虽然今年上半年二手房交易总量相比去年同比有所增长，但从整个二季度来看，每月成交量与上月的环比都呈现明显的下滑态势。来自权威机构统计显示，整个4月二手房成交约为1.4万套左右，比3月最高成交量近2万套缩水了近3成，而5月份1.1万套的成交量又比4月减少了2成左右，整个5月成交金额仅与年内向来最惨淡经营的

　　1月份基本持平。目前6月份最后数字还未出炉，不过据房产中介商预估，成交量仍有一定幅度的萎缩。

　　二季度，包括上房置换、21世纪不动产、中原、博邦等在内的沪上大型品牌中介商业务量普遍锐减2成以上，另一部分中介商业务量损失了超过5成甚至更多。市场人士预计，下半年二手房市将面临严峻考验，无论是大型品牌中介还是小型中介都将受到一定市场冲击。

　　政策组合效应逐步显现

　　二季度以来，二手房交易总量逐步下滑。对此，连续多年占据上海二手房市场最大份额的上房置换公司总经理奚智祥将其归结为前一阶段各项政策正在逐步显现效应，并预测今年第三季度将形成市场一个新的低点。

　　从“期房限转”政策来看，对成交量本身影响并不大。据统计，“期房限转”仅仅减少了4%-6%的市场供应总量，对于部分期房业务量较大的门店可能比例较大。但这项政策对购房者心理作用是最为明显。

　　此外，银根紧缩是对二手房业务量有直接影响。去年121号文件出台以后的一系列金融新政策，使得银行可供贷款的总量减少，为降低风险，银行提高二手房贷门槛，原来能贷8成的现在可能最多是7成，原来贷30年的，现在变成了15、20年，2套以上购房者有了更多限制，各项审核措施也比原来严格，周期延长，使得对贷款依存度高的购房者和投资客无法完成交易，从而对需求造成打压。

　　近期，一系列针对房地产的政策相继推出。期房限转、预售商品房网上公示、银根紧缩，紧接着又降低了普通商品房的预售门槛，让500万平方米的中低价房提前上市。奚智祥表示，这些政策对购房者心理起了重大作用，由于对市场一时看不清，吃不透，不少买家观望气氛日益浓烈，而售出房子的上家，在市场向好的预期下，同样不愿意降价出售，造成了交投清淡。

　　积极转型迎合市场

　　鉴于目前二手房市场已经或者还将面临的困难，不少中介商开始纷纷寻找对策。小中介难以为继，大品牌同样也受到成本大、人工多的制约。市场人士表示，房产中介的实力和品牌是最后赢得这场竞争的关键，而坚持到底，将迎来最后的胜利。

　　在中介市场一片关门声中，21世纪不动产借机扩大自身市场规模，日前举行了20家新连锁店的开张仪式。公司相关人士表示，目前市场紧缩其实正好成为一次机遇，目前抢点布局是为未来打实基础。

　　而上房置换总经理奚智祥表示，要充分挖掘租赁市场潜力。在二手房市场整体收缩的情况下，包括未来动迁、结婚、改善居住以及境外人士的总体市场需求未变，公司将从如何将这部分不急于释放购买需求转化到租赁需求上来，从而形成一个良好的租赁市场氛围，双管其下，两条腿均衡走路。

　　据业内人士分析，从1998年到2003年，房产中介市场一直处于高速发展的态势，政府长期以来都是采取扶植支持的立场，扩大市场容量，推动市场发展。到去年底，上海登记造册的中介公司及其分支机构已超过11000家，服务水准良莠不齐，自去年下半年调低佣金比例以来，市场开始适度紧缩，目的为了二手房市场长久健康运行。而从国外二手房市场的发展规律看，上海的二手房市场一定会成为房地产市场的主流，上海的房产中介服务业将大有所为。

　　各种不确定因素成为影响市场的“无形之手”

　　此外，业内人士分析认为，未来仍有很多未知因素将对市场带来影响。这其中也包括目前已推迟执行的二手房网上交易平台的建立。　　从市场供给看，今年有300万平方米中低价配套商品房的供应量，加上降低预售门槛面世的500万平方米供应量，总计达到800万平方米，这对二手房市场需求形成较大分流。而今年初预计全年将有8万户动迁量，而上半年1-5月份仅有2万户，下半年将很难达到这个预计总量，这又削弱了市场需求。再加上目前市场上原先几年在投资机构手上的部分尾盘、存量房有大举入市的姿态，这些都会给下半年的二手房市场带来冲击。

　　同时另一方面，各种政策、影响因素也给处于阵痛中的二手房市场带来新的机遇。政策涉及的广泛性以及实施的连续性，非常明确地显示了政府稳定房地产市场的决心。二手房指数办公室分析认为，政府新近的一系列政策压缩了不规范中介的生存空间，限制了投机性购房炒卖房屋的行为。

　　据二手房指数办公室调查显示，二手房按揭贷款业务严格审查和控制，相对抬高了房产中介受理相关业务的门槛，一些小中介不得不依附连锁中介或按揭贷款公司以求生存。

　　　作者:林深    特约编辑：宋广伟