青岛出台城中村改造新规公开征求意见

关于积极稳步推进城中村改造的实施意见

（征求意见稿）

为积极稳步推进城中村改造，有效消除各类安全风险隐患，改善人居环境、提升城市形象，根据《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（国办发〔2023〕25号）等文件，结合我市实际，制定本意见。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，坚持以人民为中心的发展思想，以保障居民权益、优化人居环境、节约集约土地、统筹城乡发展为目标，深化以人为核心的新型城镇化，建设宜居、韧性、智慧的现代化城市。

（二）基本原则

——规划引领、分类实施。结合区位条件、经济结构、发展水平等因素统筹规划，推进整片区改造。坚持因地制宜、分类施策，合理选择拆除新建、整治提升、拆整结合三种改造模式，科学制定改造方案。

——以人为本、尊重民意。尊重居民意愿，把维护居民利益贯穿改造全过程。补偿方案、安置区选址等应履行民主程序，保持补偿标准的连续性、稳定性，确保公开透明、公平公正。

——实事求是、依法推进。坚持成熟一个推进一个，实施一项做成一项。区（市）政府结合市场情况精准测算，科学选择投融资方式，平衡好改造成本与开发收益，坚持市场在资源配置中起决定性作用，更好发挥政府作用，积极引导社会资本参与改造，依法依规推进城中村改造。

——先谋后动、动则必成。区（市）政府应做好居民意见征集、产业先行搬迁、人员妥善安置、历史文化风貌保护、补偿安置资金落实等前期工作，确保城中村改造先谋后动、动则必快、动则必成。

（三）改造范围

已批准的国土空间规划中城镇开发边界内的各类城中村，可纳入城中村改造范围。

二、改造模式

（一）拆除新建模式。对严重影响群众生活和城市形象，特别是老城区内脏乱差片区和城市重点建设区域内且项目能够通过自身或在区域、市域范围内实现平衡的城中村，采取拆除新建方式，按照城市标准规划建设管理。

（二）整治提升模式。对拆除新建无法盈亏平衡的或因历史文化风貌保护等具有保留价值的城中村，优先通过房屋修缮、配套完善、环境整治和节能改造等方式，按照文明城市标准开展经常性整治提升和实施管理，守住安全底线。

（三）拆整结合模式。同一城中村范围内部分区域因公共利益需要确需拆除的，在征得居民同意的前提下，可先行对该区域按拆除新建模式进行改造。对涉及历史文化风貌保护需要等暂不具备拆除条件的区域开展经常性整治提升。

三、改造程序

(一)编制城中村改造规划计划。市城中村改造主管部门组织有关部门和区（市）摸清全市城中村总量、分布等情况，研究制定2024-2028年改造规划计划,明确改造目标、改造方式、资金筹措、组织实施等内容。规划计划可根据实际情况予以调整。

（二）开展调查摸底和盈亏平衡分析。区（市）城中村改造主管部门或镇街负责对拟改造城中村进行房屋调查摸底和成本测算；并依据调查摸底、改造成本测算、土地初步配置、规划等情况，进行项目盈亏平衡分析。区（市）自然资源部门负责土地调查、土地价格测算、土地初步配置等工作。

（三）编制改造可行性分析报告。项目盈亏平衡分析完成后，区（市）政府确定的部门采取书面等方式征求改造范围内被搬迁居民的改造意愿，组织编制社会稳定风险评估报告，主要包括：对可能引发的社会稳定风险状况进行综合研判，确定风险点，提出防范措施和处置预案等。根据项目盈亏平衡分析、居民改造意愿汇总、社会稳定风险评估等情况，组织编制《城中村改造可行性分析报告》。

（四）制定年度改造计划。对已具备实施条件的项目，区（市）政府负责向市级主管部门申报纳入城中村改造年度计划。市住房城乡建设部门牵头，会同市发展改革、财政、自然资源和规划等部门联合印发年度改造计划，经市政府批准后按程序逐级上报，同意后组织实施。确有必要并经上级主管部门同意后，年度改造计划可按上述程序进行调整。

（五）编制实施方案。年度计划下达后，区（市）政府确定的部门负责编制《城中村改造实施方案》，主要包括：项目概况、盈亏平衡分析、社会稳定风险评估、可行性分析报告、搬迁补偿方案、安置区建设规模、搬迁和回迁计划、资金保障计划、设计方案等。

（六）组织实施

1.搬迁补偿协议签订。按民主程序召开村（居）两委会、党员（代表）大会、村（居）民（代表）大会，启动搬迁补偿协议签订。协议签订工作原则上应在三个月之内基本完成。

2.安置房建设。安置房规划设计要充分征求居民意见，建设标准须符合国家有关标准、规范、技术规定和《关于青岛市安置房建设品质提升的指导意见》及各区（市）安置房建设标准等要求。安置房品质不得低于周边商品住房水平，安置房规划建设周期原则上要控制在36个月之内。社区可组织居民监督小组全过程参与安置房建设质量监督。

3.居民回迁。安置房达到交付条件前，在充分尊重居民意愿的基础上，制定回迁方案，依法依规推进选房回迁工作，并做到全过程公平、公开、公正。

四、搬迁补偿

（一）补偿方式

城中村改造一般采用房屋补偿、货币补偿（含房票补偿）两种方式。采用房屋补偿的，房屋在交付时应当符合国家质量安全标准和住宅交付使用要求。采用货币补偿的，应当在房屋搬迁补偿方案公告前明确资金来源，专款专用；其中采用房票补偿的，应当合理确定房票有效期、政策奖励标准、补偿房源库，严格落实兑付资金来源，确保房票及时兑付。

（二）面积认定

实施搬迁补偿前，应首先对被搬迁房屋或宅基地面积进行认定。认定时应以合法产权证明或建房批准文件记载为准。其中，宅基地面积的确认，以土地权属证书或其他合法批准文件、司法文书载明的土地使用面积为准；房屋建筑面积的确认，以房屋权属证书或其他合法批准文件、司法文书载明的房屋建筑面积为准；土地批准用途为非居住用地、房屋性质为非住宅的，以合法权属证件载明的建筑面积为准。

被搬迁人不能提供相关证书、文件、司法文书，应予补偿的，由有资质的测绘机构实地测量土地使用面积或房屋建筑面积后，村（居）两委会议研究提出初步认定意见，经公示无异议后报街道单独或与区（市）相关部门共同审核。

（三）补偿标准

1.选择房屋补偿的，可选择以合法宅基地面积为基准或以合法宅基地上房屋为基准进行补偿，安置面积为应安置面积与优惠价购置面积之和。由各区（市）结合辖区实际确定安置方式。

选择以合法宅基地面积为基准补偿时，应安置面积以宅基地面积为基本计算依据，可考虑合法二层及以上面积和一定比例的公摊补助（系数一般不大于上述面积之和的12%）；可结合搬迁时限要求，给予一定比例的奖励面积（一般不大于30平方米）。由各区（市）结合辖区实际确定。

选择以合法宅基地上房屋为基准补偿时，应安置面积为合法宅基地正房间数乘以相应的系数（一般不小于每间35平方米，不大于每间45平方米）；或为房屋合法建筑面积，同时可考虑增加一定住房改善面积（一般不大于10平方米）。由各区（市）结合辖区实际确定。

应安置面积还应结合回迁安置建筑采用多层、高层情况由各区（市）根据实际情况进行具体细化。

实际安置面积大于应安置面积的，差额部分由被搬迁居民按优惠价格购买；实际安置面积小于应安置面积的，差额部分由搬迁主体对被搬迁居民货币补差。差额部分宜控制在20平方米以内。具体优惠价格和货币补差标准由各区（市）结合辖区实际确定。

2.选择货币补偿的，货币补偿总金额以应安置面积为基本计算依据，具体为被搬迁人应安置面积乘以搬迁范围周边同类房屋评估单价计算的金额，同时可考虑奖励面积、宅基地上附属物评估值。选择房票补偿的，除货币补偿金外，各区（市）可结合辖区实际实施政策性奖励。

3.房屋补偿或货币补偿费用还包括房屋搬迁补助费用，主要有搬迁费、临时过渡费、按时搬迁奖励等。

五、保障措施

（一）财税金融支持。多渠道筹措资金。区（市）政府应当制定本区域内资金平衡方案，统筹区域内改造资金安排，做到改造资金区域内综合平衡、动态平衡。城中村改造所需资金涉及政府投资的主要由区（市）政府承担。鼓励和支持民间资本参与城中村改造，坚持市场化运作，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

资金来源包括：国家有关城中村改造的专项补助；政府专项债券等地方政府财政资金；城中村改造专项借款；城中村改造贷款；企业债券、基金等社会资金；其他符合规定的资金。

城中村改造贷款、专项借款等资金实行专款专用、封闭管理。支持银行业金融机构优化城中村改造金融产品和服务创新。

符合条件的城中村改造项目适用现行棚户区改造有关税费支持政策。其安置用地土地出让收入不再计提（或统筹）市重大基础设施建设资金。

（二）土地扶持。城中村改造项目土地四至范围在村集体建设用地基础上，可扩大至周边少量低效用地。允许通过在集体建设用地之间、集体与国有建设用地之间进行土地整合、置换等方式，促进区域统筹和成片开发。在符合规划、用途管制和尊重群众意愿的前提下,城中村改造项目内土地按规定办理划拨或出让手续。安置用地应优先供地。

（三）规划扶持。区（市）政府应在符合国土空间规划的条件下，对环境容量、城市景观、综合交通、公共配套等要素进行充分评估论证。市自然资源和规划部门应在符合法律法规及技术标准的前提下，结合区域特点及周边条件要求，结合已批或在编规划，合理确定规划用地性质和指标，对改造项目规划指标予以支持优化。

（四）集体经济发展保障。城中村改造应保障集体经济组织的长期收益。优化配置社区集体经济发展方式，合理使用土地资源，拓宽集体经济组织增收渠道，原则上不再集中配建集体经济发展用房，鼓励农村集体经济组织购置优质商业、商务用房用作集体经济发展用房。

（五）保障性住房建设。将城中村改造与保障性住房建设相结合。符合条件的安置区剩余房源，可纳入各区（市）保障房管理范围，实行统一管理。鼓励将村（居）民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。鼓励在妥善做好原有租户安置搬迁、租金基本稳定的前提下，将城中村房屋整体长期租赁并改造提升用作保障性租赁住房。防止出现新的城中村。

六、组织实施

（一）加强组织领导。按照“市级统筹、区市主导”的原则，由市规划建设保障性住房和推进城中村改造工作专班（以下简称工作专班）统筹全市城中村改造工作，各成员单位要大胆创新政策机制，解决改造过程中存在的共性问题，限时完成各类手续办理，确保改造工作顺利开展。各区（市）政府作为第一责任主体，应建立相应的工作机构，合理确定改造时序，并具体负责推进辖区内城中村改造工作。

（二）加强考核督导。将城中村改造工作纳入全市高质量发展综合绩效考核体系，由工作专班负责完善量化考核机制，并严格组织实施。对按时、保质、保量或超额完成城中村改造目标任务的区（市）政府予以激励。

（三）注重宣传引导。建立健全市、区（市）城中村改造宣传机制，接受社会和群众监督。全面宣传改造政策、通报改造进度、展示改造成果，进一步增强区（市）推进城中村改造的责任感和紧迫感，提升居民参与改造的积极性和主动性。

本意见自印发之日起施行。