中，大多数中介研究机构均表示，2005年广州楼价将稳中有升，许多机构和行家甚至预测了具体的涨幅，中原地产认为将上涨约4％，方圆地产预测上涨10％左右，而同创卓越房地产投资顾问公司总经理赵卓文甚至大胆预言，广州未来五年没有什么因素可以使楼价下跌，如果广州的经济仍然达到二位数字的增长，楼价也会这样发展。

　　方圆地产有关负责人分析，市政府在2005年的基础建设方面，还将投入巨额资金修建地铁、火车站等多项重大市政工程，今年的经济还将继续保持高速发展，这为房价小幅上扬提供了支撑的基础；“亚运会”给广州塑造的是一个大广州的概念，从北京亚运会及奥运会的发展经验及趋势来看，广州楼价还有上升空间。

　　赵卓文认为，房价涨跌是周期性的，前几年广州房价下滑，而2004年止跌回升后进入一个楼价上升周期，未来五年都将稳中有升；另外土地资源日益稀缺，不会像以往那样低成本和大规模地开发，广州的楼市往精品模式走，同时建材等成本不可能下跌，这都带动价格上扬。

　　区域热点

　　南海和市桥崛起

　　中原地产研究部认为，2005年广州楼市将继续延续多区域“泛热时代”，这是与广州市“东进、南拓、西联、北优”规划战略的全面铺开相关联的，但“东、南”两个热点区域仍会相对突出一些。

　　方圆地产有关负责人指出，南海楼市受“大广佛圈”及相关交通建设的影响，开始进入快速发展时期，雅居乐、中海、万科、祈福等各大地产巨头都已屯兵该地，预计2005年下半年该地开始涌现一些大盘，推动整个南海楼市。番禺楼市随着新光大道、新火车站、亚运村(选址广州新城的)建设以及地铁三号线的即将通车，市桥楼市将大大受益，市桥至南沙板块的房地产将在广州楼市中崛起。

　　赵卓文也十分看好“大广佛圈”，他认华南板块未来三年基本上就过了高峰期，南沙也只是序幕，而2004年南海和佛山的土地储备非常多，包括万科等巨头在南海的项目，未来南海和佛山对珠三角的辐射会非常强，这是广州未来最重要的一个板块。

　　另外，让业内人士看好的小区域热点还有珠江新城板块、广园东板块、白云大道北板块、琶洲板块、金沙洲板块等等。　

　　产品趋势

　　公寓与大户型同热　甲级写字楼井喷

　　对于2005年楼市产品类型的发展趋势，行家们也进行了预测。

　　方圆地产有关负责人认为，公寓将成为2005年楼市的一个亮点，他分析，2004年，双子星城、双城国际、锦洲国际公寓等小户型相继热卖，目前内部认购的马赛国际公寓认筹也十分踊跃。2005年，海珠、天河、越秀等区域均有不少小户型投资公寓将陆续推向市场，预计小户型投资公寓将再度成为市场热点。

　　而中原地产有关研究人士指出，在2004年，人们在选择楼盘时已经从小康型向舒适性转变，大户型的住宅目标客户基本上为自住型买家，特别是二次置业人士，2005年大户型住宅的需求还将持续，像合生、富力、新世界、城建、保利、雅居乐等巨头均不断推出中大户型产品，大户型和装修标准提升仍会继续流行。

　　中原和方圆的研究人士均指出，2005年、2006年将是广州甲级写字楼的井喷供应年，广州的不少甲级写字楼在2004年出现供不应求的现象，写字楼市场出现回暖局面。在2005年，多个大型的甲级写字楼项目进入市场，如位于天河路的壬丰大厦、正佳东翼写字楼广晟大厦、天河北天誉三期、金海大厦、盘活中的中诚广场、大鹏国际广场、以及珠江新城的写字楼等。这些写字楼都以甲级写字楼配置为卖点，重视高科技高智能化，在规划设计配套上也各有特色，更强调生态办公、休闲办公等理念。由于这些写字楼项目的起点都非常高，而且规模亦十分庞大，它们的入市将对整个广州的写字楼市场有明显的提升作用，但同时也让人担心在供应洪峰之中市场的承接力问题。

　　本报记者　严家森

　　■另类观点

　　房价回落的可能性更大

　　在众多专家预测今年楼市一片“涨”声中，寒桐房地产投资顾问公司韩世同却认为2005年楼价即将回落。他分析，2004年楼价上涨表面看是建材涨价和发展商联手炒作带动的，实际上是宏观经济形势由通缩向通胀变化而带来的结果。而目前宏观调控已经开始奏效，表现为货币供应减少、物价回落，整体经济发展的态势有可能重新回到通缩和下降的态势，在这种情况下，广州楼市要持续上升的可能性是不大的，尤其是加息和对投资性购房贷款的限制，都将会对楼价和购房需求产生较大的影响。

　　韩世同还进一步分析，2004年下半年广州楼价已有回落的迹象，8月起持续3个月楼价盘桓，11月楼价虽比前几个月有所上升，但12月又有所下跌。而且从全年分析，广州楼价与成交量的关系是一种负相关的关系，楼价上升成交量就会下降，而成交量上升楼价就会下降。广州是一个以自住型购房者为主导的成熟市场，缺少国际游资入市炒楼，因此，除非国家对房地产的政策重新放宽和对货币的控制重新放开，广州经济持续走好，否则，房价回落比上涨的可能性更大。

　　特约编辑：广伟